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??“以舊換新到底怎么換，今天一條視頻講清楚，點(diǎn)個(gè)關(guān)注慢慢看。”王海（化名）架起直播設(shè)備，開始了熟練的開場白，這是鄭州出臺(tái)住房“以舊換新”政策之后，王海給自己加的短視頻任務(wù)。

??王海是國內(nèi)頭部房地產(chǎn)中介連鎖企業(yè)在鄭州市二七區(qū)某門店的房產(chǎn)中介從業(yè)者。每天拍攝短視頻吸引潛在客戶，維護(hù)客源是王海和很多房產(chǎn)中介近幾年每天比著做的事情，而最近鄭州市樓市的熱點(diǎn)，就屬“以舊換新”了。

??自從鄭州市該這個(gè)測試點(diǎn)開始，王海打亂了每天一條短視頻的固有節(jié)奏，改為一日兩更或者三更新視頻。

??用王海調(diào)侃的說法是“接住這波流量的‘潑天富貴’”。

??王海的工作變化，只是鄭州市住房“以舊換新”政策影響下房地產(chǎn)領(lǐng)域從業(yè)者的縮影。

??中房報(bào)記者在河南省鄭州市實(shí)地走訪過程中了解到，住房“以舊換新”政策從試點(diǎn)到擴(kuò)圍，確實(shí)進(jìn)一步激活了鄭州房地產(chǎn)市場的供需匹配，但是政策穩(wěn)步推進(jìn)的過程中，也出現(xiàn)了一些待解的問題。

??激發(fā)樓市活力

??4月1日，鄭州市房管局等六部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》。

??從具體操作角度來看，鄭州市從政府主導(dǎo)層面出發(fā)制定配套支持政策，采取國有保障房運(yùn)營公司收購和市場化交易兩種方式，推進(jìn)鄭州市主城區(qū)有改善性住房需求的群眾安全、高效、快速達(dá)成換房目的。其中，通過鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱“城發(fā)集團(tuán)”）收購二手住房，試點(diǎn)期間完成500套，計(jì)劃全年完成5000套；通過市場化自由交易，計(jì)劃全年完成5000套。

??5月10日，鄭州市二手住房“賣舊買新、以舊換新”公告發(fā)布暨集中簽約儀式在鄭州市房產(chǎn)交易和登記CBD一樓辦事大廳舉行。

??根據(jù)受訪者向中房報(bào)記者提供的現(xiàn)場錄像內(nèi)容，活動(dòng)由鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦，鄭州城發(fā)安居有限公司承辦。

??5月10日，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了，《關(guān)于全面開展鄭州市二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作的公告》（以下簡稱《公告》）。

??《公告》提到，即日起取消試點(diǎn)期限和試點(diǎn)區(qū)域，在鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等市內(nèi)各區(qū)全面開展二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作。

??同時(shí)，根據(jù)《公告》內(nèi)容，調(diào)整城發(fā)安居公司收購房屋條件，即房屋性質(zhì)為普通商品住房，已取得房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過20年；房屋坐落區(qū)域?yàn)槭袃?nèi)八區(qū)，優(yōu)先收購三環(huán)內(nèi)房屋，三環(huán)外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房的使用條件；房屋建筑面積不超過120平方米（含）；房屋不存在查封限制狀況；房屋若存在抵押、擔(dān)保、按揭或設(shè)立居住權(quán)等情形，換房群眾應(yīng)承諾在簽訂《二手房收購協(xié)議》前予以解除；房屋若存在租賃關(guān)系，換房群眾應(yīng)承諾在簽訂《二手房收購協(xié)議》前予以解除。原承租人如需繼續(xù)承租該房屋的，應(yīng)與城發(fā)安居公司重新協(xié)商租賃事宜；房屋所在小區(qū)有正常物業(yè)管理服務(wù)。

??而在新房選擇方面，原本的試點(diǎn)工作限定為現(xiàn)房，擴(kuò)圍后放寬到現(xiàn)房和期房。

??根據(jù)媒體報(bào)道，鄭州市試點(diǎn)工作階段，專班同步開通咨詢熱線，截至5月10日，共接聽群眾來電544個(gè)，現(xiàn)場接待群眾來訪58人次；符合收購條件的房源255套，經(jīng)與換房群眾現(xiàn)場洽談，共有104套房源客戶確認(rèn)換房意向，其中11名已與開發(fā)商簽訂購買新建商品房認(rèn)購協(xié)議。

??“我的短視頻平臺(tái)，每天咨詢（“以舊換新”政策）的信息量都很大，平均下來每天至少要帶看兩組客戶挑選新房，以舊換新。”王海告訴記者。

??“‘以舊換新’政策實(shí)際上有效銜接了一級(jí)和二級(jí)市場，進(jìn)一步釋放了剛改群人的消費(fèi)能力。”某頭部房企華中分公司銷售人員告訴記者。

??在王海看來，鄭州的二手房市場今年以來觀望者特別多，而有些剛改購房者手里的二手房因?yàn)槭袌鱿滦袎毫托路空邇?yōu)勢(shì)倒逼，缺少有效的出售途徑。

