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??2022年8月8日，廊坊官宣全面取消限購，同時強調，北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待，對北三縣和環(huán)雄安新區(qū)周邊的住房限售年限要求也全面取消。

??消息一出，環(huán)京樓市重新啟動的呼聲再起。

??過去，環(huán)京市場的兩次高光時刻都很短暫，一次是雄安新區(qū)的設立，一次是北京副中心確立。2017年發(fā)布以縣為單位的三年社保限購后，使其成為全國限購最嚴區(qū)域。

??從廊坊近期的市場表現(xiàn)來看，伴隨著政策的全面放松，加之疫情已逐漸穩(wěn)定，市場成交量開始小幅增長，但仍處于較低水平，價格維持低位，以價換量仍然為主流，市場觀望情緒濃厚。

??我們認為目前行業(yè)信心仍不足，政策發(fā)布后，購房者對于市場態(tài)度的轉變，仍需要時間。

??近日，河北廊坊市發(fā)布《廊坊扎實推動全市經濟平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡》（下稱《明白卡》）。

??該文件包含2022年06月17日官方公布的《關于支持房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》，當時文件第一條內容被省略。

??近2個月后，早前隱藏的第一條終于在《明白卡》上發(fā)布。

??《明白卡》第一條顯示優(yōu)化調整住房限購、限售政策：取消戶籍、社保（個稅）等方面不適應當前房地產市場形勢的限制性購房資格條件。對招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待。對“北三縣”和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）等重點區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

??簡單來說廊坊市正式官宣全面取消戶籍、社保個稅等方面不適應當前房地產市場形勢的“限制性購房條件”。

??同時還特意強調：對“北三縣”和“雄安新區(qū)周邊”的住房限售年限要求也全面取消。

??這就意味著已經實施了5年之久的房地產限購政策，正式取消。

??一直以來，環(huán)京區(qū)域是全國調控政策最嚴的區(qū)域之一，市場對其印象也許還停留在雄安新區(qū)的設立，以及通州城市副中心的確立。

??2017年之前，受益于雄安新區(qū)規(guī)劃、京津冀協(xié)同發(fā)展等政策利好，大批北京投資客進入廊坊，市場異常火爆，近乎無房可賣。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2016年廊坊商品住宅成交面積410.06萬平方米，環(huán)比增長103.82%，成交金額335.65億元，環(huán)比增長149.25%，皆為近10年最高值。

??2017年6月，廊坊進入最嚴調控，非本地戶籍需繳納社保滿三年方可購房，且限購一套住房，本地戶籍人群限購兩套，并且調整住房公積金政策，政策一直延續(xù)至今。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2017年廊坊商品住宅成交面積240.63萬平方米，環(huán)比下跌41.32%，2018年成交面積117.55萬平方米，環(huán)比下跌51.15%，連續(xù)兩年成交跳水，時至今日市場未見起色，持續(xù)萎靡之勢，整體庫存去化壓力較大。

??究其原因，主要還是由于市場由外需轉向內需，而前期炒房潮導致需求大幅透支，目前本地客戶購買力不足以支撐，廊坊進入調整的陣痛期。

??2017年限購政策啟動后，大部分投資客被剝離出場，目前廊坊主要以市區(qū)本地的地緣性客戶為主，還包括部分周邊郊縣人群。

??據(jù)了解隨著房地產市場承壓，包括北三縣在內的廊坊環(huán)京區(qū)域，早在2020年中，部分新房限購政策就已實質性解除，符合一定條件（要求本人及家庭在本地無住房，有項目要求具備北京一年社保）的外地購房者，可以購買一套新建住房。

