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??祥生控股資產(chǎn)變現(xiàn)又傳來新動(dòng)態(tài)。

??11月17日晚間，祥生控股公告，公司擬出售杭州春園健康養(yǎng)老服務(wù)有限公司和安吉三特田野牧歌旅游開發(fā)有限公司股權(quán)及應(yīng)收賬款，總成交價(jià)2.15億元。這一次，又是浙江國資拉了祥生一把。

??對(duì)于變現(xiàn)資產(chǎn)原因，祥生控股直言，受市場下行影響，上述項(xiàng)目無法在不產(chǎn)生重大虧損的情況下出售已竣工物業(yè)，因而此番轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)是變現(xiàn)投資價(jià)值的好機(jī)會(huì)，并借此獲得現(xiàn)金流入紓緩公司流動(dòng)資金壓力。

??自今年3月份官宣流動(dòng)性出現(xiàn)問題以來，祥生控股采取了花樣繁多的自救方式，包括但不限于折價(jià)加速項(xiàng)目去化，委任財(cái)務(wù)顧問協(xié)助重組優(yōu)先票據(jù)，與銀行、國資等機(jī)構(gòu)協(xié)商以及變賣資產(chǎn)等。

??伴隨這一系列“自救”行動(dòng)，祥生控股也遭遇了債權(quán)人的清盤呈請(qǐng)和高管人事巨變，近日又陷入“退地”風(fēng)波。網(wǎng)傳祥生去年以26.12億元拿下的杭州市錢塘區(qū)下沙大學(xué)城北的一宗宅地正在進(jìn)行退地的相關(guān)程序，原因是在項(xiàng)目推進(jìn)上遇到了問題。

??退地是否與祥生資金困境有關(guān)？中國房地產(chǎn)報(bào)記者致電祥生控股，對(duì)方表示不方便給予回復(fù)。

??累計(jì)對(duì)外售出超17億元資產(chǎn)

??這一次，又是浙江國資拉了祥生一把。

??根據(jù)公告，上述交易買家均為杭州景陸企業(yè)管理合伙企業(yè)，其大股東為浙旅盛景資本投資有限公司，持股比例97.72%，背后實(shí)控則是浙江省國資委。祥生控股因出售事項(xiàng)取得溢利約561.56萬元，預(yù)期出售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)將用作償還債務(wù)。

??資料顯示，安吉項(xiàng)目總建筑面積約為3.34萬平方米，春園項(xiàng)目總建筑面積為2.11萬平方米，大部分物業(yè)已建成并預(yù)備出售，仍有若干物業(yè)項(xiàng)目正在開發(fā)中。

??對(duì)此，祥生控股預(yù)計(jì)出售事項(xiàng)將提高集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及為一般營運(yùn)資金產(chǎn)生額外的現(xiàn)金流入，有利于集團(tuán)優(yōu)化其資源配置、增加資本儲(chǔ)備及降低資產(chǎn)負(fù)債比率，從而有助于集團(tuán)降低風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定及健康發(fā)展。

??這不是浙江國資第一次作為買方接下祥生控股的項(xiàng)目股權(quán)。

??今年6月，該公司對(duì)外透露，擬以9250萬元將湖州交投祥生房地產(chǎn)50%股權(quán)出售予合作方浙江省交投控股集團(tuán)，出售所得資金將用于祥生控股一般營運(yùn)資金。

??10月，祥生控股公告，由紹興市人民政府主導(dǎo)成立的房地產(chǎn)紓困穩(wěn)保產(chǎn)業(yè)基金已經(jīng)落地，該公司旗下位于諸暨市的城市之光項(xiàng)目或?yàn)榉康禺a(chǎn)穩(wěn)保基金項(xiàng)下的潛在受益人之一，紹興穩(wěn)保基金將注入7億元資金，以確保項(xiàng)目正常交付，自房地產(chǎn)穩(wěn)保基金收到的任何款項(xiàng)將用于指定項(xiàng)目。

??彼時(shí)，祥生控股內(nèi)部人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，紓困基金主要由政府評(píng)估主導(dǎo)，我們配合政府保交付。此次紓困使得祥生在諸暨的一些重點(diǎn)項(xiàng)目，如城市之光、江南里等保交付更有底氣，我們希望越快越好。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，浙江國資接連出手為祥生解困，或有政府層面的扶持，但也符合當(dāng)前搶救面臨流動(dòng)性壓力的民營房企，以促使房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和可持續(xù)健康發(fā)展的大方向。

??在多份出售資產(chǎn)的公告中，祥生控股屢屢提到，出售事項(xiàng)有利于提升公司的流動(dòng)性，但擺在290億元的有息負(fù)債總額面前，只能是杯水車薪。

??加上此次出售，粗略統(tǒng)計(jì)祥生控股年內(nèi)已累計(jì)對(duì)外售出超過17億元資產(chǎn)。祥生中期業(yè)績報(bào)告也提到，2022年上半年其他收入及收益由去年同期約7610萬元增加約431.4%至4.5億元，主要系報(bào)告期內(nèi)處置合營企業(yè)產(chǎn)生收益所致。

