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??二線城市“四限”政策進(jìn)一步松綁甚至全面放開的大幕已拉開。

??9月11日，濟(jì)南、青島兩城雙雙官宣，全面取消限購和限售政策，釋放出很強的信號意義。

??與此同時，蘇州也在同日發(fā)布樓市新政，120㎡及以上商品住房取消限購。

??一日內(nèi)，三城取消或放松限購政策。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前已有10個大中城市全面取消限購政策，9月開局以來，就有6大城市官宣取消限購或限售，其中不乏省會城市，比如蘭州、南京、沈陽和濟(jì)南。

??核心一二線城市市場復(fù)蘇動能在轉(zhuǎn)弱，重點30城新房成交并未止跌，反而在8月份降至新低，調(diào)控確有進(jìn)一步松綁的必要。

??隨著各大城市取消“雙限”，未來越來越多城市將跟進(jìn)調(diào)整，除部分城市如北上廣深核心區(qū)域保持限購以外，大部分城市限購可考慮放開。

??本輪取消“雙限”城市中，青島比較典型。作為GDP萬億城市、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心城市和千萬人口大市，青島以大力度全面取消限購、限售，攪動市場情緒。

??今年6月松綁限貸、限售之后，僅3個月后，青島于9月11日再度取消“雙限”。 

??2022年以來，青島不斷優(yōu)化和調(diào)整樓市政策。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，2022年全年青島共出臺過8次新政，頻次排名全國第五位。

??2023年，青島政策發(fā)布節(jié)奏有所放緩，在“雙限”被取消前，僅6月調(diào)整過相關(guān)政策，彼時青島一舉松綁了限貸、限售，首付比例下調(diào)至首套2成、二套3成起，限售年限也有所縮短，并重啟貨幣化安置、試點房票以激活購房需求。

??政策利好加持下，青島樓市表現(xiàn)延續(xù)探底行情。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年青島商品住宅成交面積為1096.29萬平方米，同比下降24%。

??進(jìn)入2023年，市場仍處于調(diào)整階段。僅3月和6月樓市成交放量，7月樓市再度低位徘徊，成交環(huán)比大降七成，至8月青島樓市供應(yīng)回落，推盤積極性下降，但成交較7月稍有抬頭，成交面積69萬平方米，環(huán)比漲9.3%，同比仍下降21%，市場延續(xù)探底行情。

??與此同時，青島面臨著較大的去化壓力。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，8月青島商品住宅庫存1254.2萬平方米，從去化周期來看，按照近12個月去化流速，去化周期約14.8個月。另外，據(jù)CRIC監(jiān)測，青島廣義庫存量已經(jīng)逼近1億平，潛在庫存消化周期已經(jīng)突破100個月，整體庫存問題仍需要較長時間化解。 

??近期政策調(diào)整路徑已有跡可循。

??8月25日，住建部等三部門將認(rèn)房不認(rèn)貸納入“一城一策”工具箱。

??8月31日，央行、金監(jiān)局連發(fā)兩條政策通知，下調(diào)首付比例下限至首套20%、二套30%，二套房貸款利率下限調(diào)降為LPR+20BP，指導(dǎo)下調(diào)存量房貸利率。

??至9月1日，四大一線城市全部跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。至此，認(rèn)房不認(rèn)貸、降首付、降利率等一系列信貸政策密集落地。

??進(jìn)入9月，部分二三線大中城市密集取消限購或限售，據(jù)不完全統(tǒng)計9月以來有八個城市調(diào)整限購政策，其中六城取消限購。9月4日，沈陽打響了省會城市取消限購“第一槍”。隨后，南京、大連同日跟進(jìn)全面取消限購，9月9日省會城市蘭州官宣取消“雙限”。

??把時間拉長，自2022年12月9日佛山全面取消限購以來，至少已有10個重點二三線城市宣布取消限購政策，分別為青島、濟(jì)南、蘭州、大連、南京、沈陽、嘉興、揚州、東莞和佛山。

??隨著重點城市全面取消限購，目前僅一線城市，以及杭州、長沙、成都、天津等核心城市仍保留限購政策，而杭州、天津也已于8月末調(diào)整了限購范圍，目前多個城市僅主城區(qū)域限購。

??實際上，本輪“四限（限價、限購、限售、限貸）”政策為核心的樓市調(diào)控要追溯至2016年，彼時市場明顯轉(zhuǎn)陰。2022年上半年，“四限”調(diào)控已壓力城市為首開始出現(xiàn)松動，隨后蔓延至熱點城市。

??2023年以來，已有廣州、長沙等20城放松調(diào)整限購政策，其中9城全面取消限購，而杭州多次放寬，取消限購范圍細(xì)化至街道。

??核心一二線城市市場復(fù)蘇動能在轉(zhuǎn)弱，且內(nèi)部也存在分化行情，調(diào)控確有進(jìn)一步松綁的必要，且相比調(diào)控已“應(yīng)放盡放”的三四線城市來說，核心城市政策工具更充足，存在進(jìn)一步松綁和優(yōu)化空間。

??從成交來看，新房成交并未止跌，反而降至新低。據(jù)CRIC監(jiān)測，8月30個重點城市成交面積為1061萬平方米，為5年來單月次新低（僅高于2020年2月疫情月），環(huán)比下降7%，同比下降30%。事實上，3月放量后已經(jīng)迎來“五連跌”，不過8月成交環(huán)比跌幅有收窄趨勢，筑底企穩(wěn)征兆初顯。

??青島、濟(jì)南和蘇州三城同日取消和松綁限購，釋放較強的信號意義，在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化的新形勢下，更多城市取消限購將成為大勢所趨，后續(xù)不排除有更多城市跟進(jìn)。

??我們建議，除部分城市如北上廣深核心區(qū)域保持限購以外，大部分城市限購可考慮放開。

??具體來看，一線城市精細(xì)化調(diào)整，杭州、成都等強二線城市可局部調(diào)整限購政策，其他二線城市進(jìn)一步松綁甚至全面放開。限價方面，適當(dāng)放寬新房限價，讓住房價格回歸市場化，彌合一二手房倒掛價差的同時，也鼓勵加大高品質(zhì)住宅供給，適應(yīng)新時期居民“住好房”需要。限售政策可適當(dāng)延續(xù)，以維穩(wěn)新房市場。此外，限貸政策尚存松綁空間，比如認(rèn)貸不認(rèn)房，貸款已結(jié)清的情況話無論是否有房，再購房都可享受首套房優(yōu)惠政策。

??三四線城市全面放開購房行政限制，加碼房票、購房補貼、契稅減免等財稅刺激。除個別強三線外，其余城市可以考慮全面放開限購，限貸等政策也應(yīng)放寬至國家規(guī)定的底線，加大財稅激勵力度和精準(zhǔn)度。

??8月樓市尚未止跌，隨著利好信號不斷釋放，四大一線城市開始逐步落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”，核心二三線城市取消限購政策，9月季度末恰逢營銷旺季，短時間內(nèi)，市場信心有所提振，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但基于行業(yè)供求關(guān)系變化，以及居民風(fēng)險偏好下降、收入和房價增長預(yù)期不足，市場信心依舊不足，回升幅度預(yù)期有限。

??對比2014-2016年救市政策，目前政策仍比較克制，考慮到行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生變化，后續(xù)限購松綁或全面取消已是大勢所趨，除部分城市如北上廣深核心區(qū)域保持限購以外，大部分城市限購可考慮放開。