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??西安的二手房成交量再次出現(xiàn)下滑。

??7月6日，西安市住建局發(fā)布了《2023年6月份二手房網(wǎng)簽情況》。6月份，全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積75.52萬平方米，環(huán)比下降15.31%，同比增長13.89%；其中，住宅網(wǎng)簽備案面積66.82萬平方米（6656套），環(huán)比下降16.61%，同比增長9.68%。

??這是西安二手房住宅網(wǎng)簽成交量連續(xù)3個月下滑。1~3月份，伴隨著疫情后需求的集中釋放，西安二手房量價齊漲，3月份成交量更是突破了萬套，但自此后，西安二手房“小陽春”態(tài)勢出現(xiàn)乏力，成交量連續(xù)3個月下滑，價格在經(jīng)歷4月份的“慣性上漲”后，也于5月份開始掉頭向下。

??“今年一季度房地產(chǎn)銷售高峰是防疫政策優(yōu)化影響下，積壓需求釋放、前期寬松政策效果累積疊加的成果，這樣的階段性高增速并非常態(tài)，二季度以來的回落是符合市場規(guī)律的正常調(diào)整。”一位長期觀察西安二手房的人士表示。

??客戶變少了

??貝殼找房上，東方羅馬花園位列西安二手房成交TOP1，歷史成交套數(shù)為1166套。

??“這個小區(qū)戶型總價低，比較容易上車。”東方羅馬花園附近某房產(chǎn)中介門店經(jīng)理周梅（化名）表示。

??東方羅馬花園位于西安市灞橋區(qū)礦山路上，一期交房時間為2010年8月，房齡時間已超過10年，小區(qū)戶型為25~65平方米的平層、小復(fù)式和LOFT，70年產(chǎn)權(quán)、民水民電。

??最近，即便是這個最受  歡迎的小區(qū)也遭遇了寒潮，“小區(qū)有一套兩室一廳的房子是4月份掛牌的，但最近客戶整體比較少，這套房子最近一周只有1個客戶看過，30天內(nèi)帶看量只有4次，所以到現(xiàn)在都沒賣出去。”周梅無奈地說道。

??客戶變少后，東方羅馬花園成交量也出現(xiàn)了下滑，在貝殼找房上，東方羅馬花園2月~6月份的成交量依次為19套、17套、15套、8套及10套。

??客戶變少的并非只有東方羅馬花園一個小區(qū)，一些炙手可熱的小區(qū)也不例外。作為一個房齡近20年的老舊小區(qū)，紫薇田園都市在居住體驗上并不好，但因為有高新國際學(xué)校、高新逸翠園中學(xué)指標(biāo)，以及是高新六小、高新二中、高新三中等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，紫薇田園都市一直都是學(xué)區(qū)房客群眼中的“香餑餑”；學(xué)區(qū)熱也催生了這個千畝大盤周邊分布著21世紀(jì)不動產(chǎn)、德祐、鏈家、中環(huán)地產(chǎn)等門店。

??劉彬是附近一家鏈家門店的店長，他沒有統(tǒng)計帶看量，但是他記得市場好時，一套房帶看10次左右就可以成交，但現(xiàn)在需要30次甚至更長次數(shù)。

??來自貝殼找房的數(shù)據(jù)，今年2月份，西安二手房新增帶看數(shù)量為466291次，這是2023年上半年的最高峰。自2月份以來，這一數(shù)據(jù)開始下滑，到6月份下滑至347576次。

??“首先，客戶收入預(yù)期及對后市預(yù)期尚未完全恢復(fù)，投資購房理性謹(jǐn)慎。其次，根據(jù)歷史規(guī)律，積壓需求爆發(fā)后，市場逐漸恢復(fù)常態(tài)，當(dāng)前購房需求不足及客戶追漲不追跌的心態(tài)也導(dǎo)致交易低迷。第三，相關(guān)部門提出了房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要合理降低中介費、其他城市開啟商轉(zhuǎn)公等，一定程度上也加重了購房者觀望情緒而選擇延緩入市。”上述觀察人士分析認(rèn)為。

??隨著客戶的減少，成交周期也不斷拉長。“住建局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一般會延遲1~2個月，所以3月份的數(shù)據(jù)反映的是2月份的市場情況，當(dāng)時市場最火熱時，一套房的成交周期就在10天左右，現(xiàn)在大概需要3周。”前述不愿具名的人士表示。

??市場很難再回來了

??“市場很難再回到2023年上半年的狀態(tài)了，大家通常買漲不買跌，下半年的拋盤量甚至還可能繼續(xù)增加。”前述不愿具名的人士表示。

??不過，據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，自3月后，西安二手房每月新增房源開始下滑。“每月新增房源雖然下滑，但仍然處于高位，說明當(dāng)下業(yè)主掛牌積極性依舊較高，主要是由于當(dāng)前政策環(huán)境較為寬松，很多業(yè)主希望將房源掛出以盡快實現(xiàn)置換房源需求；也有部分群體繼續(xù)持有房產(chǎn)的意愿不強(qiáng)，對房價上漲預(yù)期減弱，急于拋售資產(chǎn)落袋為安。”上述觀察人士表示。

??整體掛牌量上來看，近一年來西安二手房掛牌量始終在11萬套左右波動。

??房源增加疊加買方意愿低迷，二手房在價格上開始出現(xiàn)松動。

??周梅展示的那套房子在今年4月份掛牌時售價為90萬元，后經(jīng)歷5次調(diào)價后，到6月份降到了80萬元，現(xiàn)在掛牌價是84萬元。“業(yè)主最低的心理預(yù)期是80萬元。”周梅一邊展示后臺調(diào)價記錄，一邊說道。

??一部分著急的賣家選擇了降價，也有一部分賣家選擇了撤盤。“我在中航華府的房子打算出售，正常掛牌價是160萬元，中介告訴我140萬元可以成交，想了想也不著急賣，就暫時不掛了。”一位業(yè)主表示。

??買家更是不斷調(diào)價購買價格。據(jù)龍首原地鐵站附近鏈家門店的一位經(jīng)紀(jì)人介紹，他曾帶客戶看過一套103平方米的三居室，業(yè)主報價163萬元，買家卻僅給出了143萬元的價格，最終雙方未達(dá)成一致。

??為了刺激成交，西安于近日開始全面實施“二手房帶押過戶”。根據(jù)通知，“帶押過戶”業(yè)務(wù)范圍為西安市城六區(qū)及開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，其中已經(jīng)辦理抵押登記的不動產(chǎn)在存量房（二手房）交易過程中，無需先還清貸款解除抵押再辦理過戶轉(zhuǎn)移，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務(wù)，買賣雙方與貸款銀行、住房公積金管理中心簽訂協(xié)議后，可以共同向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及抵押權(quán)相關(guān)登記。

??“該政策的實行有助于加快剛需及換房改善需求入市，一定程度上激發(fā)二手房市場交易活力，不過最終的效果如何還需要時間來檢驗。”前述不愿具名的人士表示。