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??進(jìn)入11月，核心一二線城市紛紛下場(chǎng)救市。

??11月19日，強(qiáng)二線城市西安，時(shí)隔6個(gè)月再一次調(diào)整樓市限購(gòu)政策，放寬了住房限制條件，比如落戶就能買首套二手住房、二孩家庭可買三套住房，同時(shí)調(diào)整限購(gòu)區(qū)域。

??隨后21日，杭州進(jìn)一步推行新房差異化購(gòu)房政策，實(shí)施范圍內(nèi)新房項(xiàng)目將提供不少于準(zhǔn)售房源總套數(shù)50%的房源定向供應(yīng)滿足條件的三類家庭。在此之前，杭州富陽(yáng)、蕭山區(qū)域已有限購(gòu)松動(dòng)跡象。

??西安和杭州可以說是此次熱點(diǎn)二線城市下場(chǎng)救市的典型。

??值得注意的是，近期連一線城市也開始松動(dòng)了，比如上海臨港人才購(gòu)房門檻再降，北京通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋片區(qū)不再執(zhí)行“雙限購(gòu)”。

??樓市松綁背后，我們可以看出這些前期高熱城市開始有了轉(zhuǎn)淡跡象，一線和強(qiáng)二線城市也面臨著市場(chǎng)下行壓力。

??此輪核心一二線城市樓市政策內(nèi)容可以說顯現(xiàn)一定的力度，開始逐漸涉及到“四限”局部寬松。

??以西安為例，此次調(diào)整涉及二手房限購(gòu)松綁、增加多孩家庭限購(gòu)套數(shù)等方面內(nèi)容，同時(shí)調(diào)整限購(gòu)范圍，非限購(gòu)區(qū)域不再列入實(shí)行限購(gòu)限售政策。

??這是繼5月之后，西安再一次調(diào)整樓市限購(gòu)政策。

??調(diào)整比較頻繁的還有杭州和成都。

??在調(diào)整新房差異化購(gòu)房政策之前，杭州于11日調(diào)整二套房首付最低四成，首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，早在9月杭州富陽(yáng)、蕭山等城市邊緣、去化壓力較大的區(qū)域，限購(gòu)政策“松動(dòng)”，已落戶或在有社保繳納記錄的非戶籍家庭，可在富陽(yáng)區(qū)和蕭山部分區(qū)域購(gòu)房，戶籍家庭購(gòu)買第二套住房不受落戶滿五年的限制等。

??成都則在月內(nèi)連發(fā)三條政策，松綁“限購(gòu)”。11月10日，經(jīng)認(rèn)定高層次人才可不受戶籍、社保繳納時(shí)間等限制；11月17日限購(gòu)政策持續(xù)調(diào)整，除高新南區(qū)外，中心城區(qū)統(tǒng)一為一個(gè)限購(gòu)區(qū)域；同時(shí)進(jìn)一步優(yōu)化銷售方式，僅建面200平以下且登記人數(shù)大于房源數(shù)2倍的樓盤才需搖號(hào)。

??在此之前，北京通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)商品房不再執(zhí)行“雙限購(gòu)”政策，這意味著購(gòu)房人只需要滿足北京市購(gòu)房資格就可以在這兩個(gè)地區(qū)買房，限購(gòu)門檻放松也對(duì)樓市產(chǎn)生了積極影響。

??核心一二線城市樓市松綁，也意味著“二十大”之后，在“房住不炒”主基調(diào)之下，地方調(diào)控政策有了更多自由度。

??樓市的低迷狀態(tài)是政策發(fā)力的核心。實(shí)際上，上半年以來，熱點(diǎn)城市樓市相較堅(jiān)挺，但隨著整體市場(chǎng)下行，市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)已明顯向熱點(diǎn)城市蔓延。

??以西安為例。

??9月以來，西安房?jī)r(jià)迎來拐點(diǎn)進(jìn)入下行周期，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，西安已連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌，10月新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.2%。

??這也意味著西安市場(chǎng)整體面臨信心不足的情況，結(jié)合近三年西安樓市成交情況來看，市場(chǎng)明顯進(jìn)入下行周期，2022年1-10月較2021年1-10月下滑約35%。從月度成交情況來看，西安新建商品住宅已連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下滑，且下滑幅度逐漸拉大，10月僅成交53萬平方米，環(huán)比下降18%。

