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??武漢BFC復星外灘中心降價促銷引發了全城轟動。

??10月5日，該樓盤推售了總層數高達56層的2號樓“御江廷”，戶型面積段為163/178/179/194平方米精裝修準現房，15層以下低區房源價格可優惠至2.68萬元/平方米。該項目于9月9日取證，備案價均價47945元/平方米，身為武漢內環濱江高端項目如此大的優惠力度，令業界震驚。

??武漢復星BFC外灘中心位于武漢市硚口區友誼南路與漢正街交會處，是武漢內環核心位置，其高層區域可以俯瞰長江、漢江兩江交匯。大力度的價格優惠吸引了武漢三鎮諸多客戶。

??在武漢復星BFC外灘營銷中心，負責銷售的李經理告訴記者：“開盤后這里人氣很高，每天有100多組前來看房。”

??記者了解到，前往武漢復星BFC外灘中心看房的不僅較多，甚至還有外地客，但均出手謹慎。

??武漢市漢正街商戶王女士告訴記者：“我們確有買房想法，但是經濟下行疊加疫情影響，目前生意難做，收入也有較大的不確定性，暫時不敢輕易出手買房。”

??據武漢克而瑞監測，武漢BFC復星外灘中心本次銷售整體均價30000元/平方米（含5000元精裝），合計推售208套，開盤當日去化20套，去化率10%。

??目前，讓武漢房企糾結的是，市場觀望情緒下不降價基本賣不動，不少樓盤再降價就要面臨虧本賣房境地。

??“跳水盤”搶奪市場

??“國慶”前夕，武漢市出臺樓市政策，降低限購區二套房首付比例，以降低改善置業門檻，刺激改善需求釋放。借此政策利好，武漢多個項目紛紛以節假日為噱頭，加速搶跑入市，并加大促銷力度。除了武漢BFC復星外灘中心、城投融創國博城等大盤加推，還有純新盤保利城七期、電建地產瀧悅長安、能建長江華府等入市。

??據武漢克而瑞監測，“十一假期”，武漢合計新房供應4729套，首日成交515套，首日去化率僅11%。

??一位頭部房企武漢營銷負責人告訴記者：“很多客戶看房十幾次都拿不定主意是否出手買房。”

??在此情況下，不少樓盤開始率先打出“跳水價”爭搶市場，打折促銷優惠力度超預期。一場價格戰彌漫武漢三鎮，由武漢3環、2環向主城內環板塊市場傳導。

??李經理告訴記者：“10月初開盤以來，武漢BFC復星外灘中心銷售了近60套，盡管成效不及預期，但降價促銷還是很有收獲。”

??記者經多渠道了解，在價格跳水面對多方質疑壓力下，10月份武漢BFC復星外灘中心銷售以成交60套、成交總金額30960萬元，成為武漢內環漢口濱江高端項目的銷冠樓盤。

??“價格跳水盤”同樣也在武漢市漢陽區、武昌區上演。

??10月21日，位于武漢市漢陽區的城投融創國博城加推C4地塊10#高層，當天推出127套房源，享92折優惠，折后價格約1.5萬元/平方米，該項目因入手門檻低、綜合性價比高，首日認購95套，整體去化率75%，創下武漢今年開盤去化率新高，成為武漢市漢陽區10月的銷冠樓盤。

??位于武昌區徐東板塊鐵機東路的保利城7期云廷于“國慶節”開盤，單價僅約1.9萬元/平方米，此前其6期售價是2.4萬元/平方米，因價格下浮力度大，相比于同區域新房具備明顯價格優勢，吸引了不少客戶買房。10月22日，保利城再次推售344套，開盤當日去化107套，去化率31%，成為武漢樓市10月銷冠。

??低價競爭也給區域價值帶來一定影響，首先使市場價格體系出現調整；其次，引發后續交付品質問題，影響行業信心修復，最終導致區域項目折價與滯銷。

??位于武漢市漢陽濱江的中國電建地產洺悅江灣較早就開始了降價促銷，其備案價是1.85萬元/平方米,目前銷售價格下浮至1.4萬元/平方米（含3000元/平方米的精裝修）。

??從北京回武漢購買婚房的小張告訴記者：“當初看房第一感覺認為洺悅江灣與同區域的招商江山和樾、綠城金地鳳起聽瀾等項目相比價格有優勢，就下定金，辦理了認籌。之后發現，前期高價購房的業主們在維權，該項目精裝修施工中也過于克扣成本。”

??一位市場人士向記者透露：“中國電建地產洺悅江灣于2018年11月拿地，樓面價為9792元/平方米，目前14000元/平方米售價，按照樓面價加上建造與精裝修成本是在虧本賣”

