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??房地產(chǎn)行業(yè)重磅傳聞迎來落地。

??5月14日，杭州市臨安區(qū)發(fā)布一則重磅公告。公告顯示，經(jīng)杭州市臨安區(qū)人民政府研究決定，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，房源要求位于杭州市臨安區(qū)范圍內(nèi)。

??臨安區(qū)還明確了收購房源的最高限價原則，收購價格以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價，最終按經(jīng)區(qū)政府審議通過的《關(guān)于收購商品住房用作公共租賃住房的具體實(shí)施方案》執(zhí)行。

??對于此次政策落地，杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局保障科相關(guān)工作人員表示，“本身我們就有公租房籌集任務(wù)，正常情況下是通過建設(shè)開工新項(xiàng)目來籌集房源，考慮到近期商品房去庫存壓力較大，決定購買存量商品房轉(zhuǎn)為公租房，這既完成了公租房籌集任務(wù)，又可以完成存量商品房去庫存任務(wù)。”

??杭州市臨安區(qū)新政落地前，市場消息稱相關(guān)部門正在考慮一項(xiàng)計(jì)劃，即讓全國各地地方政府購買尚未售出的存量住房，該方案可能會讓銀行提供貸款。需要注意的是，類似的方案已經(jīng)傳過幾個版本，但至今皆未見官方證實(shí)。

??杭州市臨安區(qū)收購存量房之舉是否為落實(shí)的上述計(jì)劃？上述杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局保障科相關(guān)工作人員未給出正面回應(yīng)。

??“公告發(fā)布后，目前咨詢具體情況的企業(yè)有很多，報名申請的企業(yè)有1家了。”5月16，杭州市臨安區(qū)方面相關(guān)單位人士表示。

??“這可以認(rèn)為在樓市去庫存或消化存量房方面‘國家隊(duì)’出手了，具有非常好的導(dǎo)向性，同時也說明關(guān)于最近流傳的‘政府考慮購買待售房屋以緩解供過于求’的傳言有切實(shí)的安排。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這是貫徹“4·30”中央政治局會議提出的“統(tǒng)籌謀劃存量消化和增量優(yōu)化政策”在地方的落地，意味著未來不管是公租房、保租房還是拆遷安置房，都可以通過存量盤活的方式來解決。

??受相關(guān)政策影響，地產(chǎn)股持續(xù)大漲，5月16早盤，萬科Ａ、招商蛇口漲超5%，保利發(fā)展、華僑城Ａ、金地集團(tuán)、華發(fā)股份漲超3%。

??打響收儲模式去庫存第一槍

??杭州打響了以收儲模式去庫存第一槍。

??杭州市臨安區(qū)收購方案公告提出，本次收購規(guī)模不超過10000平方米，現(xiàn)房或一年內(nèi)具備交付條件的期房，基本條件如下：房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建筑面積不超過70平方米；收購房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數(shù)量滿足配比條件，即60平方米（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60平方米以上的每套按1.0個車位比例配置。

??“杭州市臨安區(qū)負(fù)責(zé)籌建公共租賃住房28.3萬平方米，目前已經(jīng)籌建了一些，還剩余20.4萬平方米公租房籌集任務(wù)，正常情況下還有兩個開工任務(wù)，目前暫停了。”上述杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局保障科相關(guān)工作人員表示，此次發(fā)布公告的目的也是篩選出市場中符合的樓盤。

??值得注意的是，若以每套70平方米計(jì)算，此次杭州市臨安區(qū)商品住房收購規(guī)模至少超過142套房子，但臨安區(qū)滿足不超過70平方米的現(xiàn)房或者期房并不多。

??據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)平臺顯示，目前臨安區(qū)在售商品房17個，其中僅有榮上青云府、天目觀山月、柏源晶舍、桃語春福里、佳源錦盛里5個項(xiàng)目有低于70平方米的戶型。

??一位杭州市場人士向相關(guān)媒體表示，滿足收購條件的房源要整幢、有面積限制、有嚴(yán)格的車位配比，最符合的是此前出讓的封頂競配自持的自持房源。不過，杭州市臨安區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，由于自持項(xiàng)目無法轉(zhuǎn)讓，不在此次收購范圍。

??事實(shí)上，杭州市臨安區(qū)收購商品住宅與2024年1月5日央行批復(fù)總額1000億元的住房租賃團(tuán)體購房貸款，支持重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點(diǎn)城市購買商品房用作長租房類似，收購資產(chǎn)上均是以整棟優(yōu)先、單套為剛需大小（新建保障房通常單套60~80平方米）的原則為主。

??臨安，地處杭州西部。2017年8月，浙江省人民政府發(fā)布了《浙江省人民政府關(guān)于調(diào)整杭州市部分行政區(qū)劃的通知》，臨安“撤市設(shè)區(qū)”，成為杭州第十區(qū)。

