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??長春公主嶺市范家屯鎮(zhèn)一樓盤精裝房“4字頭”起售；

??長春高新區(qū)一樓盤全線75折起售；

??長春北湖一樓盤開盤“7字頭”起售；

??進(jìn)入9月，長春幾家房企接二連三拋出勁爆優(yōu)惠政策，讓原本平靜的樓市江湖波瀾再起。個(gè)別自媒體開始跳出來進(jìn)行“自嗨式”解讀，更有甚者聲稱“長春房價(jià)腰斬”“長春樓市繃不住了”等的聲音不絕于耳。

??中秋小長假，全國樓市大部分城市都在降溫退燒，整體市場(chǎng)逐漸進(jìn)入下行通道，“金九銀十”市場(chǎng)難言樂觀，北京、深圳等各地新房與二手房成交量出現(xiàn)了不同程度下降，“金九銀十”盛況難復(fù)存在。

??長春樓市現(xiàn)狀如何？

??花式打折、超低價(jià)起售與誓師大會(huì)

??現(xiàn)在，距離2022年僅剩不足100天，長春一些樓盤開始在內(nèi)部舉行誓師大會(huì)，力拼2021年收官之戰(zhàn)。

??9月21日，記者來到長春市朝陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)育民西路某項(xiàng)目，該項(xiàng)目在9月20日剛剛開盤，售樓處內(nèi)有四五組看房者，人氣比較旺。銷售人員告訴記者，該樓盤均價(jià)7000元/平方米，毛坯交付；目前優(yōu)惠政策是按揭貸款98折、1號(hào)樓和3號(hào)樓再享98折、當(dāng)日交定金再享98折、5日內(nèi)交首付還享98折，也就是有4個(gè)“98折”優(yōu)惠，主力戶型是89平方米三室二廳一衛(wèi)戶型。

??距離該項(xiàng)目不足3公里的公主嶺市范家屯鎮(zhèn)某項(xiàng)目，記者了解到，該項(xiàng)目“4字頭”精裝房僅為幾套頂層產(chǎn)品，已被搶購一空，其余房源價(jià)格均在6000元/平方米左右，超低價(jià)起售的“4字頭”精裝房只是引流產(chǎn)品。

??隨后，記者來到長春市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)宜居路與超強(qiáng)街交會(huì)處的天茂湖項(xiàng)目。前兩天該項(xiàng)目爆出“清盤抄底、全線75折”優(yōu)惠政策，原價(jià)1.2萬元/平方米房子折后8800元/平方米，且是現(xiàn)房；前20名成交者送5萬元車位抵用券。但記者實(shí)地調(diào)查后了解到，雖然對(duì)外寫著銷褒全線75折起，但住宅卻是“9字頭”起售，且只有兩三套，均位于頂樓或者低樓層房源，已經(jīng)賣沒了，目前售樓處放出的特價(jià)房源均在1萬元/平方米以上，且都是大戶型面積，折扣在備案價(jià)的85折-9折。

??在長春市比較熱門的南臨河街板塊一銷冠項(xiàng)目內(nèi)，有三四組看房者，銷售人員告訴記者，目前優(yōu)惠政策是價(jià)格可以打94折，優(yōu)惠后單價(jià)仍達(dá)到13000元/平方米，原因是該項(xiàng)目備案價(jià)已經(jīng)達(dá)到14000元/平方米左右。當(dāng)記者問到對(duì)于“十一”長假開發(fā)商是否有更大力度優(yōu)惠政策時(shí)，銷售人員搖了搖頭。

??9月23日，記者又來到長春北湖板塊中梁陽光城·未來悅項(xiàng)目，銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目尚未開盤，開盤日期大概在“十一”長假后，起價(jià)7000多元/平方米，均價(jià)在8000元-9000元/平方米。該項(xiàng)目地塊是由余姚市中梁宏置業(yè)有限公司（以下簡稱“中梁地產(chǎn)”）以樓面價(jià)4115元/平方米底價(jià)摘得，這是北湖今年拍出的第一塊住宅用地！由中梁地產(chǎn)和陽光城聯(lián)合開發(fā)，該項(xiàng)目開盤價(jià)幾乎接近成本價(jià)。

??購房者在糾結(jié)投資者在觀望

??長春市民張先生是一位經(jīng)營日租房的投資者，他打算在長春市內(nèi)購買幾套公寓產(chǎn)品，擴(kuò)大自己日租房經(jīng)營規(guī)模。但他遲遲沒有出手。

??張先生告訴記者，最近一直關(guān)注著位于長春市高新區(qū)三環(huán)內(nèi)一項(xiàng)目公寓產(chǎn)品，單價(jià)在12000元/平方米左右，超出預(yù)期。最近，該項(xiàng)目推出了首付分期和補(bǔ)貼1100元/平方米裝修金優(yōu)惠政策，但張先生覺得這還不是出手的最佳時(shí)機(jī)，目前很多項(xiàng)目都在打折銷售，他還想再觀望一下。

??長春市民金女士則是想在長春購買一套婚房，對(duì)于她來說房子是剛需。在長春市寬城區(qū)、高新區(qū)、凈月區(qū)等區(qū)域看了很多項(xiàng)目，對(duì)于開發(fā)商各種首付分期、推出特價(jià)房源、贈(zèng)送車位抵用券等營銷手段，令金女士眼花繚亂，她想再等等；但婚期臨近，她又怕現(xiàn)在買了房萬一出現(xiàn)降價(jià)就虧了，非常糾結(jié)。金女士說，由于疫情原因，“十一”長假期間她不打算出去旅游了，要到各樓盤走一圈，尋找合適時(shí)機(jī)出手。

