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??跨過蓮花大橋，就是珠海橫琴。再從橫琴到澳門，約需半個小時的車程。

??9月5日，中共中央、國務院發布《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》（以下簡稱“總體方案”），清晰勾勒出了橫琴粵澳深度合作區建設的宏偉藍圖：將106平方公里的橫琴島，直接為澳門長遠發展量身定做，由粵澳雙方共商共建共管共享，打造成為澳門經濟多元發展新平臺，澳門居民生活就業的新空間。

??這被輿論簡要地解讀為：橫琴要的，國家都給。利好的政策、靈活的制度、創新的環境、充足的資金，以及源源不斷而來的人才，都會在橫琴深度發生。

??相比深圳和香港的合作是“雙城”，珠海和澳門的合作則是“連城”。

??廣東省政府黨組書記、省長馬興瑞表示，這是深化粵港澳大灣區建設、支持澳門經濟適度多元發展、推動澳門長期繁榮穩定和融入國家發展大局的重大舉措，也賦予了廣東省新的重大機遇、重大平臺、重大使命。

??值得注意的是，總體方案明確了發展促進澳門經濟適度多元的新產業，包括科技研發和高端制造產業、中醫藥等澳門品牌工業、文旅會展商貿產業、現代金融產業，地產及類似地產代理經紀業務并不在列。業內人士認為，這意味著地產要讓位和服務于實體經濟和新興產業，機會還有但拿著紅頭文件炒房時代已過。

??在橫琴合作區方案出臺后，珠海的地產股股價更是集體下跌。9月6日收盤時，格力地產、世聯行（深圳、橫琴雙總部）雙雙跌停，其中格力地產被滬股通減持115.75萬股，世聯行被深股通減持393.84萬股；當日，華發股份、世榮兆業股價跌幅均超3%。此后2日，這些地產股仍持續下跌。

??9月9日，國務院新聞辦公室再次舉行新聞發布會，國家發改委、財政部、海關總署等多部門相關負責人介紹橫琴、前海開發建設有關情況，并答記者問。

??深度合作“深”在哪里？

??橫琴地處珠海南端，與澳門一水一橋之隔，具有粵澳合作的先天優勢。也因此，不少人過著珠澳雙城的生活，白天在澳門工作，晚上回到珠海的家。

??黃先生是其中一位。“澳門用地緊張，大規模小區難覓蹤影，帶庭院的小區很少很少。”相比之下，他更喜歡珠海小區高品質的物業管理水平，以及舒適前衛的園林景觀。

??1999年至2018年，澳門GDP年均增長速度超過10%，是世界上經濟增速最快的地區之一。但土地空間不足，一直是制約澳門長遠發展的重要因素。澳門陸地面積僅有32.9平方公里，不到香港的3%。新方案下，“擴容后”整個合作區面積將是澳門陸地面積的3倍多。

??“隨著橫琴粵澳深度合作區加快建設，未來會有越來越多的澳門居民走進橫琴、扎根橫琴，粵澳兩地融合越來越深，一體化腳步越來越快。”澳門特別行政區社會文化司司長歐陽瑜對媒體表示。

??根據總體方案，合作區將“在粵港澳大灣區建設領導小組領導下，粵澳雙方聯合組建合作區管理委員會”，“合作區管理委員會實行雙主任制，由廣東省省長和澳門特別行政區行政長官共同擔任”。這是一種前所未有的跨境運行新機制。

??合作區的產業定位是：大力發展集成電路、電子元器件、新材料、新能源、大數據、人工智能、物聯網、生物醫藥產業；發展中醫藥等澳門品牌工業；發展文旅會展商貿產業；發展現代金融產業。

??其中，在發展文旅會展商貿產業方面，具體為：高水平建設橫琴國際休閑旅游島，支持澳門世界旅游休閑中心建設，在合作區大力發展休閑度假、會議展覽、體育賽事觀光等旅游產業和休閑養生、康復醫療等大健康產業。

??支持創新創業的政策也更有吸引力：境內外高精尖人才個稅超過15%部分免征；澳門居民個人所得稅負超過澳門稅負部分免征；創新創業澳門青年同步享受澳粵兩地政策。同時，完善教育、醫療、社會服務等方面社會保障體系，營造澳門般的生活環境。

