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??隨著新房限價格局的逐步退出，長沙二手房市場也正在發生深刻變化。

??5年前，長沙樓市實施“限房價競地價”試點政策時，二手房單價高出新房每平方米數千元，價格倒掛現象普遍。如今，新房限價淡化后，尤其是年末，長沙不少二手房加快入市，不僅可選擇房源比新房多，單價也比新房低。

??象盒最新數據顯示，12月長沙二手房掛牌價10355元/平，已連續4個月下跌，接近年初水平。一方面，市場房源量不斷增多，年末業主賣房積極性提高；一方面，越來越多業主主動降價。

??在售二手房超6.6萬套

??象盒找房數據顯示，2022年12月初，長沙市六區一縣（長沙縣）在售的二手房數量達6.6萬余套，比11月初激增4000多套。11月、10月初，在售二手房房源量分別為62783套、59416套，分別較上月初凈增3000套、2000套。

??掛牌量方面，長沙市雨花區區域面積大，二手房市場成熟，掛牌數量最多，達14721套，比11月初多出751套；長沙縣緊隨其后，星沙、泉塘、湘龍街道發展較早，有大批低價成熟小區，二手房掛牌量達13933套，較11月初增加618套。

??近年來房地產市場發展最快的岳麓區，在售二手房已有12942套，較11月初增加753套。業內人士表示，隨著限售期解除到來，未來岳麓區二手房房源會越來越多，超過雨花區只是時間問題。

??“二手房房源多，不怕沒得挑。”在湖南新環境房地產經紀連鎖有限公司相關人士看來，如今的長沙二手房市場越來越契合剛需。對于計劃買房的剛需而言，年末有不少業主在瘋狂拋售，現在買二手房是個不錯的時間點。

??二手房掛牌價連續4個月下降

??一方面，業主年末積極賣房，長沙二手房房源數量不斷增加；另一方面，越來越多業主也在主動降價，導致二手房價格整體呈下跌態勢。

??象盒找房數據顯示，12月初長沙市六區一縣（長沙縣）在售二手房掛牌價10355元/平方米，環比下跌0.17%。

??自8月份以來，長沙市六區一縣（長沙縣）二手房掛牌價已連續4個月下降，接近年初水平。今年以來，長沙二手房整體價格趨勢呈“駝峰狀”，先漲后跌，間接反映出年初、年末市場較為冷清。

??上述湖南新環境房地產經紀連鎖有限公司相關人士介紹，從掛牌數據變化看，長沙日均有200多套二手房在降價，買方市場占據主導地位，且最終成交價也比掛牌價低1-2成，議價空間很大。

??二手房房價漲跌幅方面，12月初開福區掛牌價環比上漲0.7%，雨花區環比上漲0.1%，其他四區一縣均下跌。相對于主城區，周邊區域望城區、長沙縣二手房房價跌幅更大。六區一縣中，跌幅最大的是望城區，由11月初的掛牌價8444元/平方米降到了8368元/平方米，跌0.9%；其次是長沙縣，由8018元/平方米跌到了7966元/平方米，跌0.6%。

??國家統計局發布的2022年11月70個大中城市二手住宅銷售價格指數亦顯示，長沙二手房同比下跌了0.1%。

??二手房房價在原地踏步或下跌的同時，長沙的新房整體房價近年來卻在上漲。

??長沙樓市自2017年實施“限房價競地價”試點政策以來，新房（住宅）的最高限價從9970元/平方米上漲到了14800元/平方米，漲幅達48.4%。

??5年間，長沙各板塊新房限價步步高漲，但不少板塊的新房實際成交價卻低于板塊限價。

??克而瑞數據顯示，長沙樓市40個板塊中有15個板塊實際成交均價低于最高限價，占比達38%。究其原因，主要是這些板塊系新規劃板塊或規劃已久但遲遲未落地的板塊，在規劃落地節奏跟不上住宅限價漲速情況下，這些板塊住宅最高限價實現的難度較大。