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??剛剛過完元宵節，廣州部分項目便已迫不及待的展開新一輪營銷攻勢了。跟過去幾個月大打折扣牌不同，這次一些樓盤舉起了“漲價”的旗幟。據了解，目前廣州已有十多個在售樓盤打出了類似“2月15日起價格全線上漲2%”“2月16日起全線漲價”等宣傳海報。

??從政策面上看，近期廣州傳出了新房備案價松動的消息，不少項目拿到了比市場預期高的備案價。“漲價也要有一個理由，備案價松動就是一陣‘東風’。”廣州某業內人士表示。

??在克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉看來，對比2021年底業績沖刺的時候，確實有部分樓盤回收了折扣力度，一方面是房企在政策邊際松動后對新的一年行情有所期待，希望可以止止血、多點利潤；另一方面也是希望營造一種“買漲不買跌”的氛圍，刺激購房者入市。

??“說漲價主要是逼客的推廣手法，我們目前是取消了針對現房銷售的折扣，其實價格并沒有變化。不過，在客戶看來這也是漲價。”2月17日，一個宣稱將全面漲價的樓盤銷售人員道出了玄機。

??“全面漲價”的玄機

??在2021年的最后一個月，降價跑量還是廣州樓市的主流趨勢，2022年第一個月的成交數據也太不樂觀。克而瑞的統計顯示，盡管2021年年末廣州信貸、限簽均出現寬松跡象，帶來成交的翹尾行情，但在利好延續，且開年央行投送的降息大禮包刺激下，2022年的開年并未延續去年年末的火熱勢頭，1月份廣州一手住宅的網簽量為近13月的最低值。其中，網簽套數5822套，環比下滑58%，同比下滑54.9%；網簽面積62.44萬平方米，環比下滑57.8%，同比下滑54.8%。

??在這樣的市場基礎上，廣州的部分項目依然打出了“喊漲”的旗號。地處白云區的保利閱云臺宣稱“2月14日準時即漲10%起”，位于從化區的時代印象透露2月14日零點起全線產品漲價1000元/平方米，黃埔區的時代天境則是從2月15日起，全盤價格上調2%，番禺區的剛需大盤亞運城亦傳出漲價風聲，表示2月15號起取消優惠措施，漲價2%。還有不少項目如中海觀雲府、時代天韻、時代名著、敏捷·商務中心、景業壹方天地、萬科金域悅府、凱德凱荔花園等則只聲稱全盤價格上調，未披露漲幅。

??亞運城已經連續5年拿下廣州單盤銷售的桂冠，1月24日，該盤的兩大股東雅居樂、世茂集團相繼發布公告，將所持股權轉讓給中海，后者最終以73.33%的股權比例成為第一大股東。在中海入主后，市場都揣測該盤可能會有一些動作，目前看來，營造漲價的預期可能就是第一把火了。不過，據亞運城的內部人士透露，此前該盤推出的一些折扣確實已到時間節點，真實的價格水平其實并未上漲，“還得看市場情況，未來也不排除漲價的可能性”。

??表示要“漲價10%”的保利閱云臺也并未認真執行這一價格策略。2月17日，該項目的銷售人員對中國房地產報記者表示，目前在售的產品還有部分一口價4.7萬元/平方米的特價單位，好一點的戶型在5萬元/平方米左右。“南向的戶型漲了一點，但沒有10%這么多。”

??時代中國方面表示，廣州個別項目收回了一些折扣，這是跟隨大行情，回歸市場價值。景業壹方天地亦是類似的說法，“嚴格來說沒有漲價，只是節前有一批特價單位在2月15日到期，2月16日恢復價格，其他的價格都是穩定的”。

??備案價松動的風聲

??雖然從成交數據上看不到支撐在售項目漲價的依據，但政策面上還是有一些文章可做。2021年，迫于房價上漲壓力，廣州從下半年開始從嚴執行新房的備案價制度，根據周邊樓盤情況確定各項目的備案價，并實施動態價格指導。據了解，不少項目的備案價遠低于開發商的預期，一部分樓盤選擇推遲入市節奏，等不起的則干脆以毛坯出售。進入2022年后，備案價松動的風聲開始傳出，一些備案價較高的豪宅項目拿到了預售證，部分在售項目的新貨也得以突破此前的銷售均價。黃埔區某項目本計劃2021年第四季度開盤，但因為能拿到的備案價僅有2.87萬元/平方米而舉棋不定，一直等到了2022年1月份，開盤時的最高售價達3.6萬元/平方米，均價亦超過3萬元/平方米。

??2月10日，對備案價松動的傳聞，廣州市住房和城鄉建設局沒有正面回應，只表示廣州一直以來嚴格實行住房價格指導，實施動態監管，以支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。

??對于這一表態，一些房企理解為政策放松的利好信號，也有業內人士認為不應過度解讀。廣州一位機構專家表示：“備案價放松不等于就能夠隨意漲價，去年很多樓盤，賣的價格比備案價還便宜，影響價格的核心因素還是供求關系。”

??肖文曉認為，漲價真實與否，還是要看個盤，并且要看提價之后的效果，光喊口號是不算數的。如果提價后去化好價格就會站穩，去化不佳還是會重回折扣。“量在價先，從今天的行業環境和市場環境來看，保量還是比保價更為迫切的問題。”他表示，從1月和春節的數據來看，目前廣州市場還處于一個非常理性的氛圍，購房者觀望情緒較多，個盤的營銷策略不能一概而論，但從整體來看，現在談“小陽春”和“漲價”都著急了些，市場的修復要更有耐心。

??貝殼研究院廣州分院院長李茂喆也表示，雖然目前地產信貸有所改善，但房企資金緊張的局面并沒有根本解決，所以在開年“第一戰”上，房企還會有加速去化回籠資金的需求。

??而從市場情況來看，廣州樓市的多空博弈也較為激烈。除了部分“喊漲”的項目外，還有不少仍在降價促銷，例如，荔灣區某在售樓盤近期推出10多套特價單位，價格低至295萬元，相較一年前開盤時的550萬元，直降了255萬元。