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??救助樓市的行動正在地方漸次展開。

??4月1日，浙江衢州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，提出取消限購政策，同時松綁限售政策，成為全國首個限購限售均取消的城市。

??緊接著第二天，4月2日，河北省秦皇島市宣布，自2017年4月15日起施行的限購令正式廢止，并稱此前政策“已不適應(yīng)當(dāng)前秦皇島房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢”。

??蘭州樓市政策力度更大、更全面。

??4月4日，蘭州市人民政府網(wǎng)發(fā)布《蘭州市落實強(qiáng)省會戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施（第1號）》，全文提出20項措施均與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)，包括放寬限購限貸、推進(jìn)貨幣化征拆安置、降低個人購房首付款比例、降低房企拿地保證金比例等，在需求端和供應(yīng)端同時對樓市松綁。

??“政策著力于減輕個人住房消費負(fù)擔(dān)，以此來保住人，進(jìn)而保住樓市，這是蘭州強(qiáng)省會政策的一大步。”蘭州一位房地產(chǎn)人士表示，從歷史經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)對穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的作用最快也最有效。

??2021年，蘭州GDP為3231.29億元，全國城市排名94位；人均GDP為74000元，低于全國平均水平，經(jīng)濟(jì)成績不太理想。2022年一季度亦表現(xiàn)平平。

??房地產(chǎn)市場方面，蘭州整個一季度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)呈下行趨勢。庫存壓力大，據(jù)CRIC地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，蘭州廣義、狹義庫存量保持高位，廣義庫存量達(dá)到了8000萬平方米以上規(guī)模；去化周期約40個月，顯著高于二線城市(18.05個月)平均水平。

??市場急需調(diào)整和穩(wěn)住。

??另據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至4月7日，全國已有超68個城市出臺樓市激活政策。

??激活樓市

??根據(jù)蘭州房地產(chǎn)新政，20條利好舉措都直指房地產(chǎn)市場。

??一是優(yōu)化審批，加快項目開發(fā)建設(shè)。這意味著，政府不在流程上“拖后腿”，鼓勵開發(fā)商有項目盡快入市。

??二是減輕負(fù)擔(dān)，支持企業(yè)良性循環(huán)，這一條是為了給房企減緩資金壓力。具體舉措包括：降低國有建設(shè)用地使用權(quán)競買保證金繳納比例，按掛牌起始價的20%執(zhí)行；加大項目貸款支持，支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企項目等。

??三是提升效能，強(qiáng)化項目服務(wù)保障。包括完善配套公共設(shè)施，加大征收拆遷力度，推進(jìn)貨幣化征拆安置，同時提高預(yù)售資金使用效率。這些舉措，一方面有利于緩解開發(fā)商資金壓力，另一方面是為了推進(jìn)項目開發(fā)進(jìn)程，適當(dāng)“去庫存”。

??四是降低個人購買住房的門檻。個人通過商業(yè)銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。

??同時，減輕個人住房消費負(fù)擔(dān)。對擁有一套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

??新政還明確，要加大住房公積金支持。個人通過公積金貸款購買住房，公積金貸款最高額度單身職工為60萬元，雙職工為70萬元。這些給予購房者的政策利好，無疑都是為了刺激改善性需求的釋放，加快樓市去庫存。

??新政還提出，支持多元化住房需求，落實“租購并舉”，加大保障性租賃住房建設(shè)，培育住房租賃市場，推動“租購?fù)瑱?quán)”。加大人才住房保障，對新引進(jìn)人才提供實物保障、購房補(bǔ)貼和租賃補(bǔ)貼等住房保障；推進(jìn)“萃英社區(qū)”建設(shè)，統(tǒng)籌利用各類房源，加快“拎包入住”人才公寓建設(shè)。

??蘭州市還特別提出，支持孝老撫育住房需求。對在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接來蘭州居住的，給予支持，允許其家庭在限購區(qū)域內(nèi)新購一套住房。對符合國家生育政策，生育兩孩或三孩的家庭，允許其在限購區(qū)域內(nèi)新購一套住房。對老舊小區(qū)進(jìn)行適老化改造、對新建項目實施適老化設(shè)計建設(shè)的，給予政策扶持。

??這條政策被業(yè)內(nèi)認(rèn)為，相當(dāng)于限購政策實質(zhì)性退出了。

??中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，從降首付到支持孝老撫育住房需求，明顯可以看出，蘭州市意在繼續(xù)通過房地產(chǎn)手段來刺激消費，進(jìn)而拉動經(jīng)濟(jì)增長。

??人口無法支撐樓市

??蘭州之所以出臺力度如此大的調(diào)控政策，除了在“強(qiáng)省會”戰(zhàn)略下房地產(chǎn)不可或缺的作用外，也是蘭州樓市現(xiàn)狀使然。

??目前的蘭州，依然籠罩在較為嚴(yán)重的疫情沖擊下。截至4月7日，蘭州市新一輪疫情已持續(xù)33天，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的各行各業(yè)都遭受較大損失。蘭州樓市之冷不僅體現(xiàn)在疫情下緊閉的售樓部，成交額更是陷入冰點，購房者持幣觀望情緒濃厚。

