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??從豪宅“日光”到二手房日成交突破1000套，上海樓市正在快速回暖中。

??“‘5·27’新政以來，我們板塊內(nèi)低總價的三居室進入了成交高峰期，有業(yè)務員一個月成交了十幾套房子，甚至出現(xiàn)了當天帶看當天成交的情況。”中原地產(chǎn)嘉定新城區(qū)域負責人徐鵬飛表示。

??上海鏈家資深經(jīng)紀人李亮（化名）也告訴記者，“滬九條”出臺后，區(qū)域帶看量、成交量都有明顯提升，他所在的大區(qū)用不到20天時間便完成了全月業(yè)績目標。“新政出臺當天帶了3組客戶看房，最終成交一筆，簽約完都快晚上12點了。”他說，后續(xù)幾天一直都這么火。

??5月27日，上海出臺“滬九條”，出臺首套房首付比例降至20%、房貸利率下調(diào)、非戶籍限購松綁、多孩家庭增加購房名額等政策，對樓市回暖起到了助力作用。

??新政推動下，上海“日光盤”再現(xiàn)。另據(jù)安居客監(jiān)測，6月上海新房累計網(wǎng)簽14118套，環(huán)比上漲約16.71%，尤其是6月底，新房市場連續(xù)兩日成交量超過1000套；二手房成交23906套，環(huán)比上漲39.8%，同比上漲89.9%，成交量創(chuàng)近36個月以來新高。進入7月，成交量出現(xiàn)回調(diào)，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月上海新建商品住宅成交規(guī)模約100萬平方米，環(huán)比下降約10%，同比下降約20%。新開盤方面，本月新開盤項目16個，數(shù)量較上月明顯減少，開盤項目熱度分化明顯，僅招商時代潮派項目實現(xiàn)100%去化，3個項目去化率超8成，去化率不足3成的項目有9個，整體來看，外環(huán)剛需項目去化不佳。二手房成交量2萬套，環(huán)比上月同期下降約22.5%。

??“‘滬九條’持續(xù)釋放的政策利好，使市場有了企穩(wěn)跡象。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，雖然7月份成交量呈現(xiàn)震蕩回落態(tài)勢，但房價連續(xù)下跌的趨勢已被止住。

??相關(guān)研究機構(gòu)人士認為，上海樓市新政明顯提振了市場情緒，帶動購房需求釋放，二手房成交規(guī)模保持高位。下半年，隨著政策端持續(xù)發(fā)力，市場情緒有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，從而帶動市場逐漸筑底企穩(wěn)。

??“老破小”賣火了

??二手房成交直破2萬套，新政后上海二手房行情可謂“速火”。

??“忙是真忙，6月我?guī)Э戳?0多組客戶，7月帶看量稍微少了些，但二手房成交量是真上來了，每周都穩(wěn)步向上，尤其是此前滯銷的‘老破小’房子，流量很猛。”李亮說，如果一個房源有多個客戶競爭，部分房東還會跳漲三五萬元。

??中國房地產(chǎn)報記者走訪上海二手房集中成交的幾個區(qū)域后發(fā)現(xiàn)，“5·27”新政更利好上海中心城區(qū)二手房成交，中環(huán)內(nèi)、外環(huán)外的二手房成交量環(huán)比漲幅最大，其中成交增量比較突出的是中環(huán)內(nèi)“老破小”和外環(huán)外的“小三房”。

??58安居客研究院院長張波亦表示，透過用戶線上找房數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，很多年輕人，包括新上海人，在市區(qū)外環(huán)以內(nèi)找房甚至到一些好的地段去找“老破小”項目的比例是非常高的，很多人希望在市區(qū)居住，這樣能有一個更加便捷的生活圈。

??“未出政策前，上海二手房單月成交量約在1.5萬套，6月則多出了1萬多套成交，這是市場對政策的積極反應，雙休日單日成交量有時會達到2021年旺季時水平。”上海某房地產(chǎn)中介機構(gòu)負責人表示。

??從記者走訪的多家房地產(chǎn)中介門店反饋來看，新政后經(jīng)紀人帶看量、成交量均明顯提升，而購房人的需求集中釋放是在端午節(jié)期間，帶看量較新政前上漲30%。二手房成交比較快的有兩種類型，一類是總價300萬～500萬元靠近市區(qū)的“老破小”；另一類是遠郊低總價“小三居”。

