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??城大，居不易。

??因與新冠確診病例同時(shí)空交集，尚在隔離的楊園突然收到消息，現(xiàn)在所住的YOU+國(guó)際青年公寓北京蘇州橋社區(qū)可能住不了了，“不得已，這幾天都在找新住所”。

??6月18日，YOU+國(guó)際青年北京蘇州橋社區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)方北京三浦教育投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三浦教育”）發(fā)布了一張租戶告知書(shū)，稱(chēng)優(yōu)家開(kāi)天客（北京）企業(yè)管理咨詢有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京優(yōu)家”）欠繳租金、物業(yè)費(fèi)、滯納金等相關(guān)費(fèi)用共計(jì)1340.14萬(wàn)元，導(dǎo)致原有租賃合同終止。

??這封告知書(shū)引發(fā)外界關(guān)注，其中不乏“YOU+公寓出現(xiàn)暴雷”聲音。楊園看到這封告知書(shū)后的第一反應(yīng)就是，這家公寓大概因?yàn)橐咔樘潛p要跑路了。

??YOU+聯(lián)合創(chuàng)始人劉洋確認(rèn)了上述告知書(shū)真實(shí)性，但他回應(yīng)稱(chēng)，絕對(duì)不是暴雷概念，新冠疫情發(fā)生以來(lái)，北京蘇州橋項(xiàng)目一直虧損，也曾多次與產(chǎn)權(quán)方交涉，請(qǐng)求減免租金，但始終無(wú)果，只是做了“割肉”準(zhǔn)備。

??對(duì)此，景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，減免租金更多集中在國(guó)有體系，如商業(yè)辦公、廠房、物流等制造業(yè)。YOU+屬于住宅公寓，且產(chǎn)權(quán)方不屬于國(guó)有體系，往往很難答應(yīng)減租要求。

??對(duì)于如何解決租客去留問(wèn)題，北京優(yōu)家方面表示，選擇搬離的，或選擇轉(zhuǎn)去由產(chǎn)權(quán)方提供長(zhǎng)租公寓服務(wù)的，北京優(yōu)家配合退還租賃押金并辦理退房手續(xù)。

??在這里居住了4年的柯瑞選擇繼續(xù)住在這里，但還不確定之后是否會(huì)長(zhǎng)期居住。他告訴記者，這些天，租客們除了討論是否找新住所外，也擔(dān)心后續(xù)押金問(wèn)題。“北京優(yōu)家承諾后續(xù)會(huì)退押金，如果沒(méi)有退我們可能就真的要遭遇暴雷了。”

??虧損的蘇州橋項(xiàng)目

??雷軍有句經(jīng)典名言：如果站在風(fēng)口，連豬都能飛上天。

??長(zhǎng)租公寓是他曾看中的風(fēng)口。最近，曾獲雷軍投資的YOU+公寓因傳出虧損將撤店的消息，被推上了風(fēng)口。

??6月18日，住在YOU+國(guó)際青年北京蘇州橋社區(qū)的租戶們注意到公寓里貼出《致三義廟2號(hào)院全體優(yōu)家租戶告知書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“告知書(shū)”），告知書(shū)顯示，截至6月18日，北京優(yōu)家欠付產(chǎn)權(quán)方共計(jì)1340.14萬(wàn)元，其中租金及物業(yè)費(fèi)792萬(wàn)元，欠付滯納金537萬(wàn)元，欠付水電費(fèi)10.82萬(wàn)元。

??該告知書(shū)還稱(chēng)，北京優(yōu)家一直收取各租戶房租，每月房租收入約為140萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)方此前曾在今年2月、3月、4月多次向北京優(yōu)加發(fā)函要求支付租金，但北京優(yōu)加均未向其支付任何房租。

??鑒于北京優(yōu)加違約行為，產(chǎn)權(quán)方為避免導(dǎo)致租戶損失，同時(shí)維護(hù)公司合法權(quán)益，現(xiàn)解除與北京優(yōu)家簽訂的《房屋租賃合同》，并要求北京優(yōu)家立即騰房。產(chǎn)權(quán)方還表示，考慮到租戶的實(shí)際困難，核實(shí)登記租戶信息后，將建立過(guò)渡安排。