??蘭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度蘭州網(wǎng)簽房源共計7316套，整個一季度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)呈下行趨勢。對于一個省會城市來說，這算不上一個亮眼的成績。價格也處于下調(diào)階段，來自中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月蘭州新房均價為9621元/平方米，與上月持平；蘭州市主城區(qū)均價為12327元/平方米，與上月相比下降0.08%；二手房均價12243元/平方米，與上月相比下降1.4%。

??實際上，從2022年1月開始，蘭州新房均價就一直保持在萬元上下；再延長周期來看，從去年上半年開始，蘭州房價一直不景氣，二手房成交量保持低位，房價也由2021年9750元/平方米下降到2022年4月初的9168元/平方米，降幅5.95%。截至目前，蘭州樓市已經(jīng)冷了一年。

??蘭州樓市曾有過高光時刻。2010年至2020年，是蘭州地產(chǎn)人最輝煌的10年。數(shù)據(jù)顯示，10年間，蘭州新建商品房供應(yīng)量從2010年的140萬平方米，到2020年增加至1027萬平方米。即便2021年有所下滑，也達(dá)860萬平方米。

??粗略估算，10年間，蘭州新建商品房供應(yīng)超過6000萬平方米，約60多萬套房。以一家3口人計算，可解決180萬人口的居住問題。

??受產(chǎn)業(yè)支撐不強(qiáng)、人口外流影響，蘭州樓市并沒有持續(xù)堅挺。

??據(jù)“七普”數(shù)據(jù)顯示，過去10年，蘭州市常住人口從361.62萬增至435.94萬，僅增長74.32萬，平均每年流入人口約7.43萬。“近鄰”西安，同樣作為省會城市，從“六普”到“七普”常住人口增加了448.51萬，成功躋身千萬級城市，也為西安樓市帶來了潛在的購房需求；西安市2021年GDP為10688.28億元，比上年增長4.1%；2021年蘭州GDP為3230億元，同比增長6.1%。

??“蘭州房價上漲的核心動力還是依靠蘭州本地購房者，且在蘭州工作的很多年輕人多被西安吸引了。”上述蘭州房地產(chǎn)市場人士稱。

??盧文曦表示，受“兩山夾一河”地形影響，蘭州真正的市區(qū)范圍并不大，住房建筑密度相當(dāng)高，很多還是40多層的高層住宅，供應(yīng)量非常大。但蘭州現(xiàn)有人口依然處于外流狀態(tài)，這種情況下市場面肯定會遇到一定去化壓力。另外，蘭州雖然是西部比較重要的城市，但其經(jīng)濟(jì)能級和競爭力無法與其他一些中部甚至東部城市比擬，當(dāng)?shù)卣€是希望通過一些立竿見影的效果提升經(jīng)濟(jì)，比如動用房地產(chǎn)手段。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2022年2月份，蘭州市住宅庫存去化周期為16個月，商業(yè)庫存去化周期為147個月，辦公區(qū)庫存去化周期高達(dá)298個月，未來蘭州商業(yè)供應(yīng)量或許還將持續(xù)性增長。

??過去，開發(fā)商剛進(jìn)入蘭州市場時，拼的是獲取土地的能力以及發(fā)展速度，隨著政策不斷調(diào)整，部分開發(fā)商又看到了商業(yè)地產(chǎn)帶來的巨大利潤，開始競相進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大量商業(yè)、商辦產(chǎn)品隨之涌入蘭州市場。投資浪潮過去人們才發(fā)現(xiàn)，蘭州的消費力根本無法匹配。

??就在蘭州發(fā)布新政第三日，甘肅省住房資金管理中心發(fā)文稱，自2022年4月6日起，甘肅省住房資金管理中心將住房公積金個人住房貸款最高額度由已婚繳存職工60萬元調(diào)整為70萬元；單身繳存職工50萬元調(diào)整為60萬元。這是今年第一個從省級層面提高公積金額度的省份，具有很強(qiáng)的信號意義。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)置評道，省級層面放松將有助于促進(jìn)全省公積金政策的進(jìn)一步寬松，其對于省會和地級市等都會產(chǎn)生積極影響；也會更好地引導(dǎo)市場預(yù)期變動，客觀上有助于減少購房成本，真正激活房地產(chǎn)市場交易的活躍度。他建議，各省級相關(guān)房管和金融部門也應(yīng)該有緊迫感，多出臺一些有助于激活市場需求、降低購房成本的政策，真正促進(jìn)二季度房地產(chǎn)市場交投活躍。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)下各地樓市下滑明顯，已影響到了全鏈條正常循環(huán)，在保持“房住不炒”前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。尤其是非熱點城市，限購限售退出概率大，但東部熱點城市退出可能性小。一是東部熱點城市庫存很低；二是吸取上一輪暴漲教訓(xùn)，保持政策定力；三是貨幣寬松、利率下降、紓困疫情沖擊等政策，客觀上會有助于熱點城市的樓市，只是政策有一定時滯，需要耐心等待。