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??“十一”后，沈陽樓市看似平靜，實則冰封的表面下“降價潮”已暗流涌動，開發(fā)商正搶在房地產(chǎn)寒冬到來前奮力一搏。

??位于沈北新區(qū)的中金時代啟城是一個大體量的住宅項目，記者在搜房網(wǎng)查詢到，該項目便宜的樾府已經(jīng)低至8500元/平方米，比兩個月前9000元/平方米均價有幾百元降幅。一位渠道銷售人員告訴記者，實際售價還要比這低，目前通過其他渠道可以買到這個項目的“工程抵賬房”，在正常價格基礎(chǔ)上還能打9.3折；另外還有一批“特價房”，總房款也遠低于之前報價。

??一位項目內(nèi)部人士稱，如果是真正的工程抵賬房多少會有些限制，比如必須全款才能交易，目前這些所謂的“工程抵賬房”只是打著抵賬房名義降價賣房罷了，和正常購房并無太大區(qū)別，成交簽合同都是在售樓處完成，且和正常房源一樣可以分期付款。上述人士告訴記者，之所以采用這種隱蔽的降價方式，一是為了應(yīng)對政府出臺的“限跌令”，二是防止老業(yè)主維權(quán)鬧事，最大程度抵消降價帶來的負面效應(yīng)。

??有些項目降價已經(jīng)不再遮遮掩掩降價，如金地閱風(fēng)華，9月高層價格還維持在14500元/平方米，10月份僅有10200元/平方米，降幅超過30%以上；同時有些頂層或樓層不好戶型甚至每平方米破萬跌至9000元/平方米。

搜房網(wǎng)樓盤動態(tài)頁面截圖

??降價的還有華潤。華潤在沈陽是具有代表性的房企，有多達數(shù)十個在售項目，遍布沈陽各個區(qū)域，其品牌認可度和溢價率均較高。近期，華潤個別項目也調(diào)低了售價，如位于蘇家屯區(qū)的華潤置地靜安府率先開啟了降價模式，在9月新加推一棟樓做特價，加推房源總價80萬~110萬元起。靜安府在6月剛剛開盤，當時首開價在13500-14000元/平方米，加推特價房源比開盤時平均便宜了約2500~3000元/平方米。

??同時，即將開盤項目也受到很大影響，新項目入市紛紛調(diào)整了定價預(yù)期。今年“4·30”土拍中，華潤以7120元/平方米地價加上260萬平方米超大規(guī)模配建，拿下創(chuàng)新南路一宗地，被稱為該區(qū)域“新地王”。有專家測算，該項目樓面價已經(jīng)達到13000元/平方米，未來房價預(yù)計至少在26000元/平方米以上。如今該項目開盤在即，據(jù)華潤置地項目銷售人員告訴記者，目前該項目開盤價定在16500元/平方米起，相比之前預(yù)測平均單價每平方米低了近萬元。

??華潤、萬科等大開發(fā)商調(diào)低一些項目價格，也引發(fā)了周邊區(qū)域市場連鎖反應(yīng)。在蘇家屯會展板塊，隨著華潤推出“特價”房源之后，周邊其他項目也陸續(xù)調(diào)低了售價。

??盡管沈陽部分地區(qū)出臺了“限跌令”，要求開發(fā)商不得私自降價，但市場持續(xù)低迷加之在資金、業(yè)績、回款壓力下，開發(fā)商不得不選擇降價。

??除了降價外，一些項目為了增加成交，開始加大渠道推廣，給中介公司或中介經(jīng)紀人提升傭金和回扣，以刺激中介帶客成交。一位地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，有些項目承諾經(jīng)紀人只要能達成客戶成交，不僅有傭金還有手機等額外獎勵，但即便傭金和獎勵提升了，對他們來說也很難有實質(zhì)性改變，原因是目前房子太難賣了。一年前，他賣掉十幾套房子不成問題，甚至去年的疫情都沒受太大影響；但今年樓市蕭條讓他陷入了前所未有困境，一個月甚至幾個月都很難成交一套房。

??記者同時了解到，目前沈陽大量房產(chǎn)中介出現(xiàn)“閉店潮”，關(guān)閉門店的不僅只是小中介公司，一些如鏈家、芒果等大品牌中介也開始有意關(guān)閉一些店面。據(jù)業(yè)內(nèi)分析人士稱，從全國范圍來說，中介行業(yè)面臨整頓，行業(yè)收縮是必然趨勢，另外最重要的原因是沈陽樓市下行趨勢嚴重，無論新房、二手房成交量都很低，中介公司無法維持之前利潤模式，關(guān)店也是為了及時止損。

??從中原研究發(fā)展部發(fā)布的沈陽商品房成交數(shù)據(jù)來看，9月樓市成交進一步大幅下滑，其中商品住宅成交43萬平方米，同比降35%，環(huán)比降36%。同時住宅供應(yīng)量也持續(xù)減少，9月商品住宅供應(yīng)僅51萬平方米，同比下降70%。

??成交量月環(huán)比下滑是常見的事，讓人擔憂的是2021年下半年以來成交量持續(xù)下滑，7~9月平均環(huán)比降35%。其中8月環(huán)比成交降45%，接近“腰斬”。

??價格方面，數(shù)據(jù)上表現(xiàn)還比較堅挺。根據(jù)統(tǒng)計，9月沈陽住宅均價為12455元/平方米，同比仍上漲0.3%。

??業(yè)內(nèi)人士分析，雖然從數(shù)據(jù)上看房價未出現(xiàn)明顯下跌，但從實際市場情況來看很多項目樓盤均價都出現(xiàn)不同程度下跌，一些位置欠佳項目價格下跌幅度更嚴重。由于很多項目采取隱形降價或者延遲備案方式規(guī)避政府限價，因此統(tǒng)計數(shù)據(jù)無法完全反映真實樓市行情，同時統(tǒng)計數(shù)據(jù)也具有一定延遲性，整體均價是否下跌可能要等10月或11月數(shù)據(jù)才能體現(xiàn)出來。

??在房貸收緊、限購限價等政策下，沈陽樓市何時反彈目前仍看不到任何希望。