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??市場(chǎng)分化和購(gòu)房者觀望心態(tài)仍在持續(xù)，讓利促銷仍是多數(shù)樓盤的選擇。

??自8月底起，在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，全國(guó)重點(diǎn)城市對(duì)“房貸、首付、購(gòu)房資格、二手房交易”等環(huán)節(jié)做出大幅優(yōu)化。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的消化和發(fā)酵，政策利好接連出臺(tái)，唐山“十一“樓市出現(xiàn)一些回暖跡象。

??國(guó)慶假期，記者走訪多個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)人氣有所提升，改善置業(yè)意愿相對(duì)強(qiáng)烈。但從成交狀態(tài)來(lái)看，市場(chǎng)分化和購(gòu)房者觀望心態(tài)仍在持續(xù)，讓利促銷仍是多數(shù)樓盤的選擇。

??打優(yōu)惠促銷牌

??唐山路北區(qū)作為人口密集、產(chǎn)業(yè)集中、優(yōu)質(zhì)教育資源匯集、基礎(chǔ)配套完善的區(qū)域，向來(lái)是唐山置業(yè)的首選。國(guó)慶期間，路北區(qū)依然是唐山樓市銷售的熱門區(qū)域，其次是路南區(qū)。

??10月3日下午，位于唐山路北區(qū)的唐灃壹號(hào)院項(xiàng)目售樓處已經(jīng)停了十多輛私家車。據(jù)該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)介紹，唐灃壹號(hào)是中高端盤里的“銷冠“，人氣相對(duì)較旺，節(jié)假日期間一天帶看20多組客戶，新盤加推一周已有5套房源認(rèn)購(gòu)。

??公開資料顯示，唐灃壹號(hào)院是陜建開發(fā)的純改善項(xiàng)目，166~259平方米三至四居。為了爭(zhēng)取客源，中秋國(guó)慶雙節(jié)前一周唐灃壹號(hào)院加推新房，并推出多重特惠活動(dòng)。

??“如果在節(jié)日期間認(rèn)購(gòu)，可以贈(zèng)送50g金條，贈(zèng)送小面積地下室或者價(jià)值3萬(wàn)元的車位優(yōu)惠券?！敝脴I(yè)顧問(wèn)說(shuō)道。

??同樣的促銷場(chǎng)景，也在中海丹楓公館、明月潤(rùn)園等售樓處上演。據(jù)其置業(yè)顧問(wèn)透露，國(guó)慶期間丹楓公館可以有97、98、99折優(yōu)惠（可疊加使用），假期內(nèi)認(rèn)購(gòu)可享車位優(yōu)惠以及贈(zèng)送家電等。除上述常規(guī)優(yōu)惠外，丹楓公館還推出4套特價(jià)房，最高直降30萬(wàn)元。

??明月潤(rùn)園則定位剛需剛改，置業(yè)顧問(wèn)表示國(guó)慶期間項(xiàng)目加推優(yōu)惠力度較大，部分樓層贈(zèng)送5年物業(yè)費(fèi)和10平方米地下室，另外還特別推出5套工抵房，價(jià)格6700元/平方米起。

??在走訪過(guò)程中，多位置業(yè)顧問(wèn)表示，當(dāng)前項(xiàng)目咨詢購(gòu)房事宜的客戶比往日確實(shí)有所增加。一方面，現(xiàn)在是“金九銀十”的銷售旺季，另一方面，近期頒布的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，引發(fā)購(gòu)房者關(guān)注，購(gòu)房意愿在增強(qiáng)。

??1個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)多項(xiàng)重磅新政。8月25日，住建部等三部門發(fā)文明確了“認(rèn)房不認(rèn)貸”相關(guān)細(xì)則，隨后 “認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在四大一線城市及多個(gè)重點(diǎn)城市相繼落地。

??當(dāng)前唐山雖未明確發(fā)文取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，但多個(gè)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)表示只要名下沒有本地房產(chǎn)，都可以幫助客戶按首套首付比例和利率來(lái)執(zhí)行。據(jù)了解，當(dāng)前唐山首套首付比例為20%，首套房商業(yè)貸款利率3.7%、公積金利率3.1%，這一利率水平是近年來(lái)的新低。