??2021年下半年，廊坊地區(qū)多個區(qū)縣的二手房限購政策已經名存實亡。外地戶籍購房者，只要在購房區(qū)縣沒有住房，即可以購買一套住房。

??2022年4月網絡上就曾流傳出關于廊坊解除限購政策文件照片。直至今日，廊坊正式解除限購限售。

??從環(huán)京近期的市場表現(xiàn)來看，伴隨著政策的全面放松，加之疫情已逐漸穩(wěn)定，市場成交量開始小幅增長，但仍處于較低水平，價格維持低位，以價換量仍然為主流，市場觀望情緒濃厚。

??廊坊市區(qū)新房整體市場“看得多，買得少”，2022年7月雖然維持5、6月份的到訪量，但觀望情緒加重。

??據(jù)克而瑞北京機構統(tǒng)計，2022年7月廊坊全市65個在售項目合計成交僅500套左右，環(huán)比6月下滑超過2成，同比去年7月份下滑約5成。成交均價在11000元/平方米上下，近一年均在此價格低谷徘徊，并無太大波動。

??克而瑞北京機構表示，目前廊坊市場存量仍在百萬方左右，7月無新增供應在售項目，市場不敢貿然釋放更多產品。目前廊坊的項目推售呈“有取證，無開盤”，產品營銷呈“明漲，實降”現(xiàn)象。

??燕郊方面，近期樓市成交有所好轉，看房客戶增多，加上新房源入市，7月成交量和成交價格環(huán)比上漲，但同比跌幅過半，遠不及去年同期水平。

??大廠在房貸政策寬松疊加限制性購房松綁下，成交量小幅增長，主要以特價房為主，以價換量仍是主流。

??香河近期新房成交仍處于較低水平，月均成交量在50套左右，市場去化主要以價格為導向，以特價房、送車位為主。

??固安新房成交近3個月持續(xù)回升，成交均價維持在1萬元/㎡左右，近一年均在此價格低谷徘徊。本月主流成交項目為降價樓盤及低價新盤。

??自2017年限購以來，廊坊樓市整體下跌已達5年之久。

??近幾年在疫情影響下，進出北京更加不便，進一步限制了北京外溢的購房需求，樓市成交慘淡，市場觀望情緒濃厚，成交量價長期處于低位。

??克而瑞北京機構告訴我們，目前廊坊及環(huán)京的市場需求及購買力明顯透支，急需破解困局，市場回暖仍需在政策層面予以呵護。

??由于環(huán)京市場客戶的置業(yè)信心極弱，取消限購限售等對目前的市場并無過多影響。

??“我們從案場上了解到目前市場并無明顯變化，雖然各項目積極轉發(fā)這個好消息，但客戶量仍然不多，甚至部分項目的過度營銷更是讓客戶持幣觀望，期待是否有更多優(yōu)惠出現(xiàn)。對于客戶來說，總是越限越買，政策越寬松，對市場越沒有信心。“

??市場態(tài)度的轉變仍需要時間。

??當前樓市正處于前所未有的低谷時期，即使限購解除，也不會帶來立竿見影的效果。

??一方面環(huán)京樓市實質上早已解除限購，政策的正式宣布不會帶來太多的購房需求。部分城市停工項目業(yè)主停貸現(xiàn)象有發(fā)酵趨勢，對城市購房者情緒將產生一定打擊，環(huán)京房企“暴雷”的消息也讓購房者產生諸多擔憂。

??另一方面，各地紓困政策的陸續(xù)落地實施在持續(xù)不斷地解凍著原先觀望的購房需求，但購房人的信心恢復還需要更大力度的政策組合拳。對于環(huán)京購房者來說，疫情的不確定以及進京檢查站才是實實在擺在眼前的問題。

??我們認為，環(huán)京市場并非沒有需求，此次官宣解除限購政策對市場信心是很大的提振，這有利于刺激剛需以及改善性購房消費。最終市場反饋的確需還要時間。

??不過對環(huán)京區(qū)域而言，市場的復蘇僅靠政策是不夠的，還需要物理空間上的真正打通，比如盡快外移進京檢查站、提升進出京出行效率，加快北三縣方向的軌道交通建設等等。