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??2022年7月20日，世邦魏理仕發(fā)布《2022年上半年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，世邦魏理仕認(rèn)為：武漢寫字樓及零售市場(chǎng)年內(nèi)均將迎來(lái)大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)，其中寫字樓市場(chǎng)全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將超過(guò)百萬(wàn)平方米，有望創(chuàng)下近十年來(lái)年度供應(yīng)量新高。供應(yīng)高峰與市場(chǎng)不確定性雙重壓力下，推升武漢寫字樓空置率至41.1%，武漢市租金仍處于下行通道，同比下跌1.6%至每月每平方米88.2元。其中，甲、乙級(jí)寫字樓租金指數(shù)同比分別下跌1.4%和1.9%，甲級(jí)樓宇租金展現(xiàn)出更強(qiáng)韌性。

??今年七月，武漢發(fā)布《武漢市金融工作三年行動(dòng)方案（2022年~2024年）》，標(biāo)志著武漢區(qū)域金融中心加快建設(shè)全面啟動(dòng)，武漢金融市場(chǎng)上新臺(tái)階，為寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)利好。

??供應(yīng)放量創(chuàng)近十年最高值，推升空置率至41.1%

??2022年上半年，武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)共迎來(lái)56.6萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，其中80%在一季度交付。上半年新增供應(yīng)總量創(chuàng)下近十年新高。 因受全國(guó)疫情影響，武漢上半年租賃需求較去年同期回落10.6%，凈吸納量共錄得19.8萬(wàn)平方米。其中，甲、乙級(jí)寫字樓凈吸納量同比分別下降7.1%和12.7%。供應(yīng)放量加上租賃需求回落，推動(dòng)空置率同比上升1.5個(gè)百分點(diǎn)至41.1%。隨著全國(guó)疫情趨于穩(wěn)定、武漢疫情管控常態(tài)化，預(yù)計(jì)下半年有望迎來(lái)租賃市場(chǎng)小幅回暖。

??從租賃需求看，新增租賃行業(yè)占比前三位依次是傳統(tǒng)金融、房地產(chǎn)建筑、TMT，貢獻(xiàn)超過(guò)半數(shù)新租成交。傳統(tǒng)金融尤其是保險(xiǎn)公司在上半年表現(xiàn)亮眼。“十四五”期間，武漢將加快推進(jìn)區(qū)域金融中心建設(shè)，以金融的高質(zhì)量發(fā)展服務(wù)“國(guó)家中心城市”“長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶核心城市”的建設(shè)目標(biāo)。同時(shí)，武漢將建設(shè)成為科技創(chuàng)新中心，也是國(guó)家繼北京、上海、粵港澳大灣區(qū)國(guó)際科創(chuàng)中心和成渝區(qū)域科創(chuàng)中心之后又一重大戰(zhàn)略布局。隨著金融與科技類政策落地，兩大行業(yè)預(yù)計(jì)將在下半年穩(wěn)定輸出，釋放租賃需求。

??受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，自2021年下半年起，內(nèi)資企業(yè)租賃占比持續(xù)超過(guò)本土企業(yè)。2022年上半年，內(nèi)資公司在新增租賃中的占比繼續(xù)上升至53%，其中，二季度占比超過(guò)六成，成為新增租賃需求中的主力資本來(lái)源。

??供應(yīng)高峰與市場(chǎng)不確定性雙重壓力下，武漢市租金仍處于下行通道，同比下跌1.6%至每月每平方米88.2元。其中，甲、乙級(jí)寫字樓租金指數(shù)同比分別下跌1.4%和1.9%，甲級(jí)樓宇租金展現(xiàn)出更強(qiáng)韌性。

??首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力

??2022年上半年，武漢零售物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)武漢大悅城和武漢萬(wàn)象城開業(yè)，分別位于光谷中心城和建設(shè)大道商圈，均為所在區(qū)域近年來(lái)首個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，為市場(chǎng)帶來(lái)共計(jì)33萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。

??需求方面，首店經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)力。武漢首家Apple Store落戶武商MALL國(guó)廣；美妝集合店HARMAY武漢首店在武漢天地開業(yè)，并帶來(lái)旗下檸檬茶品牌introlemons。新開業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)大批零售及餐飲首店，OBT集團(tuán)旗下Maison Margiela、JIL SANDER、MARNI在武漢萬(wàn)象城圍擋；新中式茶飲品牌tea'stone也在武漢萬(wàn)象城開設(shè)深圳外首店，同時(shí)，該品牌還在武漢恒隆廣場(chǎng)圍擋。

??今年以來(lái)，武漢超市主力店調(diào)整頻繁，上半年錄得G-Super、中百生活劇場(chǎng)、七鮮超市、沃爾瑪?shù)韧俗獍咐Ｖ髁Φ晖俗獐B加疫情后部分品牌戰(zhàn)略調(diào)整，推升全市空置率至9.3%，環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)力支撐購(gòu)物中心首層平均租金平穩(wěn)上漲，全市租金指數(shù)環(huán)比上漲0.4%，同比上漲1.0%。其中，核心商圈租金保持堅(jiān)挺，同比上升1.7%，在所有區(qū)域市場(chǎng)中表現(xiàn)亮眼。

