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??作為2023年的第一個黃金周，“五一”假期承載著地產行業觸底回升的期望。

??“五一勁銷不負所望”，5月4日，越秀地產廣州區域發布了最新的銷售戰報，透露4月29日至5月3日共錄得20億元的認購金額。萬科宣稱花地灣的2個項目在“五一”期間賣出了300多套房，成交金額20億元。

??不過，旺銷的項目畢竟是少數，從成交數據來看，這個“五一”的表現沒有達到業內的預期。克而瑞的統計顯示，在這5天里，廣州新推貨量的首日整體去化率僅15%。“只比平時的周末好一些，下半年的形勢很嚴峻。”廣東中原地產項目部總經理黃韜如此認為。

??為了給這個黃金周加一把火，廣州在節前送出了政策禮包。廣州住房公積金管理中心發布新規，提到生育二孩及以上的家庭，使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，貸款最高額度上浮30%。廣州市規劃和自然資源局表示將創新開展“一手房帶押過戶”，而南沙區則傳出了限購松綁的風聲，將外地人的購房社保年限由5年縮短至3年。

??克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，經歷了“旺丁不旺財”的“五一”節點，預計開發商會下定決心，拿出更多真金白銀的優惠沖刺年中業績，不排除二季度廣州在需求側還有新的鼓勵措施出臺。

??“旺丁不旺財”的黃金周

??5月2日下午，萬科黃埔新城的銷售中心內人頭涌動，銷售人員忙著與十幾臺客戶溝通相關置業細節，樣板房內也是一片繁忙景象，前來參觀的購房者絡繹不絕。“今天的人流已經算少的了，4月29日才是最多的。”一名銷售人員介紹道。

??黃埔新城是一個流量大盤，主打剛需產品。據機構統計，4月29日該項目加推了187套新品，銷售均價約3.4萬元/平方米，推售當天成交32套，去化率17%。

??從各大開發商的海報來看，不少項目還是錄得了較為可觀的銷售業績。例如，萬匯天地·瑧園在黃金周的首日開盤，推出2棟產品，當天就賣了12億元，中海·保利朗閱一天收金約2億元。5天的假期，華發股份華南大區的銷售額超過12億元，旭輝集團華南區域賣了2億元，珠實地產廣州區域錄得8億元的銷售額，力迅西關雅筑單盤銷售1億元。

??有些項目未披露銷售額，但也營造出了熱銷的氣氛。世紀金源天河源筑4月30日推出了3棟新品，均價8萬元/平方米至9萬元/平方米，89套貨量在當天就消化了52套，去化率達58%。根據中介的朋友圈圖片，早上5點多就已有客戶在保利和悅濱江的售樓部外排隊等待選房。

??合富研究院高級分析師吳智杰介紹，今年的“五一”假期，房企推新意愿有明顯提升，全市新貨約3500套，較2022年“十一”假期增加4成以上。但假期出行對市場成交產生一定影響，令部分購房需求延后，并使成交格局更加分化。

??某高端項目的營銷負責人對中國房地產報記者表示，對豪宅項目而言，“五一”向來都是淡季，今年也沒有太多驚喜，“銷售一般般。”

??數據的表現更為直觀。根據克而瑞的統計，“五一”期間，在售項目推新當天的平均去化率僅15%，同比下降13個百分點，延續了4月的平淡走勢。該公司重點監測的項目共有19個、20次開盤加推，只有3個項目去化率在三成以上，6個項目的去化率低于10%。

??肖文曉表示，今年“五一”廣州樓市的推新量是近4年來最低的，說明房企仍以去庫存為基調，4月樓市數據的回調也讓開發商不敢過分樂觀。預計接下來開發商將拿出更多真金白銀的優惠沖刺年中業績，特價房促銷潮或再次出現，渠道激勵政策也將提升。

??節前多項購房政策松動

??“五一”黃金周被寄予厚望，是因為“小陽春”過后廣州樓市便面臨著較大的下行壓力。4月份，廣州新房成交面積約72.3萬平方米，環比下跌34%。“購買力跟不上了。”黃韜表示。

??上述高端項目營銷負責人認為，整體經濟環境尚未改善，對中間段的消費群體影響比較大。開發商目前都比較呵護市場信心，“就算賣得好的個盤，漲價也很謹慎。要看看第三季度市場會不會有所好轉。”

??為了提振住房消費，地方政府想了不少辦法。4月25日，南沙區傳出了限購放松的消息，主要內容是外地人在南沙購房，社保年限由5年縮短至3年，只要在南沙有社保或稅單的外地人，符合條件也可在南沙買一套房。

??據肖文曉介紹，自從2021年8月關緊人才購房大門后，南沙的新房市場就進入了漫長的成交低迷期，月銷量從2000套以上跌到五六百套。截至今年3月底，該區的狹義庫存更是達到179萬平方米，去化周期28個月，高居廣州全市第一。

??在市場火爆的時候，南沙的購房者有七成是外地客戶，可以看出此次的政策松動有較強的針對性。

??4月28日，廣州市更是一口氣發布了兩項利好措施。其中，《廣州住房公積金管理中心關于貫徹落實二孩及以上家庭支持政策的通知》提到，生育二孩及以上的家庭（至少一個子女未成年），使用住房公積金貸款購買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%，即最高可貸130萬元。廣州市規劃和自然資源局發布《關于創新開展“一手房帶押過戶”的通告》，明確全市范圍內已辦理在建工程抵押的預售商品房，以及已辦理新建商品房首次登記和抵押權設立登記的持證商品房（即一手現房），在完成房屋帶押銷售及網簽等事項后，當事人可向不動產登記機構申請辦理“一手房帶押過戶”相關業務。這意味著開發商不需要解除抵押就可直接向買家帶押過戶，有效縮短了交易時間，也降低了交易成本。

??不過，政策的松動尚未看到明顯效果，客戶的觀望情緒仍濃厚。“五一”期間，南沙的平均去化率僅9%。肖文曉表示，投資客不僅關注政策，更關注預期，市場反應并沒有開發商想象中的積極，證明投資客對樓市的預期還沒有根本改善。