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??最近幾年，物管是地產主業之外增長速度最快的“第二增長曲線”，2022年，物管行業格局開始發生轉變。

??過去一年，物管行業迎來四大價值回歸，即增速回歸、利潤率回歸、估值回顧和股價回歸，這幾乎是物管行業全面回歸的一年。

??物管行業未來出路在哪里？這是2023年乃至未來更長一段時間內物管行業需要面對的重要課題。實際上，目前物管行業發展面臨六大問題，基于這六大問題，物管行業也迎來五大發展出路。

??隨著行業格局的轉變，2023年物管行業將開啟新的發展周期。

??2022年，房地產行業規模重回2015年，未來十年，住房增量需求將回落至100億平方米左右，相對過去十年住房增量減少32億平方米。

??這意味著，未來新房增量的管理面積也將持續減少，物企依托地產助推產生的規模和營收高增長不可持續。物管行業首先面臨的問題便是增速回歸，2022年中期，物企規模和營收開始明顯回調。

??CRIC物管數據顯示，物管規模增速從2021年的47.8%降到了2022年的29.4%，營收增速從2021年的44%降到了2022年的27.9%。預計后續增速將全面放緩。

物管行業面臨的第二個價值回歸是利潤率回歸。

??利潤率回歸是物管行業面臨的第二個價值回歸。物業行業盈利能力顯著高于其他行業?？硕鹞锕軘祿@示，2022年中期，上市物企毛利率和凈利率分別為23.9%和10.4%，均普遍高于與之相關的房地產、消費服務和公共服務等行業。但行業高毛利將不可持續。2022年中期，上市物企毛利率較去年減少了1.8個百分點至23.9%。

??資本市場表現也回歸理性，其中最典型的是估值回歸和股價回歸。

??自2014年首家物企上市以外，物業管理行業在資本市場歷經價值初建、資本熱潮和理性回歸的三大代表性階段。2021年以來物業股經歷了深度的下挫回調，至2022年10月底估值跌至歷史最低，僅8.44倍，11月，受房地產融資政策“三支箭”等政策提振，房地產政策回暖，加上物企的獨立性的增強，市場對物企回血、穩定性增長等不確定情緒下降，物業股也終究開始觸底反彈，物業板塊PE已由11月初的8.74倍回升至10.94倍，將有望逐漸反彈回升更為合理的估值范圍。

??物業股進入擠泡沫階段，2022年物業股股價持續一路下滑，年內，上市物企股價均值整體跌幅達30.47%。僅4家上市物企較年初或上市首日略有上漲。

??物管行業經歷了高速發展階段，在價值回歸的2022年，也遇到了不少行業發展的問題。

??問題出清1：邊拓邊丟、邊拓邊虧。

??物企在大規模擴張之下，后期運營中開始暴露問題，續約率下降、虧損項目增加是兩大典型問題。

??以某頭部物企為例，2019年以來，企業虧損項目大幅提升，2022年3月企業虧損項目占比高達37.21%。邊拓邊虧成為企業當下突出的一個現象，如何運營好拓展到的項目也成為企業亟需解決的新問題。

??問題出清2：母公司從“依賴”到“被拖累”。

??過去，物管企業往往依賴母公司發展，但隨著地產主業發生巨變，物企反向向房企利益輸送。

??2022年，有6家物企股權被抵押或出售，資金總額超100億元，多家企業收購地產公司資產，此外，3家物企累計向關聯地產公司借款超45億元，這就導致上市物企應收賬款和壞賬壓力進一步加大。

??根據克而瑞物管監測，2022年中期，57家上市物企營收賬款12.44億元，較上年增長40.72%，增速遠大于營收增速（約17%）。48家上市物企平均壞賬準備金額達5384萬元/家，其中民企壞賬準備金額更是超過5800萬元/家，顯著高于央國企，且有6家物企壞賬率超過3%。

??問題出清3：滿意度從“正向反饋”到“喜憂參半”

??物業服務的價值在疫情期間得到充分釋放，業主滿意度方面于2019年至2021年得到了正向反饋、持續提升。但疫情的持續和反復也時刻考驗著物業服務人員，在這一過程中，部分服務短板也暴露出來，根據調查，2022年超四成仍支持更換物業，物業整體滿意度下降0.9分。隨著業主服務意識的提升，將加速行業的優勝劣汰，物企之間的分化也將進一步加大。

??問題出清4：非業主增值收入一落千丈。

??2022年上半年41家上市物企非業主增值服務收入均值下降至2.84億元，整體增速下降至-6.9%。非業主增值服務收入在營業收入中的占比也一路下滑，至2022年上半年占比下降至13.08%。

??問題出清5：社區增值業務依舊骨感。

??2022年中期41家上市物企社區增值增速從2021年70.4%下降至12.2%，社區增值占比從2021年16.2%下降至14.2%；其中，租售及車位管理收入占比下跌明顯，租售業務增速從188.4%下降至20.9%。

??社區增值服務的毛利率略有下滑，2022年中期相較上年同期減少1.4個百分點至43.5%。

??問題出清6：非居業務難度巨大。

??多家物企布局拓寬服務領域，發力非住宅業態。相比于住宅業務9%的毛利率，非居業務具有較高的毛利率，達到11%-20%；非居物業費均值3.1-6.85元/平米/月，相對高于住宅物業費均值2.25元/平米/月。但非居業務往往需要企業具有較高的專業門檻，并需要較強關系壁壘，同時需要擁有服務經驗、資質和運營標桿項目經驗要求等。

??物管行業未來出路在哪里？

??首先，房企對物企的支持從單向的輸出利益，變成真正的把自身的項目和物業進行完美結合，真正做到“內外有別”。例如，房企對物企的支持可以從“內外有別”試點做起，即先對自有項目定向提供物業費補貼，這種方式不僅有利于物企提升服務品質，培養用戶習慣，實現滿意度的提升，從而產生品牌溢價，也將能反向促進房地產營銷，實現房企、物企業務的良性循環。

??其二，推進優質優價是行業的大勢所趨。盡管目前行業尚未完全實現優質優價、質價相符，但是物業管理協會及企業均在持續推進物業費的管理機制，市場配套正在逐步完善，成功調價的比例和幅度也在不斷提升。

??其三，采用按需供給模式提供增值服務。即通過客戶畫像與業務模塊精準匹配，可組合成多達百余項細分業務模塊，基于此為精準滿足業主需求。

??其四，降本增效。主要通過提升區域管理濃度、數字化和靈活用工三方面實現物企的降本增效。

??最后，非居業務、城市服務前景廣闊。國內企業如特發服務、招商積余等企業已逐步布局設施管理服務，FM業務目前在國內仍處于起步期，發展空間依然巨大，物企已加緊布局FM業務中國市場廣闊。根據克而瑞物管測算，2021年市場規模為1.37萬億，2025年預計達到1.67萬億。此外，物業行業未來可探索的方向還是非常多的，包括全域停車服務、空間運營服務、蝶城模式等。

??過去一年是物業管理行業跌宕起伏的一年。隨著地產行業的深度調整，物業行業發展環境發生巨變。

??2023年物業管理行業將開啟新的發展周期。物業行業的定位將更加清晰、發展邏輯由粗放轉向精細化發展，行業集中度持續增強，強者恒強的格局愈加凸顯。物企也將更冷靜和理智的開展戰略布局，頭部物企規模將持續擴大，物企逐步減弱其房地產附庸屬性，尋求獨立擴張能力將持續加強，并將持續探索符合其發展細分賽道和業務空間，服務邊界有望持續擴張。