??“‘以舊換新’提供了一個(gè)更精準(zhǔn)的路徑，對(duì)于有改善需求的人來說，政策提供了一個(gè)能夠解決當(dāng)下問題的行之有效的辦法，因?yàn)橛行┓孔哟_實(shí)賣不出去，留著也確實(shí)沒用，十年以上二十年以內(nèi)的一些舊房子，看的人少，而且價(jià)格往往壓得很低，成交有限。”

??記者在實(shí)際走訪過程中了解到，部分亟須改善的購房者，是從“以舊換新”的政策中實(shí)實(shí)在在獲益的。

??家住鄭州市正商幸福港灣小區(qū)（以下簡稱幸福港灣）的王然（化名），就是剛需用戶，幸福港灣小區(qū)地處城東路和航海路的交會(huì)處附近，雖然交通便利，配套齊全，但是作為2011年交房的小區(qū)來說，房屋的面積已經(jīng)不能滿足王然目前的居住需求。

??“現(xiàn)在從小兩口變成四口人，老人來照顧孩子的時(shí)候只能睡客廳，60平方米的房子實(shí)在不夠用。”王然告訴記者。

??而根據(jù)幸福港灣的房齡和地理位置等條件，目前該小區(qū)的二手房均價(jià)10700元/平方米，王然的置換需求很強(qiáng)烈，但是他的房子面積并不太容易出手，“房子在各個(gè)平臺(tái)掛了一年多，基本無人問津，有來看房的都是拼命砍價(jià)的，很多價(jià)格都非常離譜，我也沒辦法接受”。

??“以舊換新”政策出臺(tái)后，王然早早登記，約了評(píng)估方，最后給出的評(píng)估價(jià)格很理想，王然手里60多平方米的老房子，置換出了60多萬元的購房款，置換了步行舉例1公里外的電建洺悅?cè)趫@小區(qū)。

??“央企開發(fā)商的小區(qū)，年底精裝修交付，99平方米3房兩衛(wèi)，我每個(gè)月房貸4000多元，舊房子能這么快出手我還是挺滿意的。”王然說。

??據(jù)記者調(diào)查，很多參與“以舊換新”的購房者，此輪置換的目標(biāo)新房，多集中在三環(huán)兩側(cè)國央企開發(fā)的，今年年內(nèi)可以交房的新樓盤。

??這種情況，王海作為房產(chǎn)中介從業(yè)者也是樂見的。

??“‘以舊換新’政策對(duì)于我的工作開展是有利的，我這個(gè)月的收入也變多了，因?yàn)槌山欢嗔恕Ｗ钪饕木褪窃u(píng)估后客戶的二手房順利變現(xiàn)，可以盡快達(dá)成新房購買。相當(dāng)于原本幫忙賣二手房的環(huán)節(jié)沒有了，我只做幫忙帶看新房的活了”王海說。

??長期影響有限

??不過，鄭州市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一政策的功用更多的是搭建渠道，不會(huì)對(duì)鄭州房價(jià)的走勢(shì)產(chǎn)生過多影響，而且對(duì)于鄭州的去庫存影響也不大。

??在上述業(yè)內(nèi)人士看來，受限于10000套的數(shù)量以及資金量，以舊換新鄭州模式的創(chuàng)新意義更大，提供了示范和模板，僅此而已。

??他向中房報(bào)記者透露，鄭州城發(fā)集團(tuán)的收購二手房融資來源，系“租賃住房貸款支持計(jì)劃”。

??據(jù)相關(guān)報(bào)道，“租賃住房貸款支持計(jì)劃”是2023年人民銀行專門設(shè)立的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，在濟(jì)南、鄭州等城市試點(diǎn)，用于引導(dǎo)工農(nóng)中建等7家銀行為試點(diǎn)城市住房租賃經(jīng)營主體收購存量住房提供資金支持，市場化盤活存量房屋、擴(kuò)大租賃住房供給。

??去年1月份，中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于開展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，設(shè)立“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，額度為1000億元，向重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)放租賃住房購房貸款。

??5月22日，中房報(bào)記者致電鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局設(shè)立的以舊換新工作咨詢電話，工作人員在電話中印證了前述資金來源。

??此外，中房報(bào)記者采訪多位鄭州地產(chǎn)圈從業(yè)者，他們都認(rèn)為這一輪國企下場收房的以舊換新，對(duì)于鄭州樓市去庫存影響非常有限。

??“現(xiàn)在鄭州新房加二手房的交易的交易量大約為每個(gè)月1.2萬至1.5萬套，也就是說即便此次‘以舊換新’指標(biāo)1萬套全部完成，也只有總量不到一成的出清，不足以影響鄭州樓市。”王海認(rèn)為。

??而對(duì)于此前有部分業(yè)主擔(dān)心自己小區(qū)的房子被收購之后，影響小區(qū)整體的價(jià)格和品質(zhì)的擔(dān)心，王海認(rèn)為是多余的。