??“受跳水盤影響，市場客戶心態有變化，不少客戶以7折、8折與同區域樓盤砍價，使市場發生定價混亂情況，營銷很難推進。”某房企營銷總監也抱怨說。

??“價格跳水盤”的購房“陷阱”也在隨即出現。

??就在保利城熱銷之后，有購房者向記者透露，保利城7期云廷的3號樓、7號樓280多套房源近日突然被查封。記者通過天眼查股權透視獲悉，保利城項目開發商是湖北保利普提金置業有限公司，該公司有兩大股東，湖北保利投資有限公司（保利置業旗下子公司）占股68%、武漢鐵機中潤置業有限公司占股32%。但目前武漢鐵機中潤置業處于已吊銷但未注銷狀態，且具有高債務風險狀態，因涉及金融借款合同糾紛案也導致法人被限制高消費。

??小張告訴記者：“目前有分銷渠道透露，洺悅江灣有些房源13000元/平方米也可以買到，只是樓層朝向不太好；我擔心電建地產洺悅江灣后期難以保障質量與品質，決定不簽約了。”

??“金九銀十”失色，能否借政策筑底？

??一位頭部房企高層告訴記者：“有些項目‘跳水’拋售也很無奈，一是因集團資金面流動性出現問題，銷售可以挽救集團公司現金流；二是面臨市場壓力要搶市場。但過去追求短期業績，降價風潮蔓延，會影響市場信心。”

??10月25日，國家統計局發布9月全國70個大中城市房地產市場數據，武漢新建住房價格同比下降6.1%，環比下降0.9%，武漢新房價格已連跌8個月，幾乎跌回2020年價格。盡管價格不斷下跌，但武漢樓市成交量卻仍在萎縮。

??11月1日，記者通過武漢市住房保障和房屋管理局官網梳理網簽數據，“十一假期”7天，武漢市新建商品住宅網簽量僅546套，其中10月5日新建住房網簽34套，創下近年來單日成交歷史最低。10月，武漢新建住房網簽7504套，在9月網簽7802套基礎上，市場成交量繼續萎縮；武漢9月、10月新建住房網簽總量為15306套，創下歷史新低，較去年同期的26192套下滑41.6%。武漢樓市“金九銀十”失色。

??讓武漢很多地產營銷人糾結的是“金九銀十”本屬于搶業績旺季，但因市場諸多負面情緒蔓延，滿懷著期望達不到銷售預期。

??多種跡象表明，武漢市場正在下行，并進一步尋底中。

??為托住下滑的市場，武漢市于“十一假期”持續推出了多重政策。

??9月28日起，武漢二套房(家庭有1套或有1套未結清貸款)首付降低至4成(限購區)，取消144平方米豪宅相關政策限制。

??自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

??10月8日起，武漢首套個人住房公積金貸款利率3.1%；第二套個人住房公積金貸款利率不低于3.575%。武漢部分銀行首套商貸利率調整為3.9%，二套利率不變。同日，武漢市把公積金貸款最高額度，首套(含組合貸款公積金部分)由70萬元調升至90萬元;二套(含組合貸款公積金部分)由50萬元調升至70萬元。

??在疫情散發影響下，武漢疫情管控措施未放松，在一定程度上影響人員流動和購房預期，政策刺激邊際效益減弱。

??武漢克而瑞數據顯示，武漢今年二季度案場平均認購量較一季度顯著回升，單盤月均認購21套。但因受到爛尾樓盤、停貸潮和疫情影響，三季度單盤月均認購僅17套，環比二季度減少4套。9月月均單盤認購與8月持平（均為16套），結合9月來訪量環比增加，反映出9月來訪轉認購率降低，客戶情緒依然偏觀望，傳統金九銀十成色未現。

??相關研究機構人士接受記者采訪時表示：“武漢是一個面向全國的開放性市場，在這一輪調控中發生了明顯外部輸入性風險，深受暴雷出險房企沖擊影響，引發了行業信任危機，挫傷了購房者信心，這在短期內無法消解。疊加宏觀經濟疲弱和疫情防控擾動，當前諸多維穩政策的提振效果無法達到預期，政策支撐效應持續時間有限。”

??實際上，隨著國家新一輪提振措施陸續出爐，武漢及時打出了組合拳，加上房企實施以價換量策略需求正逐步釋放。“國慶”后，武漢市場有小幅反彈跡象，10月中下旬日均成交可達300套，政策效應得到一定體現，但被10月下旬突然暴發的疫情打亂了。

??相關研究機構人士建議，武漢要根據市場走勢盡快用好“政策工具箱”，隨時做好精準施策準備，例如房貸利率進一步降低，加大保交樓力度，吸引人才留漢創業就業，二手房交易稅費減免等。

??近日，某頭部民營房企暴雷信息再次傳出，負面市場情緒又在武漢樓市蔓延。

??“我們武漢公司力爭做好保交付、保品質等工作，但不排除事件后期會引發對區域營銷的負面影響。”該公司武漢相關負責人頗為擔憂地告訴記者。

??顯然，目前房地產市場正處于最難時刻，那么武漢地產市場何時能借助政策筑底回暖？