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??7月流火，正是武漢最酷熱時(shí)節(jié)，高先生從廣東來(lái)了武漢，他要看一些樓盤(pán)，計(jì)劃買(mǎi)套房。

??7月31日，高先生頂著近40度高溫，前往武漢市江岸區(qū)后湖融創(chuàng)公園大觀營(yíng)銷中心。午時(shí)剛過(guò)，這里就擠滿了看房人，一位售樓負(fù)責(zé)人正熟練的向新來(lái)的人解說(shuō)樓盤(pán)的區(qū)位、交通、配套等信息；同時(shí)，還有不少置業(yè)顧問(wèn)與有意向購(gòu)房的客戶一對(duì)一的洽談戶型、價(jià)格等。

??眼前的場(chǎng)景讓高先生心中涌起了買(mǎi)房的沖動(dòng)，仔細(xì)了解樓盤(pán)信息后，與接待他的高級(jí)經(jīng)理王女士攀談了起來(lái)。

??高先生說(shuō)：“我的情況有點(diǎn)復(fù)雜，戶籍不在武漢，在湖北另一個(gè)城市，目前在廣東工作。”

??王經(jīng)理微笑著向高先生說(shuō)：“你之前有幾個(gè)客戶也是非武漢戶籍，是周邊天門(mén)、孝感、隨州等地的，都在這兒買(mǎi)了房，先落戶就行了，目前武漢落戶政策非常寬松，如果有孩子在武漢上大學(xué)，辦理購(gòu)房手續(xù)也很便捷。”

??高先生坦誠(chéng)的說(shuō)：“雖然在廣東創(chuàng)業(yè)拼打多年，考慮孩子在武漢上學(xué)與以后全家的安穩(wěn)，還是覺(jué)得能在武漢有套房子好一些。他會(huì)重點(diǎn)考慮融創(chuàng)公園大觀，但還要到武漢光谷看兩個(gè)樓盤(pán)，比較后再確定。”

??王女士向記者透露，融創(chuàng)公園大觀并不愁賣，今年3月開(kāi)盤(pán)后已經(jīng)銷售了1600多套，業(yè)績(jī)好于預(yù)期。

??今年以來(lái)，武漢樓市整體上呈現(xiàn)出供銷兩旺態(tài)勢(shì)，特別是進(jìn)入7月份，武漢新房銷售網(wǎng)簽量更是井噴式爆發(fā)，武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)顯示，7月份，武漢新建商品房網(wǎng)簽達(dá)35940套，同比2020年7月成交的25158套上漲42.86%，環(huán)比2021年6月成交的21472套上漲了67.38%，創(chuàng)下近幾年單月成交量新高。

??市場(chǎng)觸底反彈，創(chuàng)三項(xiàng)新高

??今年，像高先生這樣的購(gòu)房者一波接一波奔向武漢，讓住房消費(fèi)得以持續(xù)釋放。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理武漢市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1-6月，武漢新建商品房銷售124145套，其中新建商品住房銷售108769套；疊加7月份新建住房網(wǎng)簽備案的28712套，截至今年7月末，武漢新建住房成交量約13.8萬(wàn)套，相比2019年同期的10.8萬(wàn)套上漲約22%。

??13.8萬(wàn)套交易是很多城市全年新房交易量，甚至這一數(shù)據(jù)高于不少一二線城市，這充分顯示了武漢新房市場(chǎng)強(qiáng)大的量能，支撐如此量能的力量是什么？

??華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院城市經(jīng)濟(jì)系主任、博士生導(dǎo)師陳立中教授接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)首先看人口，今年5月武漢市公布了第七次人口普查數(shù)據(jù)，系統(tǒng)梳理了武漢人口走勢(shì)和特征，從中可以洞察驅(qū)動(dòng)樓市變化的內(nèi)因。”