??資料顯示，2023年，杭州市臨安區(qū)商品住宅成交面積為53.1萬平方米，商品住宅成交套數(shù)為 4995套。不到5000套的成交量與杭州市2023年全年成交量超10萬套相比，占比約5%。2023年12月，臨安商品住宅可售面積約104.54萬平方米，環(huán)比下降3.91%；短期庫存去化時間為26.2個月。

??今年5月9日，杭州取消全面限購，位置略顯偏僻的臨安，勢必會受到杭州樓市新政的沖擊。

??另據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至4月30日，杭州顯性住宅庫存（即已領(lǐng)出預(yù)售證但尚未網(wǎng)簽的房源）約3.9萬套，如果按2023年商品住宅月均7284套的成交量計(jì)算，去化周期為5.3個月。如果以今年前4個月的月均3802套計(jì)算，去化周期為10.2個月。

??“此次杭州市臨安區(qū)推行的政策一方面是對盤活存量、去化庫存的有益嘗試，另一方面也是對政府公共租賃住房的供應(yīng)支持。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，不過本次收購房源規(guī)模較小，總套數(shù)預(yù)計(jì)在200套以內(nèi)，對于當(dāng)前臨安積壓的大量庫存不能形成有效的緩解，但為臨安區(qū)之后或?qū)⒊雠_“以舊換新”等存量資產(chǎn)盤活政策的推廣打下基礎(chǔ)。

??針對杭州市臨安區(qū)政策，有房企高層人士表示，市場確實(shí)空前嚴(yán)峻，這項(xiàng)舉措的落地將解決供求不平衡問題，有很好的市場效應(yīng)。

??高企的樓市庫存

??事實(shí)上，自從4月30日中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”以后，市場對通過“政府收儲存量房產(chǎn)以緩解市場壓力”予以期待。

??期待背后是停緩的市場與高企的庫存。據(jù)天風(fēng)證券估計(jì)，2022年底空置二手房面積約有47億平方米，考慮到近年來新增需求也在消化空置的存量住房，估計(jì)2024年3月空置二手房面積約有44億平方米。即使不考慮房企待開發(fā)土地面積，只考慮新房廣義庫存（房企已開工未銷售的住宅）和能成為有效供給的空置二手房，目前廣義住房庫存也有26.3億平方米。其中，新房廣義庫存約為15.3億平方米（假設(shè)可售比為98%）；有效的空置二手房面積約為11億平方米（假設(shè)空置二手房僅有25%能成為供給）。

??“目前樓市庫存去化的主要問題之一依然在于銷售端，因銷售規(guī)模持續(xù)處于低位，市場消化庫存的力量仍然偏弱。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??李宇嘉預(yù)計(jì)，接下來會有越來越多的城市推進(jìn)存量收儲用作保障房、拆遷安置房等。他建議，對于消化周期過長的新盤項(xiàng)目，尤其是國企、城投項(xiàng)目，可考慮通過創(chuàng)新貨幣政策工具，注入中國版QE，收購在售項(xiàng)目用作保租房、配售型保障房，修復(fù)開發(fā)商資金鏈，以穩(wěn)定開工和供地。

??“對于消化超過70%、尾貨去化難的項(xiàng)目，建議采取政府基金收購尾貨的方式實(shí)現(xiàn)完全去化，讓項(xiàng)目順利交付。”李宇嘉說，對于前期消化較少、后續(xù)消化困難較大的項(xiàng)目，可通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換將購房人置換到其他項(xiàng)目后，由基金介入整盤收購，考慮用于保租房或配售保障性住房。

??他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，目前市場上的資產(chǎn)包、掛牌在售的二手房、新房庫存都比較大，盤活的關(guān)鍵在于有大體量資金進(jìn)來，按照評估價大量收購物業(yè)，從而把市場價格穩(wěn)定住，不要再大幅度下跌。

??不過，天風(fēng)證券認(rèn)為，政府收購存量住房理論上可以降低庫存水平，緩解房地產(chǎn)市場的下行壓力，并通過更改用途為保障性住房來實(shí)現(xiàn)三大工程的部分目標(biāo)，但要起到托市作用，則需將住宅去化周期壓降至18個月以內(nèi)。而要把住房去化周期壓降到18個月以內(nèi)，需要去掉約7.4個月的庫存，這對應(yīng)了7.7億平方米銷售，約占廣義住房庫存的29%。

??另據(jù)浙商證券研究，2023年全國商品房銷售面積為11.2億平方米，假設(shè)2024年銷售面積同比降低10%，則大約有1億平方米需求缺口。假設(shè)通過財政發(fā)力進(jìn)行收儲來消化1億平方米的商品房缺口，則市場可以達(dá)到供需平衡，那么收儲資金至少約為7000億~9000億元。