??兩次調(diào)控政策均提及“限跌”

??花式打折、超低價(jià)起售與誓師大會(huì)齊上！長春樓市賣力營銷

??在8月份最后一天，長春市出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，共七條。其中，為促進(jìn)解決新市民、青年人住房困難等問題，長春市為首次購買90平方米以下商品住房的大專及以上高校畢業(yè)生、中級(jí)及以上職稱人員、高級(jí)工及以上執(zhí)業(yè)技能等級(jí)人員等留（來）長就業(yè)人才以及進(jìn)城農(nóng)民，按人才50元/平方米、農(nóng)民80元/平方米額度予以購房補(bǔ)貼。同時(shí)，長春市政府投放5000萬元資金，以抽取消費(fèi)券形式，向符合條件的購房人才和農(nóng)民發(fā)放。消費(fèi)券可用于家電、汽車消費(fèi)。購房補(bǔ)貼和消費(fèi)券政策暫定執(zhí)行至今年年底，視情再作調(diào)整。此項(xiàng)政策不含雙陽區(qū)、九臺(tái)區(qū)、公主嶺市及外縣（市）。此外，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)對(duì)留（來）長人才和農(nóng)民購房給予優(yōu)惠，但成交價(jià)格應(yīng)不低于商品房備案價(jià)格的85%。

??今年7月13日，長春市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的通告》，要求各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，合理確定商品住房預(yù)售申報(bào)價(jià)格并對(duì)外公示，不得低于九折銷售。對(duì)于去化周期較長及尾盤項(xiàng)目，允許企業(yè)合理下調(diào)價(jià)格，但不得采取虛標(biāo)價(jià)格炒作打折促銷噱頭、返本銷售或變相返本銷售等違法違規(guī)行為。

??在8月31日出臺(tái)的調(diào)控政策中，還有一條比較引人關(guān)注：在長春城區(qū)范圍內(nèi)開展住房公積金商業(yè)銀行組合貸款（試點(diǎn)）和住房公積金家庭組合貸款。購房人家庭成員（包括父母、子女、配偶）繳存公積金的，可共同使用公積金貸款，但僅限2人共同還貸。

??9月16日，長春市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于開展住房公積金組合貸款（試點(diǎn)）的通知》。但是，在記者在調(diào)查的近10個(gè)項(xiàng)目中，大多數(shù)項(xiàng)目銷售人員均表示，尚未接到可以做組合貸款通知，政策落地還需一段時(shí)間。

??“金九銀十”概念被淡化

??截至8月末，長春商品住宅累計(jì)庫存971萬平方米，按照2020年平均銷售速度計(jì)算，當(dāng)前庫存可銷售15.39個(gè)月。

??克而瑞長春機(jī)構(gòu)資深分析師姜峰認(rèn)為，目前長春樓市處于下行狀態(tài)，房價(jià)已經(jīng)從此前虛高狀態(tài)下來了，不能再以10年前眼光看長春樓市。拿北湖板塊為例，此前動(dòng)輒1.1萬-1.2萬元/平方米以上價(jià)格屬于偏高，現(xiàn)在回歸到了市場(chǎng)正常狀態(tài)。

??據(jù)克而瑞長春機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，8月16日-8月22日，成交1052套；8月23日-8月29日，成交1187套；8月30日-9月5日，成交1129套；9月6日-9月12日，成交1007套；9月13日-9月19日，成交1104套；9月20日-9月26日，成交846套。從數(shù)據(jù)看，長春樓市整體繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，中秋小長假成交略有下降。雖然長春出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，但是以“穩(wěn)”為主基調(diào)。

??對(duì)于“金九銀十”，姜峰說，對(duì)于東北樓市來說，以往在9月份和10月份節(jié)假日會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)成交高峰，現(xiàn)在人們?cè)谧非笪镔|(zhì)層面的同時(shí)也追求精神層面，節(jié)假日出去旅游的人多了起來，導(dǎo)致現(xiàn)在銷售周期被拉長；再加上東北冬季無法施工，三四月份開始動(dòng)工，五六月份產(chǎn)品上市，6-12月份都是銷售黃金期，“金九銀十”概念被淡化。

??對(duì)于“金九銀十”傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)，吉林省富騰房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司副總經(jīng)理李春林在接受記者采訪時(shí)說，就他們集團(tuán)而言，以往國慶期間都是客戶比較少的時(shí)候。“現(xiàn)在整體市場(chǎng)處于下行態(tài)勢(shì)，‘金九銀十’肯定成色不足，集團(tuán)即將上市的項(xiàng)目正在蓄客當(dāng)中，目前沒有疊加促銷活動(dòng)，但蓄客量不足。”

??李春林說，目前長春市場(chǎng)供過于求態(tài)勢(shì)明顯，“房住不炒”大基調(diào)下，投資客離場(chǎng)導(dǎo)致購房者普遍持幣待購，現(xiàn)在市場(chǎng)上只剩自住及改善客戶了，以價(jià)換量在所難免。

??“目前的競(jìng)爭格局是：品質(zhì)得做好，價(jià)格也不能高。”李春林說。