??在各區(qū)域中，上海松江、浦東、嘉定位居交易量前三，主要與區(qū)域內(nèi)低總價房源較多有關(guān)。

??以上海松江泗涇為例，該區(qū)域是典型的剛需板塊，多以動遷房為主。

??上海鏈家地產(chǎn)同潤二店店長陳建輝告訴記者，整個6月份，泗涇板塊內(nèi)的二手房成交集中在100萬~300萬元的房子，以一套150萬元房源為例，首付50萬元，貸款100萬元，算上首套房貸利率優(yōu)惠，月供在4000元左右，對于有穩(wěn)定工作的年輕人來說基本沒有還款壓力。

??除了首次置業(yè)的年輕人外，還有一部分購房者是二孩、三孩家庭，因為新政對于多孩家庭的傾斜，使得這部分人群的改善需求得以釋放。

??徐鵬飛表示，他們板塊內(nèi)的小三居居成交高主因是價格低，上海遠郊二手房價格已降到近5年新低，一些原本價格較為堅挺的小區(qū)也出現(xiàn)了大幅降價。以板塊內(nèi)標桿小區(qū)西郊金茂府為例，項目相較于每平方米8萬元高峰期下跌了20%，目前均價保持在每平方米6.5萬元。另外，青浦新城的二手房也較高峰時跌幅了20%左右。

??克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海二手房整體成交均價為每平方米4.08萬元，有部分區(qū)域二手房成交均價已回到2016年～2018年間，如普陀、楊浦、虹口、寶山等，二手房成交價格均已跌至2017年水平。

??價格跳水也帶動了上海內(nèi)環(huán)內(nèi)二手房的成交，“老破小”房子乘著政策的東風實現(xiàn)了快速去化。以普陀區(qū)真如板塊為例，板塊內(nèi)300萬元以內(nèi)的“老破小”房子，有些小區(qū)甚至出現(xiàn)了“零掛牌”和無房可售情況。

??記者采訪的多位房產(chǎn)經(jīng)紀人認為，隨著二手房加速去化，市場上的置換鏈條正被打通，后續(xù)市場成交的焦點會逐步轉(zhuǎn)移至改善型住房，從首次置業(yè)的剛需人群轉(zhuǎn)到大部分置換客群。

??王強（化名）就是其中一員。

??他最近置換了一套湯城豪園小區(qū)。因孩子上學需求，他先將名下一套600多萬元的房子出售，借此次新政不但可以享受首套房資格，還可以做到3.5%房貸利率，這讓他果斷下定了這套價值 1200萬元的房子。“我這算是抄底上了改善的車，利率比我之前那套房子要低，月供也在可接受范圍。”王強說。

??類似王強這種因新政利好選擇入市的改善型購房者不在少數(shù)。“這部分人群原本就有購房打算，受新政影響，二套變首套，加上利率降低，購房猶豫期普遍縮短，多會果斷選擇入市。”王強的帶看經(jīng)紀人說。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者走訪發(fā)現(xiàn)，上海并非所有區(qū)域都被激活。如五角場區(qū)域、老閘北、虹口因房價較高，客戶接受度不高。記者從多名房地產(chǎn)中介機構(gòu)處了解到，整個6月，除了看房客增加外，交易量相較于前兩個月并未明顯增長。

??這和業(yè)主心態(tài)的轉(zhuǎn)變不無關(guān)系，張華（化名）就是這樣一名房東。此前，他還在降價和不降間搖擺，“5·27”新政之后，每天上門看房的購房者絡繹不絕，也讓張華改變了想法并決定漲價。

??中原地產(chǎn)新華路門店負責人張宏超告訴記者，新華路的法華苑一套房源在新政后兩天連續(xù)調(diào)價2次，單次漲價幅度均超過100萬元。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當前市場，低價房源確實能迅速吸引購房者，推動市場交易量回升。但隨著低價房源逐步減少，市場能否持續(xù)仍存在不確定性，后續(xù)可能主要還是取決于剛需和改善的循環(huán)以維持市場活躍度。

??新房市場兩極分化

??新政后，新房市場也是捷報頻傳。

??6月15日，天安1號二期首批開盤，3小時勁銷 40.28億元，基本售罄；6月26日，新楊思·上園二期116套房源開盤即售罄；6月28日，中海領邸玖序開盤，232套房源銷售66億元，首開售罄；均價每平方米29.8萬元的中海順昌玖里&恒昌玖里49套風貌別墅同樣首開售罄……6月的倒數(shù)第二天，上海新房成交1301套，并連續(xù)兩天突破1000套，這是自今年3月31日以來的最高值。

??一時間，“日光盤”再現(xiàn)上海、滬上樓市“燃爆”了等詞條紛紛登上熱搜。

??除了傳統(tǒng)千萬級熱門改善地段，寶山南大板塊成為市場中的“黑馬”，華潤置地的中環(huán)置地中心·潤府于6月份去化了300余套房子，因地鐵及學區(qū)配套吸引了一部分其他區(qū)域外溢剛需客群，與臨近的桃浦板塊相比價格優(yōu)勢明顯，一定程度上滿足了客戶追求“性價比”的較好項目的需求。

