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??地方政府部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)公寓去庫(kù)存新政，出發(fā)點(diǎn)是促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康良性發(fā)展，避免房?jī)r(jià)大起大落，而長(zhǎng)沙個(gè)別樓盤(pán)卻聞風(fēng)而動(dòng)，利用政策創(chuàng)造風(fēng)口，率先發(fā)起了價(jià)格戰(zhàn)，使得行業(yè)面臨是否跟進(jìn)加入價(jià)格戰(zhàn)的十字路口。

??4月21日下午，長(zhǎng)沙市出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)》，從控增量、降低交易成本使用成本等方面多措并舉，重點(diǎn)化解商務(wù)公寓、商務(wù)寫(xiě)字樓等類(lèi)別非住宅商品房不合理庫(kù)存。次日，位于長(zhǎng)沙河西岳麓區(qū)、長(zhǎng)張高速旁的碧桂園薈雋棠項(xiàng)目快速反應(yīng)，宣告推出單價(jià)4000元/平方米起的商務(wù)公寓，總價(jià)14萬(wàn)元起，首付約7萬(wàn)元。

??房天下網(wǎng)站的樓盤(pán)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)顯示，而就在兩天前，該項(xiàng)目公寓均價(jià)還是5800元-6200元/平方米。

??無(wú)獨(dú)有偶。在長(zhǎng)沙河?xùn)|的天心區(qū)，臨近7號(hào)線(xiàn)地鐵口云塘站（在建）的海倫堡愛(ài)ME城市項(xiàng)目，推出單價(jià)4500元-5200元/平方米的公寓，總價(jià)更低，約13.3萬(wàn)元起，而該項(xiàng)目住宅（毛坯）約8500元/平方米。

??在去庫(kù)存新政的窗口期，長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)的價(jià)格戰(zhàn)，對(duì)行業(yè)、開(kāi)發(fā)商自身、政府部門(mén)、絕大多數(shù)購(gòu)房者是否有利，正在引發(fā)行業(yè)較大關(guān)注和深思。

??會(huì)否引發(fā)前期購(gòu)房者維權(quán)

??“價(jià)格戰(zhàn)的目的還是先入為主，快速收割市場(chǎng)回籠資金，畢竟公寓市場(chǎng)依然面臨高庫(kù)存的困境，去庫(kù)存新政的效果也有待觀察?！痹陂L(zhǎng)沙某品牌房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人肖先生看來(lái)，降價(jià)的“以?xún)r(jià)換量”銷(xiāo)售策略，仍是當(dāng)前拉動(dòng)長(zhǎng)沙公寓銷(xiāo)售的最有效手段。

??湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商務(wù)公寓存量9.43萬(wàn)套，存量面積468.64萬(wàn)平方米，去化周期達(dá)42.1個(gè)月，為歷史新高。

??一方面，長(zhǎng)沙商務(wù)公寓庫(kù)存高企，價(jià)格持續(xù)下行，未能使高庫(kù)存得以根本改觀；另一方面，雖然商住用地的住宅基本能盈利，但項(xiàng)目的樓面地價(jià)、建安成本等擺在那，公寓的虧本甩賣(mài)，也使得部分不想撇開(kāi)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商，擔(dān)心一兩年后的交付會(huì)否出現(xiàn)質(zhì)量、爛尾等問(wèn)題。

??與價(jià)格戰(zhàn)有所區(qū)別的是，長(zhǎng)沙的網(wǎng)紅樓盤(pán)綠地V島，在去年也曾推出過(guò)單價(jià)8000多元/平方米的特價(jià)公寓。

??“公寓市場(chǎng)窘境下，項(xiàng)目有時(shí)也是沒(méi)辦法?！睋?jù)綠地集團(tuán)湖南事業(yè)部相關(guān)人士介紹，綠地V島項(xiàng)目在推出特價(jià)公寓的同時(shí)，主動(dòng)聯(lián)系當(dāng)時(shí)已認(rèn)購(gòu)但未網(wǎng)簽的購(gòu)房者，為其退還數(shù)萬(wàn)元甚至上十萬(wàn)元的價(jià)差，就是希望避免引發(fā)前期購(gòu)房者維權(quán)。

??會(huì)否加劇樓市觀望

??“庫(kù)存太高是現(xiàn)實(shí)無(wú)奈，但買(mǎi)的肯定沒(méi)有賣(mài)的精。”當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士分析，價(jià)格戰(zhàn)的背后，也使得一些準(zhǔn)購(gòu)房者認(rèn)為長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)價(jià)格“沒(méi)有最低、只有更低”，進(jìn)一步加劇了樓市觀望氣氛。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者觀察到，單價(jià)4字頭的公寓價(jià)格戰(zhàn)出現(xiàn)后，不僅是購(gòu)房者，就連行業(yè)部分從業(yè)者也在評(píng)估，接下來(lái)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)單價(jià)3字頭、總價(jià)9.99萬(wàn)元起的公寓甩賣(mài)噱頭。

??不過(guò)，也有數(shù)位開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人認(rèn)為，行業(yè)有必要維持一個(gè)基本的市場(chǎng)秩序和價(jià)格底線(xiàn)，過(guò)低的價(jià)格戰(zhàn)，無(wú)論是對(duì)開(kāi)發(fā)商自身及同行，還是對(duì)絕大多數(shù)購(gòu)房者，并非好事，市場(chǎng)應(yīng)保持適當(dāng)理性，明確表示至少在短期不會(huì)跟進(jìn)公寓市場(chǎng)的價(jià)格廝殺。

??其建議，地方政府層面可以考慮，根據(jù)各個(gè)片區(qū)的公寓去化情況，參照業(yè)內(nèi)公認(rèn)的公寓單價(jià)應(yīng)為住宅的5-6折，規(guī)定一個(gè)適當(dāng)?shù)膯蝺r(jià)折扣比例進(jìn)行網(wǎng)簽限簽，以避免少數(shù)大打價(jià)格戰(zhàn)的公寓樓盤(pán)，后續(xù)萬(wàn)一出現(xiàn)爛尾，會(huì)給地方政府部門(mén)帶來(lái)麻煩。

??長(zhǎng)沙的公寓不合理庫(kù)存去化，如何在全面統(tǒng)籌中先易后難，正在考驗(yàn)當(dāng)?shù)貨Q策者的智慧。