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??宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨諸多不確定性因素，受到影響的不僅土地和住宅市場(chǎng)，大宗資產(chǎn)市場(chǎng)的買家們也變得謹(jǐn)慎起來(lái)。

??11月9日，據(jù)阿里拍賣網(wǎng)消息，湖南省常德市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)桃林路以南、常德大道以東明天國(guó)際酒店8號(hào)樓在建工程已流拍。

??據(jù)了解，深圳市羅湖區(qū)人民法院于2022年9月10日10時(shí)在淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上進(jìn)行公開(kāi)變賣活動(dòng)，變賣期限為60天，變賣價(jià)1.29億元。

??變賣標(biāo)的物為湖南省常德市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)桃林路以南、常德大道以東明天國(guó)際酒店8號(hào)樓在建工程，建筑面積為39479平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)，評(píng)估價(jià)為1.6億元。權(quán)利人為常德市明天投資有限公司。

??2022年以來(lái)，國(guó)內(nèi)大宗交易市場(chǎng)出現(xiàn)回調(diào)。根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，2022年三季度全國(guó)大宗交易市場(chǎng)總額下降至274億元，環(huán)比下降17%。另?yè)?jù)記者統(tǒng)計(jì)，10月9日以來(lái)，流拍的大宗物業(yè)資產(chǎn)金額超過(guò)60億元。

??據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，上半年，中國(guó)內(nèi)地共錄得74宗、共計(jì)750億元大宗交易，同比分別下降31%和24%，均為疫情以來(lái)最低值，投資人對(duì)商業(yè)項(xiàng)目出手更為謹(jǐn)慎。

??上海市光明律師事務(wù)所付永生律師在受訪時(shí)對(duì)記者稱：大宗商業(yè)資產(chǎn)的特點(diǎn)是重投資、低回報(bào)、長(zhǎng)周期，由于疫情持續(xù)，酒店、商場(chǎng)人流量不高，消費(fèi)疲軟，再加上美聯(lián)儲(chǔ)和各國(guó)央行加息，市場(chǎng)資金收緊，投資人缺少資金等原因，造成商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)減少。相反，物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和租賃地產(chǎn)由于回報(bào)率較高，成為這幾年國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)的投資熱門。

??多地大宗物業(yè)資產(chǎn)流拍

??11月上旬，已有多處大宗資產(chǎn)的拍賣遇冷。

??11月7日，深圳市寶安區(qū)觀瀾街道中心區(qū)觀瀾格蘭云天大酒店的酒店、公寓、娛樂(lè)功能樓、職工宿舍第一次拍賣流拍，起拍價(jià)11.69億元，保證金2.34億元。該標(biāo)的的權(quán)屬人為深圳市觀瀾格蘭云天大酒店投資有限公司，標(biāo)的物有人使用，現(xiàn)處于正常經(jīng)營(yíng)，交接時(shí)間無(wú)法確定。

??同在11月7日，北京市東城區(qū)永定門內(nèi)大街1號(hào)北京天橋百貨商場(chǎng)已流拍，起價(jià)3.81億元。

??有大宗資產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)華北區(qū)負(fù)責(zé)人告訴記者，天橋百貨已經(jīng)有過(guò)數(shù)次流拍，作為一處有著幾十年歷史的物業(yè)，目前已經(jīng)的投資價(jià)值已經(jīng)所剩無(wú)幾，因此鮮有投資者接手。

??10月25日，據(jù)阿里資產(chǎn)·司法拍賣平臺(tái)披露，上海市嘉定區(qū)瀏翔公路699號(hào)747處不動(dòng)產(chǎn)已流拍，起拍價(jià)約3.67億元。

??根據(jù)阿里資產(chǎn)·司法拍賣平臺(tái)信息顯示，上海市嘉定區(qū)瀏翔公路699號(hào)747處不動(dòng)產(chǎn)，土地用途為商辦，宗地使用權(quán)面積約3.97萬(wàn)平方米（含其他不動(dòng)產(chǎn)的土地使用權(quán)面積），建筑面積約4.87萬(wàn)平方米，房屋總層數(shù)為21層；登記使用權(quán)人為上海新明環(huán)球置業(yè)有限公司。