??“目前城發(fā)集團(tuán)收購的二手房，將來是用來從事租賃的，如果說一定會(huì)產(chǎn)生一些影響，也只停留在小區(qū)房屋租金價(jià)格方面，而且還要參考小區(qū)內(nèi)一共有多少套房被收走，因?yàn)榇溯喺叩氖召彾址肯鄬?duì)零散，1萬套房用于租賃的話，放到鄭州的樓市內(nèi)，基本出售價(jià)格方面的影響可以忽略。”他說。

??而且雖然政策強(qiáng)調(diào)優(yōu)先收購三環(huán)內(nèi)的房屋，但是政策并沒有卡得很緊，三環(huán)外一些二手房我也有收到客戶得反饋被收購了。換言之，政策輻射的面積更廣，因?yàn)榉砰_的八個(gè)區(qū)中，高新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)本身就是有三環(huán)外的屬性。

??對(duì)于評(píng)估價(jià)，王海更直觀的感受是在5月中旬收到的反饋里有一些“不那么滿意”。

??“4月份試點(diǎn)的時(shí)候評(píng)估方給的價(jià)格還是比較合適的，比如我的一位粉絲，他們小區(qū)成交價(jià)格基本上都在8700元~8800元/平方米，掛牌價(jià)格的話基本上在9200元~9300元/平方米，當(dāng)時(shí)做‘以舊換新’時(shí)，給他的評(píng)估價(jià)格當(dāng)時(shí)給的是9100元每平方米，他感覺挺滿意。”

??但是到了5月中旬政策擴(kuò)圍的最初幾天，評(píng)估價(jià)格就沒有那么“給力”。“粗略來看，要比試點(diǎn)時(shí)候下降幾個(gè)點(diǎn)”，王海補(bǔ)充說，“但是最近有沒有這方面的聲音了，評(píng)估價(jià)基本上符合貝殼等網(wǎng)站的實(shí)際成交價(jià)格。”

??中房報(bào)記者了解到，目前貝殼已經(jīng)關(guān)閉鄭州市二手房歷史成交價(jià)，用戶只能查詢到掛牌價(jià)格，看不到其他過往數(shù)據(jù)。

??“現(xiàn)在鄭州市的二手房交易市場，購房者在挑選二手房的時(shí)候都會(huì)先看一下這個(gè)小區(qū)的歷史最低成交價(jià)，然后再向下探，壓價(jià)成交。這就引發(fā)了一些小區(qū)，二手房出售價(jià)格越來越低，一旦超出售房者心理價(jià)位，就會(huì)阻礙二手房的市場流通，進(jìn)而影響樓市整體交易行情，雖然‘以舊換新’的總體體量占比不大，但是對(duì)于緩解這種局面還是起到作用的。”鄭州市當(dāng)?shù)啬潮就灵_發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)理告訴中房報(bào)記者。

??現(xiàn)房“以舊換新”部分走樣

??鄭州住房“以舊換新”政策出臺(tái)，從試點(diǎn)到擴(kuò)圍，除了后期在房齡和區(qū)域上的變化外，流程上也出現(xiàn)了調(diào)整。

??試點(diǎn)期間，群眾先登記房源，預(yù)審?fù)ㄟ^后做開始評(píng)估二手房價(jià)格，確定評(píng)估價(jià)格后選擇新房。

??在“以舊換新”政策擴(kuò)圍后，二手房評(píng)估工作量劇增，尤其是一些登記用戶并沒有置換需求，只是希望了解自己手里房子的市場價(jià)格。

??所以政策鋪開之后，操作流程變?yōu)槿罕姷怯浄吭赐ㄟ^預(yù)審后，先預(yù)定新房，拿著預(yù)定憑證再聯(lián)系評(píng)估公司評(píng)估自己的二手房價(jià)格。

??此外，中房報(bào)記者在鄭州調(diào)查了解到，按照正常的操作規(guī)程，想換房的群眾通過平臺(tái)登記擬出售房源信息，同時(shí)選定意向購買房源，與開發(fā)企業(yè)簽訂《新房購買意向書》后，由專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)舊房進(jìn)行評(píng)估后出具評(píng)估報(bào)告，城發(fā)集團(tuán)和換房群眾進(jìn)行洽談收購、向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款等事項(xiàng)。

??而且，鄭州城發(fā)方面此前也對(duì)外表示，若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監(jiān)管資金賬戶，款項(xiàng)用于購置新建商品房，資金閉環(huán)操作。

??但是，現(xiàn)在當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)了部分“以舊換新”的現(xiàn)房可以在扣除首付的基礎(chǔ)上，將多余的二手房出售資金退還給購房者的模式。

??經(jīng)記者與多個(gè)房產(chǎn)中介交叉印證，確認(rèn)了這種模式確實(shí)存在，但是只適用部分現(xiàn)房換新樓盤。其中較為知名的是鄭州市金水北地區(qū)某知名開發(fā)商。

??（應(yīng)受訪者要求，文中王海、王然為化名。）