??該項(xiàng)目全部房屋產(chǎn)權(quán)人是三浦教育，2014年11月1日將該項(xiàng)目承租給北京優(yōu)加，同時(shí)委托北京U家創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司管理運(yùn)營(yíng)該物業(yè)，租賃期限自2014年11月1日至2024年10月31日止。

??一時(shí)間，“YOU+公寓暴雷”消息四起。對(duì)此，劉洋回應(yīng)，新冠疫情以來(lái)，蘇州橋項(xiàng)目一直虧損，也曾多次與產(chǎn)權(quán)方交涉，請(qǐng)求減免租金，始終無(wú)果，這也是決定退出撤店的原因之一。并稱(chēng)，目前公司東、華南地區(qū)部分項(xiàng)目均取得了相關(guān)方租賃減免。

??該說(shuō)法在北京優(yōu)加發(fā)出的《致YOU+國(guó)際青年北京蘇州橋社區(qū)家友的一封信》中也有體現(xiàn)。

??信中提到，新冠疫情暴發(fā)以來(lái)，優(yōu)家蘇州橋社區(qū)經(jīng)營(yíng)舉步維艱。公寓物業(yè)租金本過(guò)高，租金成本逐年遞增已占到該社區(qū)全部營(yíng)業(yè)收入70%以上，日積月累最終導(dǎo)致社區(qū)經(jīng)營(yíng)入不敷出。

??信中還提到，在常年虧損情況下，公司并未選擇放棄該社區(qū)，并多次致函請(qǐng)求產(chǎn)權(quán)方三浦教育根據(jù)相關(guān)政策，在疫情期間減免租金及降低租金，但遭到對(duì)方拒絕。

??同時(shí)，北京優(yōu)加承諾會(huì)解決租戶租賃居住及退押金問(wèn)題，會(huì)與產(chǎn)權(quán)方協(xié)調(diào)爭(zhēng)取給予1~2個(gè)月時(shí)間，讓租戶抉擇去留及過(guò)渡，選擇搬離或轉(zhuǎn)去由產(chǎn)權(quán)方提供長(zhǎng)租公寓服務(wù)的，均會(huì)配合退還租賃押金并辦理退房手續(xù)。

??該公寓運(yùn)營(yíng)人員告訴記者，后續(xù)門(mén)店運(yùn)營(yíng)將由產(chǎn)權(quán)方接手，租客可以選擇繼續(xù)租住，月租金以及住房租賃合同內(nèi)容等并不會(huì)改變。

??對(duì)于YOU+公寓是否有權(quán)利以疫情之名單方面要求產(chǎn)權(quán)方減免租金問(wèn)題，金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人王佳紅認(rèn)為，法律上，疫情屬于不可抗力，如果YOU+確實(shí)有證據(jù)證明疫情對(duì)自己經(jīng)營(yíng)有影響，可以要求產(chǎn)權(quán)方變更合同部分條款或者解除合同。“產(chǎn)權(quán)方雖然不是國(guó)資背景，但法院可以根據(jù)影響情況來(lái)判決。”

??租戶擔(dān)心暴雷

??YOU+國(guó)際青年北京蘇州橋社區(qū)所在的海淀中關(guān)村是國(guó)內(nèi)創(chuàng)投企業(yè)最早聚集地之一，區(qū)域內(nèi)不僅有中國(guó)人民大學(xué)、北京理工大學(xué)、北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué)等數(shù)十所高校，還聚集了大量互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)。

??2018年，柯瑞入住YOU+國(guó)際青年北京蘇州橋社區(qū)，他告訴記者，中關(guān)村附近長(zhǎng)租公寓較少，大多是居民住宅，整租私密性好但價(jià)格高，合租成本低但便利性也差，綜合算下來(lái)，長(zhǎng)租公寓性價(jià)比較高。“另外我是創(chuàng)業(yè)者，這里可以提供比較濃厚的分享氛圍。”