??此前，祥生控股方面對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，公司已對(duì)流動(dòng)性、業(yè)務(wù)整體經(jīng)營和經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行評(píng)估，積極實(shí)施有效有力的流動(dòng)資金解決措施。制定多元舉措包括經(jīng)營策略調(diào)整、拓展外部融資渠道等，使得企業(yè)回到良性經(jīng)營發(fā)展軌道，確保妥善解決現(xiàn)有債務(wù)問題。

??償債壓力下又陷“退地”風(fēng)波

??從變賣資產(chǎn)到打折促銷，從架構(gòu)調(diào)整到總部搬遷，祥生正在竭力自救。

??半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月末祥生控股總負(fù)債從2021年的1530億元降至1172億元。有息負(fù)債為290.08億元，較2021年年末下降約15.6%。其中，一年內(nèi)需償還的銀行貸款39.16億元，其他借款71.48億元，合計(jì)超過110億元。

??“盡管交換要約的完成延長了祥生控股債務(wù)到期情況，但其流動(dòng)性仍然緊張且再融資壓力較大。”某私募機(jī)構(gòu)經(jīng)理說，伴隨市場信心重建和宏觀維穩(wěn)政策的傳導(dǎo)，房企通過多種形式紓困自救，在提升市場對(duì)自身信心的同時(shí)，也希望能早日進(jìn)入融資“白名單”。

??截至2022年上半年末，祥生現(xiàn)金及銀行結(jié)余50.67億元，同比減少了40%；若剔除受限制現(xiàn)金、物業(yè)預(yù)售所得現(xiàn)金和已抵押存款后，剩下的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物則為14.73億元，同比減少49.8%。

??銷售層面，今年前10月，祥生控股合約銷售總額約為220.25億元，同比減少67.78%。在中指研究院2022年百強(qiáng)房企權(quán)益銷售業(yè)績榜單中，祥生控股排在第56位，去年同期祥生控股以683.5億元的權(quán)益銷售金額排在第35位。

??中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，房企的核心資產(chǎn)是開發(fā)項(xiàng)目，如果市場熱度較高，房企核心資產(chǎn)質(zhì)量較高且能夠有效轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，無論是處置資產(chǎn)或項(xiàng)目銷售都能夠有效補(bǔ)充和緩解企業(yè)現(xiàn)金流。待到市場回暖信心建立后，融資環(huán)境或?qū)⒂兴纳疲瑐鶆?wù)展期及再融資難度也會(huì)下降。

??事實(shí)上，早在2021年7月的宋都“退地”風(fēng)波中，就曾出現(xiàn)過祥生的身影。

??當(dāng)時(shí)，宋都股份發(fā)布公告，將放棄于2021年5月競得的一宗杭州運(yùn)河新城土地使用權(quán)，成為當(dāng)年首例公開的退地事件。隨后，在宋都股份致上交所的《關(guān)于對(duì)宋都基業(yè)投資股份有限公司有關(guān)放棄競得土地使用權(quán)事項(xiàng)的監(jiān)管工作函》中表明，造成退地的原因之一是持有50%股權(quán)的合作方祥生控股浙北區(qū)域公司突然單方面失約。

??之后一宗“退地”變成了“多方”扯皮。這次“退地”傳聞中的杭州市錢塘區(qū)下沙大學(xué)城北地塊，是2021年5月杭州市第一批集中供地的首拍地塊，祥生以26.12億元總價(jià)競得，自持比例13%。這是當(dāng)日錢塘區(qū)出讓7宗土地中，下沙區(qū)域唯一一宗溢價(jià)封頂+自持的地塊。

??據(jù)了解，在祥生拿地約1個(gè)月后，杭州市規(guī)劃和自然資源局對(duì)該地塊進(jìn)行了設(shè)計(jì)方案公示，規(guī)劃建設(shè)11幢25-27F可售高層住宅，2幢26F的物業(yè)用房，東南側(cè)為規(guī)劃代建幼兒園，精裝限價(jià)26200元/平方米（含精裝修）。

??如今距離祥生拿地已有近一年半的時(shí)間，項(xiàng)目一直沒有進(jìn)入銷售階段。有網(wǎng)友在問政網(wǎng)詢問杭錢塘儲(chǔ)出[2021]1號(hào)地塊進(jìn)展時(shí)，杭州市錢塘區(qū)住建局回復(fù)稱：“該項(xiàng)目涉及退地問題，故目前處于停工狀態(tài)。”另有坊間消息，紹興柯橋柯巖B-48地塊也被祥生退地，該地塊是祥生在去年3月30日以20.5億元競得。

??市場人士認(rèn)為，從祥生控股的動(dòng)作來看，面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和償債壓力，“退地”是祥生面臨困境的表現(xiàn)之一，非標(biāo)融資多、權(quán)益占比低，在行業(yè)整體承壓下，只能寄望于通過盤活存量資產(chǎn)，出售低效資產(chǎn)來緩解流動(dòng)性。

??好消息是，隨著“金融16條”的演進(jìn)，金融機(jī)構(gòu)集體采取行動(dòng)的同時(shí)，“第二支箭”也在持續(xù)為房企提供支持，這對(duì)仍處在低谷中的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮了一定的情緒性推動(dòng)作用。融資暖流涌動(dòng)，房企的融資面或?qū)⒂型貧w常態(tài)，等待祥生等房企破局的只是時(shí)間。