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??繼去年二手房參考價(jià)公布之后，深圳住建局又公布了“房屋租賃參考價(jià)格”。

??近日，為促進(jìn)深圳房屋租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提高租賃市場價(jià)格透明度，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心發(fā)布《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》，并表示將根據(jù)租賃市場變化情況適時(shí)更新房屋租賃參考價(jià)格。

??本次發(fā)布的租賃參考價(jià)格覆蓋全市各區(qū)（含大鵬新區(qū)），包括4319個(gè)小區(qū)，、2042個(gè)城中村私宅、4500個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍區(qū)以及6702個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

??2021年2月8日，深圳出臺二手房成交參考價(jià)后，多個(gè)城市紛紛跟進(jìn)落地二手房成交參考價(jià)，極大地改變了這些城市的二手房市場。不少評論認(rèn)為“房屋租賃參考價(jià)格”也會帶動(dòng)整個(gè)租賃市場。

??我們認(rèn)為，此次“房屋租賃參考價(jià)格”的發(fā)布，對市場租金影響相對較少，尤其是對個(gè)人房源來說，租金價(jià)格的浮動(dòng)市場因素更大，政府也應(yīng)當(dāng)避免較多的價(jià)格指導(dǎo)。“房屋租賃參考價(jià)格”的發(fā)布對保租房的意義較大，以往保租房相關(guān)政策中的定價(jià)低于周邊房源價(jià)格中的周邊房源定價(jià)一直未有明確的定義，此次深圳發(fā)布的“房屋租賃參考價(jià)格”對未來保租房的建設(shè)意義更大。

??2022年10月28日，據(jù)深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)消息，為促進(jìn)深圳房屋租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提高租賃市場價(jià)格透明度，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心發(fā)布《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》，并將根據(jù)租賃市場變化情況適時(shí)更新房屋租賃參考價(jià)格。

??按照深圳市房屋租賃參考價(jià)格查詢平臺，房屋租賃參考價(jià)覆蓋深圳市各區(qū)（含大鵬新區(qū)），包括4319個(gè)小區(qū)（其中，存量商品住房樓盤3786個(gè)、統(tǒng)建樓樓盤318個(gè)、商務(wù)公寓樓盤215個(gè)）、2042個(gè)城中村私宅、4500個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍區(qū)以及6702個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

??一直以來，深圳和其他一線城市一樣，由于高企的房價(jià)以及大規(guī)模的外來人口導(dǎo)入，絕大多數(shù)的人都通過租房解決居住需求。

??發(fā)布房屋租賃參考價(jià)格，有利于促進(jìn)深圳房屋租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展和租賃市場價(jià)格體系公開、透明，實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期”；有利于解決租賃市場價(jià)格信息不對稱問題，為租賃市場提供價(jià)格參考，引導(dǎo)租賃雙方合理議價(jià)。

??據(jù)了解，房屋租賃參考價(jià)格以全市各類房屋屬性數(shù)據(jù)和近一年租賃市場交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）等相關(guān)要求，綜合運(yùn)用地理信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)分析等多種批量評估技術(shù)手段最終確定。

??克而瑞租售近期發(fā)布的《中國住房租賃行業(yè)監(jiān)測報(bào)告》顯示，2022年9月租賃市場逐步邁入傳統(tǒng)淡季，55城個(gè)人房源租金為32.87元/平方米/月，較上月下跌1.35%，同比下降2.49%。

??由于疫情反復(fù)態(tài)勢仍然蔓延，各城市人口流動(dòng)下降，租賃市場活躍度一般，隨著畢業(yè)季租賃旺季過去，9月份起，租賃市場逐漸步入淡季，因此，租金也開始出現(xiàn)了周期性回落。

??從重點(diǎn)關(guān)注的城市來看，重點(diǎn)八城租金均呈下跌趨勢。同比來看，深圳、杭州、武漢、成都、南京五城租金同比下跌，其他三城租金同比上漲；環(huán)比來看，八城租金環(huán)比均下跌，其中，深圳、上海、杭州租金環(huán)比下跌明顯。

??深圳受疫情反復(fù)和畢業(yè)季旺季消退影響，整體租賃市場反響度一般，個(gè)人房源租金同環(huán)比下跌顯著，為88.28元/平方米/月，環(huán)比下跌6.25%，同比下跌8.41%。較2021年1月至今深圳個(gè)人房源租金平均92.77元/平方米/月還跌出4.49元/平方米/月。