??據(jù)柯瑞介紹，有很大一部分租戶都是創(chuàng)業(yè)者。公寓一樓是共享辦公區(qū)域，疫情暴發(fā)前，下樓就能看到不少創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)在這里工作、交流，公寓也時(shí)常會(huì)舉辦創(chuàng)業(yè)活動(dòng)、小論壇、觀影等活動(dòng)，既能解決居住問(wèn)題又能提供辦公場(chǎng)所，是眾多創(chuàng)業(yè)者選擇在這里住的原因之一。

??這也是YOU+區(qū)別于其他長(zhǎng)租公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)力。此前，劉洋在接受媒體采訪時(shí)表示，YOU+的幾大標(biāo)簽中，“社群”是YOU+的立身之本和看家本領(lǐng)，YOU+率先從安全、溫飽的底層需求提升到了社交需求和被人尊重，將租房、社交兩個(gè)概念融合到一個(gè)空間。

??劉洋認(rèn)為，YOU+最大的差異化是它關(guān)注人與人之間的連接，讓住在這里的人成為好朋友，這是他們的核心定位。

??但這兩年，受疫情管控等原因，YOU+國(guó)際青年北京蘇州橋社區(qū)活動(dòng)減少。柯瑞也很少能在公共空間看到其他創(chuàng)業(yè)者，“今年公共空間已經(jīng)被改造成健身房。”柯瑞說(shuō)，2018年、2019年公寓幾乎都是滿客狀態(tài)，很少有空置房源，疫情暴發(fā)后空置房源明顯增多。

??除去創(chuàng)業(yè)者外，還有三分之一左右的租戶是學(xué)生。“附近有很多高校，部分學(xué)校和YOU+合作簽了一批房源作為校外公寓，但因?yàn)橐咔椋瑢W(xué)校要求必須住在校內(nèi)，這些房源長(zhǎng)期空置。”柯瑞表示。

??楊園是剛從附近一所大學(xué)畢業(yè)的學(xué)生，沒(méi)想到入住不久就遭遇了要重新找房子的事情，“YOU+在我們學(xué)校有點(diǎn)名氣，聽(tīng)說(shuō)疫情前也經(jīng)常舉辦活動(dòng)，年輕人也多，就租了一年。”

??“這兩年長(zhǎng)租公寓暴雷跑路的事情太多，我也有些害怕，聽(tīng)到消息后就趕緊去登記辦理退房手續(xù)，希望能盡快拿回押金和剩余房租。”楊園告訴記者，他這幾天都在著急找房子。

??除了考慮是否找新住所外，后續(xù)押金能否如約退還也是租戶們關(guān)心的問(wèn)題。柯瑞告訴記者，“北京優(yōu)家這邊承諾后續(xù)會(huì)退押金。”

??“二房東”盈利難

??成立于2011年的YOU+國(guó)際青年社區(qū)，是集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商代表，創(chuàng)業(yè)之初曾受到投資機(jī)構(gòu)青睞。

??最讓外界矚目的是來(lái)自雷軍的一筆投資。公開(kāi)資料顯示，2014年8月，雷軍作為創(chuàng)始合伙人成立的順為資本領(lǐng)投YOU+的A輪融資，融資金額1億元。彼時(shí)，雷軍還發(fā)了一條微博：二手房租賃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈投資是順為資本核心方向。

??由于YOU+是全球首創(chuàng)辦公與居住一體化模式，拿到A輪融資后，YOU+ 進(jìn)入快速發(fā)展期，開(kāi)始在廣州以外的城市布局。此次撤店的YOU+北京蘇州橋社區(qū)便是在這期間開(kāi)業(yè)，受自帶的創(chuàng)業(yè)和社群基因影響，開(kāi)業(yè)后吸引不少人慕名前來(lái)入住。

??公開(kāi)資料顯示，YOU+北京蘇州橋社區(qū)擁有接近400個(gè)房間和1000平方米的公共空間，是YOU+體量最大的社區(qū)。雷軍、羅振宇等人應(yīng)邀參與開(kāi)業(yè)儀式。

??2015年5月，YOU+獲得由時(shí)代地產(chǎn)與創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)聯(lián)合領(lǐng)投的A+輪融資，融資金額3000萬(wàn)美元，雷軍旗下的順為資本也再次參投。