??去庫(kù)存壓力仍較大

??9月29日至10月1日，唐山市住建局指導(dǎo)舉辦了安居博覽會(huì)暨第二屆房博會(huì)，十幾個(gè)項(xiàng)目參展并推出低價(jià)折扣、特價(jià)房、精裝優(yōu)惠等活動(dòng)。

??“假期前三天到訪還不錯(cuò)，中秋節(jié)下午和國(guó)慶節(jié)次日人比較多，這兩天看房少一些了?！币晃惶粕街薪槿耸勘硎荆陔m然看房客戶有所增加，但大家多是關(guān)心政策，實(shí)際成交量還未出現(xiàn)明顯上升勢(shì)頭。

??據(jù)其表示，現(xiàn)在唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)平淡，從今年中介機(jī)構(gòu)的銷售數(shù)據(jù)走勢(shì)圖可以看到，除了二三月份的一波高峰，其他月份相對(duì)平緩甚至有所下滑。唐山世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上半年唐山主城區(qū)銷量連續(xù)4個(gè)月下滑，8月起銷量才觸底回彈，市場(chǎng)開始止跌。

??從供應(yīng)來(lái)看，近兩個(gè)月唐山供應(yīng)環(huán)比下降，主力去可售庫(kù)存。世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，唐山主城區(qū)廣義庫(kù)存面積483.9萬(wàn)平方米，去化周期65個(gè)月；主城區(qū)可售庫(kù)存面積77.2萬(wàn)平方米，去庫(kù)存周期10.3個(gè)月。

??記者走訪調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，在庫(kù)存壓力下唐山當(dāng)前在售樓盤多為老盤，新盤入市極少。而且在銷售慢房?jī)r(jià)下行的情況下，唐山此前高價(jià)拿地的老項(xiàng)目面臨難盈利的困境。

??以唐灃壹號(hào)院為例，該項(xiàng)目為隆基泰和2020年拿下的“地王“，成交樓面價(jià)16000元/平方米，后因種種原因隆基泰和引入陜建集團(tuán)共同開發(fā)，二者各持股50%，2020年12月隆基泰和完全退出。2022年5月唐灃壹號(hào)院正式開盤，當(dāng)前項(xiàng)目售價(jià)23000元/平方米起，比唐山9月新房樓盤平均單價(jià)高107.6%。

??“拿地成本太高了，所以房?jī)r(jià)雖然看起來(lái)高，但縫差每平方米才7000元，建安、財(cái)務(wù)各種成本算起來(lái)，幾乎沒有利潤(rùn)?！疤茷栆继?hào)院置業(yè)顧問(wèn)表示，為了順利售出項(xiàng)目還做了很多增配，比如全石材外掛和鋁板搭配的外立面，還有南北雙會(huì)所配置，進(jìn)一步推高項(xiàng)目成本。

??置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)一步透露，為了降低成本壓力，南側(cè)二期將提高售價(jià)至30000元/平方米。不過(guò)對(duì)于這一說(shuō)法，前來(lái)看房的陸先生表示難以認(rèn)同。“唐山房?jī)r(jià)一直在陰跌，23000元/平方米的售價(jià)已經(jīng)比較高了，再漲價(jià)還能有人埋單嗎？”

??橫盤狀態(tài)下老項(xiàng)目進(jìn)退兩難，寄希望于特價(jià)優(yōu)惠打動(dòng)購(gòu)房者。據(jù)了解，當(dāng)前黃金周打促銷折扣牌的項(xiàng)目在平日也有較低優(yōu)惠。比如唐灃壹號(hào)院平時(shí)也有6個(gè)點(diǎn)讓利，丹楓公館置業(yè)顧問(wèn)表示非國(guó)慶期間也可申請(qǐng)假日特惠。

??根據(jù)目前的市場(chǎng)走勢(shì)，有行業(yè)專家預(yù)測(cè)，9月至10月大多數(shù)弱二線城市和三四線城市市場(chǎng)回暖依然壓力很大，若要扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)行情，還需要供需兩端在政策上持續(xù)加力。