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??2020年下半年房地產融資監管新規出臺，2021年起，整個房地產市場壓力劇增，地產關聯企業遇到的困境，也給相關物企帶來明顯影響。

??資產市場上，房地產企業和物業管理企業的走勢變化高度相關。企業經營上，房企流動性短缺的問題同樣會殃及關聯物企。受資金劃撥調用影響，投資者會擔憂物企經營獨立性。隨著地產企業土地和銷售量的減少，未來幾年，也影響到物企新增管理面積……

??在這樣的背景下，物企如何增強管理規范性、經營獨立性，正成為不可回避的話題。

??2021年，房地產及物業板塊下挫持續時長超半年之久。

??在對比了2021年以來房地產指數與物業指數后，我們發現，物業管理與房地產指數走勢高度相關。

??據申萬二級房地產開發Ⅱ指數和申萬三級物業管理指數顯示，2021年1月起兩者走勢還有一定的差距，自2022年1月起，申萬二級房地產開發Ⅱ指數和申萬三級物業管理指數基本趨于一致。

??受到地產流動性危機的影響，物業管理行業也遭受較大的沖擊，部分上市物企延遲發布年報，有的截至目前仍處于停牌狀態，還有幾家物業企業被恒生指數除名。這些也都曾發生在上市房企身上。

??不僅如此，整個物業板塊估值也遭受腰折，上市物企PE值在2020年中達到高點后一路下行，截至2022年10月10日，上市物企PE均值為10.70，目前和房企PE（10.22）估值接近。

??關聯方地產危機對于物業管理行業影響如此顯著，主要原因來自市場對其經營獨立性的存疑。

??物業管理源于地產開發，但與地產制造業屬性及高速周轉金融屬性不同，物業管理本質上是服務性行業，其盈利增長來自于覆蓋規模廣度和關聯拓展深度。隨著物業企業大力拓展第三方項目、加大收并購力度，物管業務的獨立行業屬性和趨勢，在存量時代將更加顯現。

??2020年下半年至今，有不少地產企業出現了債務風險和現金短缺，這也給關聯物企帶來不利影響。主要體現在四個方面：

??地產直接向物企借錢或擔保付款

??2022年前三季度，TOP100房企新增土地建面為1.06億平方米，同比下降77.3%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面積也將大幅下降。兩至三年后，物業公司可從地產母公司獲取的新增在管面積將大幅減少。

??所幸的是，剛剛過去的10月，頭部房企開始復蘇，2022年10月，百強房企單月實現銷售操盤金額5560.7億元，1-10月TOP100房企銷售操盤金額52258.6億元。單月業績環比增長和環比降低的百強房企分別占到近半數。

??其中，TOP50房企表現優于行業整體，有32家企業業績環比增長，占50強房企的64%，僅18家企業單月業績環比降低，且環比降幅多在30%以內。中海、建發、華發的表現相對突出，10月單月業績環比增幅均高于30%。

??面對未來市場形勢變化，物企當未雨綢繆。從追求規模的增長，到關注利潤的增長。從服務地產企業為主體，到關注未來服務主體多元化的轉變。從多元業務探索到明晰自身能力圈，錨定長期發展戰略。

??我們認為，在目前這樣的市場背景下，物企破局，一方面在于公司內部治理規范化。企業在經營過程中會面臨著多方面的風險，也要展開多方面的風險防控工作。引入戰略投資者，實現股權結構的多元化。建立合規體系，規范管理制度、財務制度、風控制度。

??如為緩解母公司資金壓力，寶龍商業曾擬購買母公司一棟辦公樓資產。5月11日，寶龍商業發布公告稱，計劃收購一幢位于上海的辦公大樓，代價8.68億元。買方為寶龍商業全資附屬公司上海商盛，賣方為寶龍控股全資附屬公司寶龍富閩。6月6日，寶龍商業發布公告稱，終止向寶龍控股收購于上海的辦公樓。

??另一方面，依托地產而生的物業服務企業，未來最重要的發展關鍵點是如何擺脫地產，走上獨立發展之路。借鑒國外標桿公司經驗，以First Service為例，經歷過先“全業態全服務”后聚焦到住宅相關資產服務的過程。其發展經驗顯示，物企深耕優質賽道，注重精細化運營，實現高品牌認可度，增值服務領域高度專業化，或為未來發展路徑。

??2021年以來，政策對于物管行業領域延伸支持力度繼續加強，國內典型物業企業已在生活服務、資產管理、房產經紀、團餐團購等增值服務賽道充分進行了布局。未來，其發展空間和經營領域更為廣泛和多元化，充分挖掘更多的服務類消費需求。

??獨立化發展將為物業服務企業有效化解來自于關聯方的經營危機影響，降低企業自身發展的不確定性，防止被資本市場“誤殺”。同時，獨立化發展也將倒逼物業企業增強市場外拓能力，持續提升管理規模中的第三方面積占比，促進企業良性循環發展。