??從開盤去化情況來看，下半年開盤去化率持續(xù)走低，去化率多在50%以下，外圍去化更加慘淡，不少項(xiàng)目去化率僅為個(gè)位數(shù)。10月整體開盤去化率僅為43%左右，處于歷史低位，其中開盤項(xiàng)目中有半數(shù)以上項(xiàng)目開盤去化低于40%。

??新房市場(chǎng)規(guī)模下滑，二手房同樣面臨需求不足，成交逐月走低。根據(jù)西安市住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份西安共成交4390套二手房，較8月減少了兩千余套。

??市場(chǎng)成交顯露出疲軟態(tài)勢(shì)的還有北京、上海、杭州、成都。

??以上海為例，從2022年目前入市的六個(gè)批次項(xiàng)目來看，從第四批次開始明顯出現(xiàn)轉(zhuǎn)淡跡象。第四批次項(xiàng)目認(rèn)籌率下降至134%，觸發(fā)積分概率下降至33%，去化率也降至72%，至第六批次開盤的8個(gè)項(xiàng)目來看，去化率已降至45%。

??前期同樣保持一定熱度的成都也遇到了下行壓力。10月，成都多個(gè)項(xiàng)目開啟了打折促銷模式，工抵房、員工房、渠道房層出不窮，即便是品牌開發(fā)商保利、萬科、金科、龍湖等部分項(xiàng)目最低折扣也可達(dá)9-9.5折，房企推盤積極性不高，整體推盤量環(huán)比下降15%，同比近乎腰斬。

??實(shí)際上，熱點(diǎn)城市樓市熱度回落恰恰意味著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力仍在持續(xù)加劇，對(duì)于熱點(diǎn)城市而言，當(dāng)務(wù)之急是通過政策松綁對(duì)沖市場(chǎng)下行，為樓市“保溫”。

??隨著購(gòu)房資格的釋放，不同的政策力度下，熱點(diǎn)城市政策效果也將有不同的表現(xiàn)。

??比如一線城市上海和北京，政策集中在局部區(qū)域，且放松力度有限，雖會(huì)對(duì)區(qū)域樓市產(chǎn)生積極影響，但并不會(huì)帶來整體成交的拉升。

??以上海臨港新城片區(qū)為例，10月末新政發(fā)布后，近2周周成交套數(shù)跳增至300套以上，但是與8-9月周均對(duì)比來看仍然存在較大差距，尚未達(dá)到9月同期水平，而對(duì)于上海整體成交的拉動(dòng)作用并不明顯。

??從強(qiáng)二線城市來看，各個(gè)城市表現(xiàn)出不同的政策力度，政策效果也不同，但整體影響有限，想要全面刺激需求回升還有較大難度。

??比如西安，針對(duì)改善需求對(duì)二孩家庭增加第三套購(gòu)房名額，但實(shí)際這部分人群本身沒有太大的置換需求，是否有意愿出手還要看市場(chǎng)預(yù)期，整體刺激有限。

??而杭州首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房降首付的確起到了短期內(nèi)擴(kuò)充居民購(gòu)買力的作用，但是因短期杭州二圈層供應(yīng)疲軟，前期多盤入市又消耗透支了部分潛在需求，當(dāng)前客戶觀望情緒依舊濃厚，并不急于入市，因而政策當(dāng)前落地效果尚不及預(yù)期，但后續(xù)需求還有進(jìn)一步釋放的空間。

??核心城市已出現(xiàn)了明顯的市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷跡象，由于前期緊縮性調(diào)控未得到全面解綁，因此在市場(chǎng)下行壓力之下，核心城市政策整體存在松綁空間，后續(xù)若市場(chǎng)難以調(diào)頭，不排除會(huì)進(jìn)一步松綁。而隨著部分被抑制的需求釋放，市場(chǎng)將大概率率先企穩(wěn)。對(duì)于弱二線和三四線城市而言，市場(chǎng)修復(fù)還需時(shí)間。