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??“怎么也不會想到房價會下跌這么嚴(yán)重，短短3年多虧了100多萬元，現(xiàn)在不僅要承受房價下跌帶來的壓力，還要想著償還貸款和利息。”購房者李燕無奈地講述著自己的購房經(jīng)歷。

??2019年，出于“剛需+投資”她入手了一套燕郊九里香堤小區(qū)的房子，當(dāng)時該小區(qū)房源掛牌價兩周之內(nèi)從180萬元跳漲至200萬元，房價也從3萬元/平方米漲到3.5萬元/平方米，“當(dāng)時我在北京郊區(qū)和燕郊之間考慮了很久才做出選擇，現(xiàn)在只剩下后悔了。”

??查閱相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，九里香堤樓盤現(xiàn)在均價在2.3萬元/平方米。

??“一提起這事兒就難受，最近身邊都在討論提前還貸，也正在和老公商量著看怎么調(diào)整下提前還房貸。”李燕表示。

??同樣一臉愁容的還有2020年入手一套福成五期二手房的趙先生，入手時房價1.8萬元/平方米，現(xiàn)在房價1.5萬元/平方米，“作為剛需入手，雖然房價跌幅不是很大，但也擔(dān)心會一直跌下去，畢竟誰也不想虧錢。”

??“燕郊樓市這幾年呈現(xiàn)出大起大落態(tài)勢，有區(qū)域利好支持因素，也有炒作后自然回落的原因。”高級經(jīng)濟(jì)師、北京市眾明律師事務(wù)所兼職律師宋庭敏表示，當(dāng)前燕郊首套房首付比例為20%，只要在燕郊沒有房產(chǎn)、名下沒有貸款便可享受首套房政策，對于在北京東部工作的總價預(yù)算有約束的剛需客來說，依然是值得考慮購買的。

??總體來看，作為較早放開限購限售的區(qū)域，燕郊樓市并未出現(xiàn)較大幅度反彈，價格反而持續(xù)“陰跌”。

??貝殼官網(wǎng)顯示，燕郊目前有25個住宅樓盤在售，因位置、品質(zhì)不同價位分化較大，價位最低1.2萬元/平方米，最高3.1萬元/平方米，均價在1.9萬元~2.1萬元/平方米。據(jù)58愛房綜合計算顯示，燕郊2023年上半年樓盤平均單價19940元/平方米，相較2022年全年平均單價20329.08元/平方米，呈現(xiàn)微跌態(tài)勢。

??7月22日，記者實地探訪幾個燕郊在售樓盤發(fā)現(xiàn)，地鐵沿線的幾個項目銷售情況還是比較樂觀，“今年燕郊一手房去化率很快，尤其是2~4月份，新房每天成交率都在50多套，這個數(shù)據(jù)對比前幾年來說非常可觀。”從事房產(chǎn)交易的小暢對記者表示。

??以距離地鐵潮白大街站1200米的福成禧悅里為代表的毗鄰地鐵站樓盤，類似樓盤均價在2萬元/平方米以上，覆蓋剛需戶型和改善型戶型。“這些樓盤是最搶手的，同時價格也會有輕微上漲。”小暢說。

??貝殼官網(wǎng)顯示，福成禧悅里掛出的一個二居室在半個月內(nèi)價格上漲5萬元，從170萬元/套上升到了175萬元/套。

??同樣銷量較好的還有距離地鐵22號線高樓南站400米的三湘印象森林海尚城。森林海尚城的售價并不低，以現(xiàn)房為例，兩居室房源每套售價在175萬元左右，三居室則要在200萬元以上/套。

??“和以前看房人爆滿沒法相比，但現(xiàn)在周末售樓處看房的人也不少，7月初到現(xiàn)在成交了20多套，6月份成交40多套。”三湘印象森林海尚城售樓處置業(yè)顧問小美說，現(xiàn)在置換的客源比較多，投資的占少數(shù)。

??小美表示，“地鐵沿線房子的售價都在2萬元/平方米以上，疫情最嚴(yán)重時也沒降價，降價的都是非地鐵沿線的二手房，等地鐵修好這個樓盤價格可能達(dá)到3萬元/平方米。”

??另外，以“御東系”為代表的高端改善項目，御東君匯、御東君越、御東君臨3個樓盤的房價都是燕郊房價的“天花板”，價格在3萬元/平方米左右。其中，御東君匯起價便在2.6萬元/平方米左右。“2022年7月底君匯開盤，項目就10棟樓，當(dāng)天房源就賣了一半，截至目前僅剩下2套。”項目置業(yè)顧問表示。

??“主要利好還是地鐵站開通在望，燕郊有3個地鐵站，其中潮白大街站、神威大街站主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，這是每個購房者都能看到的對于樓市明顯的利好。”從事房產(chǎn)交易工作的小賈表示。

??相比新盤成交的熱度，燕郊二手房呈現(xiàn)出了疲軟態(tài)勢。

??“燕郊存量房較多，目前掛牌量將近3萬套，大部分集中在福成四期、五期，上上城三季老社區(qū)。”從事房產(chǎn)交易工作的小賈說。

??從幾個房產(chǎn)中介門店反饋信息來看，2023年上半年，燕郊樓市熱度先升后降，隨著前期積壓需求的釋放完畢，二季度意向購房者需求減少，市場回暖腳步顯著放緩。燕郊房產(chǎn)中介機構(gòu)人士周冬表示：“2~4月經(jīng)歷一個‘小陽春’后，5月開始門店來訪量和帶看量明顯減少，7月份帶看量雖然有明顯上升，但由于置換價差較大，看得多成交的少。”

??從某房產(chǎn)交易APP上看到，2023上半年，燕郊二手房下調(diào)掛牌價已經(jīng)成為基本操作。以福成五期一套房源為例，在6月中旬掛牌，4天調(diào)了3次掛牌價，降價6萬元。

??房產(chǎn)銷售人員王輝表示，福成五期一套房源很好的詮釋了燕郊二手房業(yè)主根據(jù)市場調(diào)整房價的情況。這套南北通透的大三居房源，建筑面積120.5平方米，于2021年年底掛牌，在2022年疫情期間下調(diào)了4次掛牌價，降價幅度為25萬元；疫情放開后，2023年3月份正是燕郊市場“小陽春”，該房源上漲5萬元，此時售價為180萬元，未售出后，在4~7月分別下調(diào)了掛牌價，降價幅度14.5萬元，目前售價165.5萬元。

??多位在燕郊從事房產(chǎn)交易的工作人員表示，“市場低迷的主要原因還是疫情過后老百姓不敢消費，對房價下跌預(yù)期較強，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場下行趨勢。”

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則分析稱，燕郊是非常典型波動性很強的城市，最近幾年樓市非常疲軟，和投資投機需求減弱直接掛鉤。當(dāng)前此類需求減弱導(dǎo)致近期價格方面難以上漲。反過來，后續(xù)還是有好多新機會，尤其是北京副中心建設(shè)對于燕郊影響是持續(xù)正面的。

??（應(yīng)受訪者要求，上述人物名字均為化名）