??陳立中向記者提供了“1980—2020年武漢市常住人口和戶籍人口變動(dòng)趨勢(shì)曲線圖”，他總結(jié)出武漢40年來(lái)人口流入幾個(gè)特征：一是常住人口增長(zhǎng)速度越來(lái)越高于戶籍人口；二是常住人口增長(zhǎng)速度時(shí)快時(shí)慢；三是戶籍人口增長(zhǎng)緩慢；四是常住流動(dòng)人口（常住人口減去戶籍人口）增長(zhǎng)迅速。

??具體來(lái)看，2010年武漢市常住流動(dòng)人口首次超過(guò)100萬(wàn)，2014年超過(guò)200萬(wàn)，2020年超過(guò)300萬(wàn)。另外，去年深受疫情沖擊，武漢流失了不少人口，七普武漢人口數(shù)據(jù)有“失真”嫌疑，從武漢市相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2020年年底，武漢市流動(dòng)人口392.57萬(wàn)人，2021年6月增長(zhǎng)到509.94萬(wàn)人，半年增加了117.37萬(wàn)人。

??“40年來(lái)，武漢市人口流入是波段式增長(zhǎng)，值得關(guān)注的是2020年武漢市新繳納社保人數(shù)約50萬(wàn)人，2021年上半年則猛增接近40萬(wàn)人，今年上半年加快了增速，特別是繳納了社保的常住流動(dòng)人口的快速增長(zhǎng)是驅(qū)動(dòng)武漢樓市交易量反彈主因。”陳立中強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

??武漢市剛需客戶與改善家庭是購(gòu)房主流，武漢在讀大學(xué)生家庭、周邊城市居民，還有杭州、廣東、深圳等地投資者紛紛涌入下，讓武漢市場(chǎng)在疫情后得以自我恢復(fù)后，并強(qiáng)勁反彈。

??陳立中說(shuō)，2020年突如其來(lái)新冠疫情雖然對(duì)武漢整個(gè)城市造成了歷史罕見(jiàn)的巨大沖擊，但武漢得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢(shì)、勢(shì)頭良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、藏龍臥虎的人才高地并沒(méi)有改變，“這應(yīng)該是投資者對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信心堅(jiān)挺的關(guān)鍵”。

??來(lái)自克而瑞武漢研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年武漢上半年樓市創(chuàng)下三項(xiàng)新高：供應(yīng)量達(dá)1089萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近10年同期之最；1868億元成交金額超過(guò)2016年成交量歷史峰值，創(chuàng)下歷史新高；2021年上半年，武漢商品住宅市場(chǎng)均價(jià)達(dá)17095元/平方米，同比增長(zhǎng)14%，環(huán)比增長(zhǎng)8%；如果以6月實(shí)時(shí)價(jià)格來(lái)看，已接近1.8萬(wàn)元/平方米，房?jī)r(jià)水平創(chuàng)新高。

??顯然，這是量?jī)r(jià)齊升的市場(chǎng)形態(tài)。

??分化加劇，光谷板塊走出獨(dú)立行情

??武漢樓市在一路狂奔中亦冷熱不均，出現(xiàn)了深度分化。

??武漢漢陽(yáng)濱江與四新板塊曾被譽(yù)為武漢地產(chǎn)幾大高成交熱點(diǎn)板塊之一，諸多品牌房企項(xiàng)目均盤(pán)踞于此；市場(chǎng)亦冷熱不均，如武漢光谷板塊的綠地光谷星河繪、中建光谷之星、愷德光谷熙園等樓盤(pán)紛紛熱銷，開(kāi)盤(pán)即日光，成為置業(yè)投資的重要標(biāo)的；有些項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)卻遭遇低銷的尷尬情況，僅賣出幾套房。這表明，今年武漢市場(chǎng)投資置業(yè)熱點(diǎn)在轉(zhuǎn)移，進(jìn)行著新的板塊輪動(dòng)。

??陳立中也表示，武漢樓市呈現(xiàn)深度分化特征，如東湖高新開(kāi)盤(pán)去化率近70%，新洲僅12%，區(qū)域分化嚴(yán)重；上半年不同樓盤(pán)去化率也是冰火兩重天，開(kāi)盤(pán)去化率高于70%的項(xiàng)目占比22%，同時(shí)開(kāi)盤(pán)去化率低于30%項(xiàng)目占比超過(guò)50%。