??世邦魏理仕武漢分公司董事總經(jīng)理王祎表示：“武漢寫字樓及零售市場(chǎng)年內(nèi)均將迎來(lái)大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)，其中寫字樓市場(chǎng)全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將超過(guò)百萬(wàn)平方米，有望創(chuàng)下近十年來(lái)年度供應(yīng)量新高。零售市場(chǎng)同樣將迎來(lái)武商夢(mèng)時(shí)代、龍湖武漢白沙天街、洪山萬(wàn)科廣場(chǎng)等項(xiàng)目開業(yè)，新興區(qū)域的商業(yè)氛圍將得到提升。2022年6月至10月，武漢市政府將發(fā)放多輪消費(fèi)券，涵蓋商場(chǎng)、超市、餐飲等多種消費(fèi)場(chǎng)景，預(yù)計(jì)將有效提振線下消費(fèi)，激發(fā)零售市場(chǎng)活力。”

??大宗交易總額同比大幅上升

??2022年上半年，武漢大宗交易市場(chǎng)共錄得5筆交易，交易總額達(dá)11.4億元，同比上漲75.5%。得益于疫情防控常態(tài)化，武漢在此輪奧密克戎疫情中受影響較小，投資者信心增強(qiáng)。

??從武漢上半年成交類型來(lái)看，寫字樓和工業(yè)物業(yè)占據(jù)主流，60%為企業(yè)自用類型交易。從投資者類型來(lái)看，開發(fā)商與企業(yè)交易活躍，60%來(lái)自內(nèi)資買家。從區(qū)域來(lái)看，新興區(qū)域受到的關(guān)注度日益提升，上半年80%成交位于新興商務(wù)區(qū)。

??世邦魏理仕武漢投資及資本市場(chǎng)部副董事熊倩芬表示：“預(yù)計(jì)2022年下半年，投資者投資意向與業(yè)主出售意向均將有所提升。優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)仍將是投資者關(guān)注的重點(diǎn)，同時(shí)，隨著新經(jīng)濟(jì)的騰飛以及公募REITs進(jìn)一步成熟，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等物業(yè)類型，在后房地產(chǎn)時(shí)代將進(jìn)一步吸引投資者的關(guān)注和加碼。”

??區(qū)域金融中心加快建設(shè)，金融規(guī)模上臺(tái)階

??今年七月，武漢發(fā)布《武漢市金融工作三年行動(dòng)方案（2022年~2024年）》（以下簡(jiǎn)稱“方案”）。方案指出“大力引進(jìn)銀行、證券、保險(xiǎn)、資管、信托、汽車金融、全國(guó)性金融后臺(tái)中心等機(jī)構(gòu)”，一方面政府加大對(duì)光谷的金融政策傾斜力度，形成金融機(jī)構(gòu)中后臺(tái)扎堆聚集效應(yīng)。另一方面碳排放注冊(cè)登記結(jié)算系統(tǒng)作為中國(guó)碳交易市場(chǎng)的“中后臺(tái)”，是武漢提出建設(shè)全國(guó)碳金融中心最大的底氣來(lái)源。以上這些現(xiàn)象均概括為“武漢金融中后臺(tái)發(fā)力”。

??世邦魏理仕武漢戰(zhàn)略顧問(wèn)部董事田澤生表示：“隨著方案的出臺(tái)，武漢金融市場(chǎng)規(guī)模將再上臺(tái)階；我們發(fā)現(xiàn)兩大特色現(xiàn)象是武漢金融發(fā)展的新方向—— “金融中后臺(tái)發(fā)力”和“金融服務(wù)實(shí)體”。

??銀行作為中國(guó)金融體系的主導(dǎo)，其發(fā)展動(dòng)向一直是整個(gè)金融體系的風(fēng)向標(biāo)，武漢通過(guò)推動(dòng)?xùn)|湖高新區(qū)申報(bào)創(chuàng)建國(guó)家科創(chuàng)金融改革試驗(yàn)區(qū)，籌備設(shè)立光谷銀行，加速金融與科技融合發(fā)展；瞄準(zhǔn)建設(shè)全國(guó)碳金融中心，推動(dòng)成立“赤道銀行”“零碳銀行”，形成全國(guó)領(lǐng)先的碳金融產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)格局。實(shí)體企業(yè)要做大需要靠創(chuàng)新，要做強(qiáng)需要綠色可持續(xù)發(fā)展，因此武漢金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二個(gè)特點(diǎn)是——服務(wù)實(shí)體。

??“方案中“促進(jìn)金融與科技融合發(fā)展”“建設(shè)全國(guó)碳金融中心”被提升到新的高度；這便是以金融與科技融合為抓手，碳金融結(jié)算功能為創(chuàng)新，通過(guò)定位“服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”形成具有武漢特色的金融發(fā)展正循環(huán)。”田澤生表示。