??目標是：到2024年澳門回歸祖國25周年時，粵澳共商共建共管共享體制機制運作順暢，在合作區居住、就業的澳門居民大幅增加，琴澳一體化發展格局初步建立；到2029年澳門回歸祖國30周年時，合作區與澳門經濟高度協同、規則深度銜接的制度體系全面確立；到2035年，琴澳一體化發展體制機制更加完善，促進澳門經濟適度多元發展的目標基本實現。

??在全國港澳研究會副會長郭萬達看來，產業調整和結構優化、尋求經濟適度多元是澳門未來發展的必由之路。全面提升澳門與珠海橫琴新區的關系，為澳門經濟適度多元發展拓展廣闊空間，共同打造粵澳深度合作區，則為澳門經濟適度多元發展打通拓寬賽道。

??方案還特別提到一系列提升交通聯通度的措施，如支持澳門輕軌延伸至合作區與珠海城市軌道線網聯通，融入內地軌道交通網；有序推進廣州至珠海(澳門)高鐵、南沙至珠海(中山)城際鐵路等項目規劃建設。此外，還將加強合作區與珠海機場、珠海港功能協調和產業聯動。

??值得注意的是，總體方案中對橫琴土地開發的論述非常少，主要圍繞橫琴居民的居住需求，“加快建設便利澳門居民生活就業的新家園”“為澳門居民在合作區學習、就業、創業、生活提供便利的條件，營造趨同澳門的宜居宜業生活環境”以及“有效拓展澳門居民優質生活空間”。

??但在“建立常態化評估機制”相關內容中，明確提出“立足橫琴土地開發現狀，合作區未來新出讓建設用地，應直接服務于支持澳門經濟適度多元發展”，預計未來橫琴土地開發將會更加嚴格管控。

??去地產化，房地產才有機會

??事實上，橫琴新區的規劃早在10年前就開始推進。包括這一次，橫琴已經歷了4次格局大重構。

??2009年8月14日，國務院正式批準實施《橫琴總體發展規劃》，拉開了開發橫琴的序幕。同年12月16日，橫琴新區掛牌成立，成為繼上海浦東新區、天津濱海新區后的第三個國家（更多政策，請查閱中房網 m.dil5h.cn）級新區。根據當時定位，橫琴新區自誕生起就被賦予促進珠江口西岸地區產業升級和促進澳門經濟適度多元發展的意義。

??10多年過去，橫琴新區擁有澳資企業超過4300家，注冊資本規模超過1300億元，已然成為內地澳門企業集中度最高的區域。在其助推下，橫琴新區去年GDP達406.99億元，是2009年開發建設時的143倍，年均增長率超過43%。

??火爆起來的還有當地樓市。數據顯示，2009年時，橫琴房價大約8000元/平方米；2014年橫琴有樓盤售價達4萬元/平方米。此后五六年，橫琴新區房價基本保持在5萬元/平方米以下。

??今年以來，橫琴新區房價漲速明顯。上半年一手房均價約5.3萬元/平方米，最貴的二手房價格逼近7萬元/平方米。即便如此，外地人不用繳社保，就可以在包含橫琴在內的珠海特區內買一套商品房。

??“不管是深圳前海，還是珠海橫琴，其房價水平和對面香港和澳門的價格水平都差不多了。可以說，兩者是深圳和珠海橫琴房價的天花板。但要知道，香港舉世矚目的高房價，很大程度上是資金炒作、產業空心化導致。如此來看，這兩個地方的房價，還能漲到哪里去？香港和澳門同胞特別是年輕一代，苦高房價久矣。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??他認為，未來要做的是，必須給這個區域創造低成本、宜居的居住和創業空間，降低成本優勢轉化為吸引要素的洼地優勢（而不是讓房價創新高），吸引要素集聚和互聯互通，才是未來房地產發展的使命。

??高房價已成為創新大敵，是城市發展的束縛。“未來，當粵港澳的創新產業鏈打造起來，創新要素充分積聚起來，就會對居住品質形成更高需求，并會帶動更多要素集聚，并輻射到整個大灣區和廣闊的腹地，才能夯實房地產的有效需求。”李宇嘉表示。

??最為關鍵的是，目前嚴苛的樓市調控下，但凡有樓市炒作之舉，必然招致新的調控落地，房價上漲空間幾被鎖死。