??為此，盡管市場(chǎng)整體行情較好，但也僅是幾家歡樂(lè)幾家愁。

??一位不愿具名的房企負(fù)責(zé)人告訴記者：“雖然武漢前7個(gè)月有13萬(wàn)套銷量，由于市場(chǎng)冷熱不均，熱點(diǎn)板塊分流了大量人流與資金，感覺(jué)壓力很大。”

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示：上半年，武漢整體市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)去化率為38%，基本維持在2020年以來(lái)低位。實(shí)際上，武漢樓市自2018年下半年開(kāi)始，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率持續(xù)走低，2018年三季度以前，整體開(kāi)盤(pán)化率在80%以上，至2019年一季度下降至70%，2020年后至今僅維持在4成左右。

??在成交結(jié)構(gòu)上，2021年上半年新增供應(yīng)量?jī)H成交不到40%，武漢上半年整體成交1089萬(wàn)平方米，約400萬(wàn)平方米成交量為今年新增預(yù)售證供應(yīng)，占比37%，585萬(wàn)平方米成交量為2020年預(yù)證供應(yīng)，另有108萬(wàn)平方米為2019年預(yù)證供應(yīng)。即今年新增預(yù)證供應(yīng)占成交總量比例不到40%。

??新增供應(yīng)分板塊去化率呈現(xiàn)較大差異，在武漢城市重點(diǎn)功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，去化率明顯較好，比較典型的有光谷板塊、武昌濱江等板塊，武漢中心城區(qū)成交占比大幅提升，高達(dá)64%；遠(yuǎn)城區(qū)銷售乏力。

??武漢光谷板塊則走出了量?jī)r(jià)齊飛的獨(dú)立行情。

??1—7月份，武漢光谷新房成交20094套，約占武漢總成交15%。武漢每賣100套新房，15套來(lái)自光谷，各類購(gòu)房群體涌入不斷推升市場(chǎng)火爆度，日光盤(pán)涌現(xiàn)、一二手房?jī)r(jià)倒掛，更點(diǎn)燃了投資熱情。

??6月，在武漢首批兩集中供地中，光谷中心城033號(hào)地塊拍出了超2萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)，進(jìn)而引發(fā)了很多房企對(duì)光谷區(qū)域價(jià)值與發(fā)展趨勢(shì)判斷發(fā)生分歧。

??“我不認(rèn)為光谷中心城明年成交價(jià)能破3萬(wàn)元/平方米。”一位頭部房企負(fù)責(zé)人告訴記者：“我們也參與了該地塊競(jìng)拍，在樓面價(jià)競(jìng)拍至1.6萬(wàn)元/平方米時(shí)毅然放棄，因?yàn)榇_實(shí)算不過(guò)賬來(lái)。目前房?jī)r(jià)是2.5萬(wàn)元/平方米，地價(jià)卻超2萬(wàn)元/平方米，地房比如此之高，風(fēng)險(xiǎn)太大。”

??陳立中認(rèn)為，光谷地產(chǎn)板塊起飛有雄厚產(chǎn)業(yè)支撐，武漢市“十四五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃顯示，其九大支柱產(chǎn)業(yè)有2057家企業(yè)，其中618家在東湖高新，占比30%；六大新興產(chǎn)業(yè)有311家企業(yè)，其中178家在東湖高新，占比57%；五大未來(lái)產(chǎn)業(yè)有24家企業(yè)，其中14家在東湖高新，占比58%。由此可見(jiàn)，東湖高新強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)硬實(shí)力是驅(qū)動(dòng)光谷區(qū)域地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲主因。

??“盡管如此，我覺(jué)得這些局部市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)熱跡象，需要各界給予關(guān)注與警惕。”陳立中強(qiáng)調(diào)說(shuō)。