??除受租賃淡季影響外，保租房加速入市運(yùn)營也在一定程度上影響租金下跌。

??對比此次發(fā)布的《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》，平均商品住房參考租賃價(jià)格67.5元/平方米/月，商務(wù)公寓參考租賃價(jià)格85.7元/平方米，統(tǒng)建樓參考租賃價(jià)格44.3元/平方米。

??與之相對應(yīng)的，以商品房為主的深圳個(gè)人房源租金9月價(jià)格為88.28元/平方米/月，分散式公寓租金為137.28 元/平方米/月；以商務(wù)公寓為主的集中式公寓租金為86.01元/平方米/月，由此可見，深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格與目前市場平均價(jià)格相比較低。

??2021年2月8日深圳發(fā)布二手房成交參考價(jià)，在此之后有約15個(gè)城市跟進(jìn)，二手房指導(dǎo)價(jià)政策實(shí)施之后，多地二手房成交規(guī)模銳減，價(jià)格應(yīng)聲下跌。

??典型如深圳，指導(dǎo)價(jià)出臺后，二手房市場驟然降溫，成交均價(jià)自2021年2月的7萬元/平方米左右，逐漸下跌至年末的6萬元/平方米，至今成交均價(jià)已低于6萬元/平方米。

??對此，部分評論認(rèn)為，此次深圳發(fā)布“房屋租賃參考價(jià)格”也會帶動(dòng)整個(gè)租賃市場。

??我們認(rèn)為，二手房參考價(jià)的重點(diǎn)在于深圳各大銀行陸續(xù)將根據(jù)成交參考價(jià)格發(fā)放二手房貸款，通過與銀行的聯(lián)動(dòng)，配合貸款指導(dǎo)政策等一整套組合拳，以實(shí)現(xiàn)降杠桿，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??此次房屋租賃參考價(jià)格的發(fā)布，其目的還是在于能夠正確引導(dǎo)租賃市場健康發(fā)展，保護(hù)租賃權(quán)益。對于租賃當(dāng)事人來說，可參照租賃參考價(jià)格，結(jié)合物業(yè)類型、樓層朝向、建筑面積、裝飾裝修、配套設(shè)施設(shè)備、升級改造、特殊用途等客觀實(shí)際和差異，自主協(xié)商確定符合自身實(shí)際的租賃價(jià)格。

??我們認(rèn)為，租金價(jià)格更多還是受市場供求情況來決定的，尤其是對個(gè)人房源來說，即便是同一小區(qū)、不同戶型、新舊程度都會極大的影響租金價(jià)格，不能簡單的以“參考價(jià)格”的方式一刀切。

??因此，對于整個(gè)租賃市場來說，還是應(yīng)該避免過多的價(jià)格指導(dǎo)，租金價(jià)格起伏變化頻繁，租房市場應(yīng)視具體情況而定。

??與此同時(shí)，自去年起，保障性租賃住房的建設(shè)在不斷加快落實(shí)中，對于保租房相關(guān)政策中的定價(jià)低于周邊房源價(jià)格中的周邊房源定價(jià)一直未有明確的定義，此次深圳發(fā)布的“房屋租賃參考價(jià)格”對保租房來說有了相對明確的價(jià)格定義，對未來保租房建設(shè)的意義較大。

??對于保障性租賃住房來說，確實(shí)應(yīng)該給予一定的價(jià)格指導(dǎo)，使其發(fā)揮保障作用，成為市場有效補(bǔ)充。

??綜合來看，此次深圳“房屋租賃參考價(jià)格”的發(fā)布對目前整體市場的約束性相對較小，尤其是對個(gè)人房源來說租金價(jià)格的浮動(dòng)市場化因素更大。

??從政策本身來看，主要還是引導(dǎo)租賃市場健康發(fā)展，對于正常的市場價(jià)格波動(dòng)，應(yīng)當(dāng)避免過多的價(jià)格指導(dǎo)。

??在“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的政策主基調(diào)下，“房屋租賃參考價(jià)格”的發(fā)布更有利于推動(dòng)保租房的發(fā)展，未來隨著保租房的加快發(fā)展、加速認(rèn)定，保租房也將更好的發(fā)揮其保障作用。