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??時值2021年年末，林軍看著公司群里僅剩的不到10位同事，陷入沉思。打開他的朋友圈，是頻繁分享的各類有關房地產行行業回暖的消息，但真正的春天要等多久，他一時沒有回答上來。

??林軍年紀不大，早早便跨專業進入到了地產中介行業，對于他來說，這一行門檻雖不高但要做好，需考驗的內容同樣不少。憑借著友善的面容，真誠的服務精神，不斷磨煉的專業度，以及最關鍵的踩準了市場時機，如今的他帶著“黃金時期”的成果，已經營起了一家屬于自己的中介門店。

??據林軍介紹，2020年，他的門店有員工超過15人，“市場好做，行業也比較容吸引人，業績還算可以”。但由于2021年東莞市場變動較大，政策不斷收緊，在中介閉店、裁員風波中，一場離職潮同樣在這家小店上演。

??“大部分是主動離開的；中介都是靠傭金生活，幾個月沒有開單，本身也支撐不下去。”林軍表示。

??作為身處一線的人員，他們深刻感受著市場的每一輪變動；對于剛剛結束的2021年，用林軍的話來說，是遭遇無比巨大沖擊的一年。

??有人黯然離場

??回望過去樓市黃金期，地產似乎是公認的“高薪”行業，在時代紅利中，普通中介或銷售年入百萬元是常態。

??但2021年，伴隨層層調控加碼下的樓市轉冷明顯，數量龐大的中介無疑成為首波遭受沖擊的群體。

??從他們賴以生存的二手房市場來看，對比東莞2020年下半年，2021年二手房成交量整體處于“膝斬”狀態；來自東莞市住建局公布的數據來看，2021年10月、11月，成交量低于1000套水平，與2020年7月高峰期的8000多套差距懸殊。

??2021年年初“莞六條”頒布，由于在限購、信貸等方面大幅度提高門檻，疊加春節因素影響，東莞二手房成交環比猛跌；隨著信貸環境持續收緊，房貸利率上漲明顯，多行放款周期長至半年以上或直接停貸，以至東莞二手房月度成交量停擺于2000套以下水平。

??2021年“國慶”小長假一結束，已在廣深產生較大殺傷力的“二手房參考價”緊接著在東莞重磅出臺；當月，東莞全市二手房網簽跌至新低僅為423套，即平均每日二手房網簽量不超15套。

??對于數量龐大的中介機構而言，如此成交意味著沒有開單量。一時間人員精簡、流失，門店歇業、倒閉等在各個板塊上演，仍堅持著的中介門店大部分也將業務重心進行調整。

??不過，正如東莞中原地產戰略發展中心總經理車德銳所表示，目前房產中介大規模關店，主要是因為2020年瘋狂擴張的舉動。

??2020年，東莞樓市跑出了全國漲幅第一成績，樓市熱度帶動中介門店猶如雨后春筍拔地而起，部分成交活躍小區沿街商鋪中介門店數量可以占據過半；如今市場寒意逼人下，則是迅速掀起的合并或關店潮。

??與二手房交易規模萎縮、門店倒閉潮同步，是房產經紀人的大量流失。

??“前幾個月會給他們發底薪，幾千塊；后面主要靠提成，離開的幾位都是好幾個月沒有開單的，自己也堅持不下去了，其實我們現在也主要靠租金支撐。”林軍介紹著門店情況。

??當問及離開同事的去向時，林軍提到，有去跑網約車的，有轉行做汽車銷售的，也有直接回老家的。“這個行業門檻不高，大部分離開的人都沒有什么一技之長。”

??同時，2021年9月，東莞市人社局發文，將房地產經紀人、房地產經紀人協理列入人才落戶負面清單，有效期6個月，也加速了他們的離開。

??新房全面鋪開聯動 中介絕地反擊

??有人黯然離場，有人則在另辟戰場。

??在二手房成交萎靡之際，東莞新房市場在政策層層補丁、金融信貸收緊下，成交同樣受挫明顯。對于大部分開發商而言，在2021年年底回款任務與當前大環境巨大壓力下，加緊去化也成了第四季度首要任務，層出不窮的營銷活動與優惠方案于各片區、多項目上演。有折扣、特價房、贈送物業費，也有在付款方面進行妥協，東莞新房市場早已從過去大范圍的全款、高首付優先，變成如今的低首付、首付分期等形式，以東莞環城區某項目為例，一套兩三百萬元總價的住宅，首期款低至3萬元即可“上車”；此外，對于購房資格暫未滿足的，延簽操作已然從原先的臨深片蔓延至東莞全市范圍。

??市場成交數據顯示，開發商的以價換量取得一定成效。

??“現在基本是折扣盤在走貨，我們應該是不會有大折扣的，2021年也不準備推了，推出來數據肯定不好看。”東莞某項目表示，“折扣太大，暫且不論開發商的利潤是滯被壓縮，還不排除遭遇原業主抗議鬧事、得罪友商、自損品牌等不利影響。

??除了大打折扣，有些開發商還以提高傭金的方式激勵市場帶客。

??“開發商現在很需要我們！”一房產中介老陳信心滿滿的表示，新房大范圍啟動聯動給了我們另一個機會，之前主要推惠州項目或更遠一點的中山、肇慶等大灣區不限購的城市項目，傭金很高，但成交難度非常大；現在很多熱門板塊項目都聯動了，根據客戶喜好去推，成交概率也高。

??老陳介紹，2021年下半年以來，東莞市場新房走量困難，疊加業績壓力，搶客大戰愈演愈烈，聯動范圍不斷擴大，各盤“內卷”嚴重，就連萬科都開始找渠道，傭金相較以前也更樂觀，“有些品牌開發商中心地段傭金都可以去到10萬元+/套”。

??“新房現在已經成為我們公司的主要賽道。”老陳繼續補充道。

??不過在他看來，“變幻莫測”是2021年東莞樓市關鍵詞，政策、營銷、購房者都更加難以捉摸，他們也是小心跟隨變化中的市場前行。

??經過“震蕩”的2021年，東莞樓市基本面已穩。

??據合富大數據顯示，2021年東莞一手新房供應面積約608萬平方米，同比去年微減1.3%；網簽套數約43271套，同比減少33.1%，成交量創近5年新低。不過在房價上回穩明顯，網簽均價為27100元/平方米，雖同比上漲11.8%，但大漲勢頭得到遏制，較2020年超20%漲幅回落了8.5個百分點。

??另據據中原地產研究院數據顯示，東莞二手房整體呈現量縮價漲，先揚后抑的態勢。2021年東莞二手住宅成交17500套，成交面積約187萬平方米（預估值），成交套數同比減少33%；二手住宅成交均價為18900元/平方米，同比上漲了13%。

??目前，東莞成交量仍處于低位，相關機構預測，中央定調房地產行業健康發展和良性循環，加之銀根放松，反映政策底已過，接下來一段時間東莞新房二手房市場將迎來較好購房期。