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??近日，央行發布2022年前三季度城鎮儲戶問卷調查報告及金融統計數據報告。

??其中幾個數據十分有意思，前三季度城鎮儲戶收入感受指數由降轉升，同時認為下季度房價會漲的居民儲戶明顯減少。

??與之相對的是投資意愿的上升，其中選擇三個月內準備增加購房支出的選擇比例也出現了略微提升。

??前三季度城鎮儲戶問卷調查報告的數據在金融統計數據報告得到了一定的驗證。

??2022年前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，同比多增1.36萬億元。分部門看，住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元；

??住戶中長期貸款在7月再度走弱后，8、9兩月出現階梯式上漲，雖然單月仍未達到6月高位，但已出現重回增長軌道的態勢。

??由此看來，購房者信心已經開始修復，第四季度房地產市場有望企穩回升。

??近日，中國人民銀行發布《2022 年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》（下稱《Q3調查報告》），為央行在全國50個城市2萬戶城鎮儲戶問卷調查結果。

??《Q3調查報告》顯示城鎮儲戶收入感受指數由2022年第二季度44.5%升至47.0%，仍低于2022年第一季度50.2%。

??其中，12.2%的居民認為收入“增加”，比上季增加 1.4 個百分點，69.7%的居民認為收入“基本不變”，比上季增加2.2 個百分點，18.1%的居民認為收入“減少”，比上季減少 3.6 個百分點。

??受其影響，2022 年第三季度城鎮儲戶收入信心指數為 46.5%，比上季上升 0.8 個百分點。

??在城鎮儲戶收入感受指數回升的同時，投資意愿也出現了一定的回升。

??《Q3調查報告》顯示，2022 年第三季度城鎮儲戶傾向于“更多消費”的居民占 22.8%，比上季減少 1.0 個百分點；傾向于“更多儲蓄”的居民占 58.1%，比上季減少 0.3 個百分點；傾向于“更多投資”的居民占 19.1%，比上季增加 1.2 個百分點。

??對于未來三個月準備增加支出的項目，17.1%的居民選擇購房，較2022年第二季度高出0.2個百分點。

??雖然居民購房意愿出現了上升，但這并非是因為對房價看漲，《Q3調查報告》顯示在對下一季度房價預測中，僅14.8%的居民預期“上漲”，比2022年第二季度的16.9%還下降2.1個百分點。大部分居民預期房價“基本不變”占56.6%。

??從近期中國人民銀行發布的《2022年前三季度金融統計數據報告》（下稱《Q3金融報告》）內容來看，目前居民儲蓄意愿仍然強烈，但新增中長期貸款繼7月筑底后已出現連續兩個月增長。

??《Q3金融報告》數據顯示，2022年9月末，本外幣存款余額261.29萬億元，同比增長10.9%。月末人民幣存款余額255.01萬億元，同比增長11.3%，增速與上月末持平，比上年同期高2.7個百分點。前三季度人民幣存款增加22.77萬億元，同比多增6.16萬億元。其中，住戶存款增加13.21萬億元。

??貸款方面，2022年前三季度人民幣貸款增加18.08萬億元，同比多增1.36萬億元。住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元。

??2021年1月至今，以按揭房貸為主的中長期貸款曾出現過兩次負增長，分別為2022年2月及4月住戶部門新增中長期貸款分別減少459億元和314億元，這在歷史上實屬罕見。

??這主要受市場下行周期疊加疫情散點式爆發影響，使得整體經濟及房地產市場承壓。

??6月住戶新增中長期貸款出現明顯增長，達2022年至今最高值。隨后又因7月爆發的停貸事件而二次探底，隨后在中央及地方出臺的一系列“保交樓”舉措下，8月再次提升。目前來看，住戶新增中長期貸款8、9兩月出現階梯式上漲，雖然單月仍未達到6月高位，但已出現重回增長軌道的態勢。

??我們認為，若以按揭房貸為主的中長期貸款能夠就此重回增長軌道，市場也將真正回穩。

??2022年第三季度，受疫情反復和外部環境影響，中國經濟依然承壓。為此，中央多次部署穩經濟接續政策，穩地產也是穩住經濟大盤的題中之義。

??7月28日，中央政治局會議定調，穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。關于房地產政策的表述較4月政治局會議更加積極，因城施策空間進一步打開。

??三季度，國常會4次部署房地產，從“合理支持”到“支持”，從“因城施策”到“靈活運用政策”，整體政策基調向寬松積極漸進。7月22日，國常會強調因城施策促進房地產市場平穩健康發展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求。7月29日，支持剛性和改善性住房需求。8月24日，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。8月31日，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運用階段性信貸政策和保交樓專項借款。

??中央各部委圍繞穩地產積極表態。7月14日，銀保監會表示，會積極加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進‘保交樓、保民生、保穩定’工作，依法依規做好相關金融服務，促進房地產業良性循環和健康發展。

??8月10日，央行二季度貨幣政策執行報告指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩妥實施房地產金融審慎管理制度，促進房地產市場健康發展和良性循環。

??9月2日，銀保監會副主席周亮強調，完善大型企業債務監測風險監測和處置，保障房地產融資平穩有序，支持地方保交樓穩民生，促進房地產市場平穩健康發展。

??9月14日，住建部表態，要健全住房市場、住房保障兩個體系，努力實現穩地價、穩房價、穩預期的目標，完善人房地錢四個要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。

??10月16日工行、交行、建行等集體發布公告，重點表示將持續有效地發揮大行支柱作用，高效服務實體經濟行穩致遠。

??在一系列政策組合拳下，部分熱點城市目前已經趨于回穩，但整體復蘇動能仍較弱。

??我們認為在嚴守保交樓政策底線的情況下，各城市政府將抓緊落實各項保交樓政策措施，全面實現問題項目有序復工，保證停工項目都能順利交付，維護購房者合法權益，維護社會穩定大局。

??從目前來看，第三季度城鎮居民儲戶無論是收入感受還是收入預期都出現了回升，投資意愿也已止跌。

??對房地產市場來說，雖然房價“看漲”人數明顯下降，但大部分仍認為未來房價“基本不變”，在此基礎上，未來三個月針對購房的支出出現了增長。央行公布的住戶新增中長期貸款數據也驗證了這一預期。

??我們認為，經過第三季度的筑底，部分剛需購房者開始停止觀望，隨著市場逐步趨于穩定， 原本因觀望而延后的需求或將釋放。

??目前政策核心訴求在于促進市場回穩，底線原則是救項目而不是救企業，問題房企仍需去杠桿，并將負債率逐步調降至相對合理的水平。