??11月10日, 上海市嘉定區(qū)瀏翔公路699號(hào)747處不動(dòng)產(chǎn)將再次上架拍賣平臺(tái),起拍價(jià)調(diào)為2.93億元，相較首次拍賣降低0.74億元。

??付永生律師認(rèn)為，司法拍賣的大宗物業(yè)出售，牽涉到各種各樣的訴訟，比如債務(wù)糾紛、金融糾紛，成因復(fù)雜。在漫長(zhǎng)的拍賣過(guò)程中，還可能在存在執(zhí)行異議、執(zhí)行復(fù)議、執(zhí)行中止、執(zhí)行和解和撤銷執(zhí)行等各種難以預(yù)料的司法程序。而每一個(gè)司法程序，都可能會(huì)導(dǎo)致拍賣受到干擾或者無(wú)法繼續(xù)。

??一線城市交易量走低

??此前市場(chǎng)活躍的一線城市內(nèi)的大宗資產(chǎn)交易量也在走低。

??從上半年來(lái)看，有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年主要城市大宗交易市場(chǎng)累計(jì)成交額約716億元，較去年同期下降近四成，環(huán)比2021年下半年更是有近六成的降幅。

??其中一線城市交易額占比出現(xiàn)下滑，二線城市表現(xiàn)穩(wěn)定，交易額占比略有提升，主要是一線城市接連受疫情反復(fù)影響所致。綜合近五年的同期成交數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年的成交額度處于低位水平，除了受疫情影響的因素之外，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房企因資金鏈緊張而引起的資產(chǎn)拋售也給市場(chǎng)信心帶來(lái)了較大的沖擊。

??11月7日，阿里拍賣資產(chǎn)交易平臺(tái)顯示，上海陸家嘴萬(wàn)科翡翠濱江一線江景600平方米頂樓復(fù)式已流拍，起價(jià)1.1億元，保證金880萬(wàn)元。本次拍賣為普通資產(chǎn)交易、非司法拍賣，產(chǎn)權(quán)相對(duì)清晰。競(jìng)買公告顯示，房屋為毛坯房、無(wú)人占用，可直接交割，房?jī)?nèi)無(wú)戶口，有7000萬(wàn)元抵押但未被查封。

??據(jù)悉，該房產(chǎn)于2018年以6500萬(wàn)元購(gòu)入，目前亦同時(shí)在房產(chǎn)中介掛牌出售，掛牌價(jià)為1.5億元，而樓盤最新成交單價(jià)約20萬(wàn)元/平方米。

??10月9日，由盛京銀行股份有限公司朝陽(yáng)分行持有的北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司債權(quán)拍賣，雖有4690人圍觀，但卻無(wú)人出價(jià)。

??該標(biāo)的目前價(jià)格為11.2億元，對(duì)應(yīng)債權(quán)本金7.5億元、債權(quán)利息3.7億元。這筆債權(quán)原由盛京銀行持有。

??同時(shí)，這筆債權(quán)涉及的抵押物為王府世紀(jì)大廈，其位于北京市東城區(qū)東安門大街，土地面積4839.59平方米，建筑面積5.21萬(wàn)平方米，為商業(yè)和寫字樓用途。該物業(yè)資產(chǎn)市場(chǎng)估值約15.39億元。

??一位商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人士對(duì)記者表示，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，許多大宗物業(yè)資產(chǎn)流拍在意料之中。因?yàn)槠滟I家一般為企業(yè)或機(jī)構(gòu)，但許多企業(yè)的現(xiàn)金流目前正捉襟見(jiàn)肘，無(wú)暇顧及市場(chǎng)上所謂的“抄底”機(jī)會(huì)。

??付永生律師表示，商場(chǎng)、酒店作為并購(gòu)的資產(chǎn)，不夠標(biāo)準(zhǔn)化，投資者寧愿投資寫字樓。比如10 月 17 日，在京東司法拍賣平臺(tái)，新加坡房企凱德集團(tuán)以20.37億元的起始價(jià)，成功拍得博瑞大廈辦公樓。其主要原因是寫字樓相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化，運(yùn)營(yíng)成本低、培育周期短、流動(dòng)性更好。