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??2月20日下午6點多，小波又接到了一組客戶，“昨天帶看了3組，一整天都有人咨詢，已經(jīng)很久沒這么忙碌過了。”

??小波是北京市房山區(qū)一名房產(chǎn)中介。據(jù)他透露，近期房山區(qū)傳出落實“一區(qū)一策”、調(diào)整認房又認貸的消息，受其影響門店客戶量也開始多了起來。

??“去年市場不太好，加之疫情影響，一周有2~3組帶看量就算不錯了。”小波現(xiàn)在每周至少有5~7組帶看量，“現(xiàn)在政策還沒有官宣，預計本月底會出，到時候客戶會更多”。

??不只是小波，近期“房山區(qū)將解除限購、試點認房不認貸”的消息在房產(chǎn)中介和購房者中流傳，引起不小波瀾。對此，記者向北京市房山區(qū)住建委求證此消息，對方表示消息并不屬實，當前房山區(qū)住建委并未接到解除限購的相關(guān)消息。

??一家在北京房山有項目在售的頭部房企負責人表示，目前沒有接到相關(guān)政策。不過，據(jù)知情人士透露，自1月末“一區(qū)一策”發(fā)出后，各區(qū)陸續(xù)開始向上級部門匯報政策優(yōu)化條例，至于哪些條款能通過、哪些區(qū)域能成為“一區(qū)一策”試點，還需要上級部門過會確認。

??相關(guān)研究機構(gòu)人士透露，當前北京對房地產(chǎn)政策的管理進入更加精細化的階段，今年各區(qū)結(jié)合實際市場情況對調(diào)控政策進行完善的可能性明顯加大。不過，短期來看，因政策信號意義大，北京出臺相關(guān)政策調(diào)整會相對謹慎，部分市場承壓的地區(qū)雖會結(jié)合市場情況優(yōu)化調(diào)控政策，但政策力度或相對有限，其中結(jié)合生育、人口以及中心城區(qū)人口疏解、職住平衡等方面優(yōu)化住房調(diào)控政策或?qū)⒊蔀橹饕较颉?/p>

??北京市房山區(qū)住建委相關(guān)負責人表示，即使后期會有一些新政出臺，也只是某些政策條款的優(yōu)化，并不是解除限購、取消認房認貸等舉措，“除非上級部門有專門的政策出臺”。

??過度解讀或為營銷手段

??自去年下半年至今，已有鄭州、南京、蘇州、無錫、佛山等城市陸續(xù)放開、優(yōu)化“認房又認貸”購房標準，但北京、深圳、上海等一線城市并未有明顯信號釋放。

??“認房、認貸”是界定是否屬于首套房時使用的標準。目前，北京的政策是“認房又認貸”，自2017年3月開始執(zhí)行。只有當居民家庭名下在北京無住房，且沒有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，才能算作首套房。購買首套普通自住房，首付款比例不低于35%，購買首套非普通自住房，首付比例不低于40%。

??“認房又認貸”政策下發(fā)后，抑制了一大批置換和剛需購房者。一批曾有房貸并已經(jīng)還清的人如再買房，首付比例將從35%上升至60%，如果是非普通自住房，首付比例下限為80%。相比首套房，購房門檻翻倍。

??一位房產(chǎn)中介透露，他接觸的客戶中，約有一半因認房又認貸政策被劃定為二套房。“原本交100萬元的首付就能買一套300萬元的房子，現(xiàn)在得交200萬元，這部分人可能暫時就不買了。”

??“當前市場上流傳‘房山區(qū)將試點認房不認貸’的消息，多是開發(fā)商等群體過度解讀或意圖增加銷售的營銷手段之一。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為，該消息的傳出很大程度上與北京近半年內(nèi)出臺的政策文件及部分區(qū)域政策適度調(diào)整有關(guān)。

??1月31日，北京市政府印發(fā)《2023年市政府工作報告重點任務清單》，其中第232條提到，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，健全工作機制，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施。

??“‘一區(qū)一策’政策的推出，加之通州臺湖、馬駒橋區(qū)域解除雙限，北京老人購房特殊支持政策，試點推出昌平、順義3個全齡友好住宅項目等，多種跡象讓部分地產(chǎn)中介機構(gòu)、開發(fā)商等認為房山的購房政策放松腳步也將加快。”關(guān)榮雪補充道。

??北京房山商品房去庫存仍須28個月

??事實上，放松政策的預想與北京房山樓市表現(xiàn)不無關(guān)系。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年1月北京房山區(qū)新房成交180套，環(huán)比2022年12月小幅上漲8.43%，較去年同期下降19.28%；1月庫存8831套，環(huán)比2022年12月微漲0.14%，較去年同期上升43.49%。

??從2022年房山新房成交來看，房山成交量幾近腰斬。北京市住建委信息顯示，房山2022年新房僅網(wǎng)簽了約3000套，銷售金額約105億元，同比2021年銷量下跌近50%。相比之下，房山整個區(qū)域的新房銷售成績，不及北京東城天壇府（超120億元）單個項目的年成交額。

??諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年1月，房山區(qū)二手房均價為28467元/平方米。去年2月，均價為27954元/平方米。一年時間，房屋均價上漲約1.8%。同一時間段，北京房屋均價上漲7%。

??傳導至土地市場，2022年北京集中供地成交了61宗地塊，其中豐臺區(qū)成交9宗，成交金額368.875億元，位列北京各區(qū)住宅成交用地第一。相比之下，房山區(qū)僅成交了4宗，且全部為底價成交，成交金額僅46.3億元。

??北京市房山區(qū)某頭部民企在售樓盤營銷總直言，目前雖然整體新房市場轉(zhuǎn)好，但“旱的旱死、澇的澇死”，房山的新房市場依然處于筑底未見反彈的狀態(tài)，且因新盤較多、需求量嚴重不足，目前整體庫存卻屬全市比較高的水平。

??北京市房山區(qū)政府官網(wǎng)信息顯示，2022年房山商品房銷售面積達115.1萬平方米，比上年增長27.2%；去年房山待售面積為271.8萬平方米，較上一年增長26%。按照2022年房山去化速度粗略計算，房山商品房去化周期約28個月。

??關(guān)榮雪認為，當前房山新房市場去化力度有待進一步提升，庫存壓力較大。與此同時，房山作為北京外圍城區(qū)，在一定程度上承接北京剛需群體的購房需求，因此，其率先傳出放松調(diào)控的傳聞并不奇怪。

??房山取消“認房又認貸”的傳言剛剛破除，2月21日，北京市房山區(qū)38個在售樓盤項目以自發(fā)聯(lián)盟形式自愿承諾，購房者在簽訂正式購房合同前提出退房的，30天內(nèi)定金退還到位。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京房山區(qū)域新房以剛需盤為主，但目前這部分人群尚未形成購買力，30天內(nèi)無理由退還定金更多是“噱頭”，不具備帶動購買力的效果。“而且交了定金退還的一直都有，這次最多是時間稍微長一些。”