??2016年1月，美國(guó)著名商業(yè)雜志《快公司FASTCOMPANY》評(píng)選“中國(guó)最佳創(chuàng)新公司50強(qiáng)”，YOU+連續(xù)兩年上榜。一時(shí)風(fēng)光無(wú)二。

??這些年來(lái)，YOU+國(guó)際青年社區(qū)陸續(xù)在北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京等城市布局，共經(jīng)營(yíng)21個(gè)租賃項(xiàng)目。但目前在北京僅有蘇州橋社區(qū)1個(gè)項(xiàng)目，如果撤店，意味著YOU+國(guó)際青年社區(qū)將暫時(shí)撤離北京地區(qū)。

??另值得注意的是，幾年過(guò)去，順為資本官網(wǎng)中展示的被投資公司中已經(jīng)沒(méi)有YOU+，其重點(diǎn)關(guān)注方向?yàn)橐苿?dòng)互聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)+、智能硬件、智能制造、深科技、農(nóng)村互聯(lián)網(wǎng)等。

??從經(jīng)營(yíng)模式上看，YOU+的經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)仍離不開(kāi)靠賺差價(jià)獲利的“二房東”模式。

??租下一整棟樓或者一棟樓幾層，包租后對(duì)房屋公共區(qū)域、配套區(qū)域、居住區(qū)域進(jìn)行裝修改造，再配備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)后出租給租戶，產(chǎn)權(quán)方與租戶各自與YOU+國(guó)際青年社區(qū)相關(guān)合同，收益主要來(lái)自租金差價(jià)。

??2021年12月，劉洋也曾在在接受媒體采訪時(shí)介紹，目前YOU+最大收入來(lái)源依舊是房租差，這是穩(wěn)定收入，大概占總體營(yíng)收的70%~80%；其次為基礎(chǔ)服務(wù)，收入占比為10%~20%。

??近年來(lái)，受疫情沖擊，長(zhǎng)租公寓遭遇了房屋出租率下降、租金上漲困難等一系列實(shí)際問(wèn)題。當(dāng)房屋空置成本集中放大后，長(zhǎng)租公寓盈利能力不足問(wèn)題變得越發(fā)明顯，此外，過(guò)高的房屋成本也是“二房東”虧損的直接原因。

??據(jù)北京優(yōu)加透露，自2020年以來(lái)，新冠疫情暴發(fā)疊加奧運(yùn)管控、兩會(huì)管控等因素，優(yōu)家蘇州橋社區(qū)經(jīng)營(yíng)舉步維艱，累計(jì)虧損已達(dá)3500多萬(wàn)元，在該社區(qū)經(jīng)營(yíng)上遭遇重創(chuàng)。公寓物業(yè)租金本過(guò)高，租金成本逐年遞增已占到該社區(qū)全部營(yíng)業(yè)收入70%以上，日積月累最終導(dǎo)致社區(qū)經(jīng)營(yíng)入不敷出。

??胡景輝表示，無(wú)論是二房東模式還是輕托管模式，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)本質(zhì)是資產(chǎn)管理，那么找到更便宜的底層資產(chǎn)才是成功要素之一。

??實(shí)際上，前幾年在長(zhǎng)租公寓跑馬圈地?cái)U(kuò)規(guī)模時(shí)，“高收低租”屢見(jiàn)不鮮，長(zhǎng)租公寓品牌以高于市場(chǎng)行情價(jià)格從業(yè)主手里獲得房源，再以低于市場(chǎng)行情價(jià)格租出去。市場(chǎng)份額被搶占的同時(shí)，盈利空間也被壓縮。

??胡景輝表示，目前住房租賃市場(chǎng)主要政策優(yōu)惠集中體現(xiàn)在保障性租賃住房，對(duì)于市場(chǎng)化租賃住房這方面支持力度有限。“光靠保障性租賃住房滿足不了市場(chǎng)需求，所以既要發(fā)展保障性租賃住房解決新青年、新市民住房問(wèn)題，同樣也要發(fā)展市場(chǎng)化租賃住房。”