??實際上，上海新房市場最大特征就是市中心高端樓盤供應量和成交量雙雙走高。同時，市中心高總價項目罕見集中入市也持續(xù)點燃了上海新房市場。

??相關(guān)研究機構(gòu)人士認為，“5·27”新政至6月16日共17個項目開盤，其中長風豪宅項目嘉佰道開盤即罄，觀宸潤府及象嶼遠香湖岸等外環(huán)外剛改項目開盤去化率也較上一批次有所提升。從續(xù)銷新房表現(xiàn)來看，剛改項目在新政后到訪熱度明顯提升，優(yōu)于遠郊剛需項目。

??據(jù)記者了解，上海遠郊盤整體去化確實表現(xiàn)一般，自新政實施以來，遠郊項目案場客流量不增反降。來自佑威數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計顯示，1～7月上海外環(huán)以內(nèi)樓盤平均去化率為44.26%，外郊環(huán)和郊環(huán)外樓盤去化率分別為30.13%、18.77%。

??“短期內(nèi)，上海遠郊盤的銷售不會有什么起色，除非允許價格調(diào)整等，或?qū)⒂幸欢ù龠M。”前述房企內(nèi)部人士說。

??記者在走訪中獲悉，過去幾年曾經(jīng)火爆過的上海臨港、大虹橋板塊已成為新一輪的難以去化區(qū)域，即便通過打折促銷和渠道分銷，銷售依舊沒有太大起色。

??“流量都被市中心項目給吸走了。”一名上海遠郊樓盤案場銷售人員告訴記者，自“5·27”新政以來，購房客戶多傾向于市區(qū)樓盤，反而讓地處遠郊的項目變得冷清。“原本有些打算買我們這里房子的客戶，一看新政首付門檻低了，去買了更靠近市區(qū)的房子。”

??“當下，各樓盤競爭也愈發(fā)激烈，一些大熱盤在政策出臺之后反而銷量沒有之前好了，出現(xiàn)了在房地產(chǎn)中介機構(gòu)掛牌代售現(xiàn)象。”上海某房企市場人士表示，原先熱門的上海青浦蟠龍板塊如今新盤去化率不足20%，松江國貿(mào)鷺原自開盤以來去化率不足3%，另有一些遠郊項目甚至出現(xiàn)開盤2個月至今“零認購”的情況。五大新城新房項目，除個別去化率能達到80%，大部分在50%左右，未來遠郊市場會越來越冷。

??豪宅成交火熱

??市場調(diào)整之際，上海豪宅市場走出獨立行情。

??克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，上海總價超過3000萬元的高端住宅共成交1544套，成交規(guī)模是近10年來最高，為同期北京、廣州和深圳該總價段成交之和的2.6倍。

??“從最近幾個逆勢熱銷的項目來看，都位于上海強勢區(qū)域且板塊內(nèi)供應稀缺，所推項目也都是房企產(chǎn)品力的代表之作。”克而瑞集團董事長丁祖昱表示。

??具體來看，2024上半年，上海每平方米10萬元以上高端項目供應放量明顯，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)豪宅井噴，開盤去化率近8成，整體表現(xiàn)出色，內(nèi)環(huán)內(nèi)核心優(yōu)質(zhì)項目頻現(xiàn)“日光”。目前正處于認購中的蘇河灣龍盛灣上，均價為每平方米13.38萬元，120套房源兩日累計認購超200組，認購率167%。

??某浙系房企營銷總監(jiān)表示，對于豪宅產(chǎn)品而言，其價值更多體現(xiàn)在區(qū)位和資源稀缺性上，這些豪宅項目之所以能夠?qū)覍议_盤售罄，主要契合了三方面核心需求，一是前期供應少導致部分購房者持幣等待多年，項目蓄客時間長；二是購房者多是改善置換自住需求和部分首置客群；三是價差“打新”需求，部分項目價格倒掛依然存在，所以促進了交易活躍度提升。

??另據(jù)克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從年齡段看，購房主力已經(jīng)從“60/70后”向“80/90后”轉(zhuǎn)移，這群“新貴”中大部分購房資金來自父母，但他們具有充分的選擇權(quán)，對地段、房型、圈層都有具體的偏好。

??不過，一手豪宅市場火熱的同時，傳統(tǒng)二手豪宅市場卻顯示出了明顯的冷清現(xiàn)象，部分位于上海市中心黃金地段的二手豪宅項目長期以來因供應稀缺備受關(guān)注，但受新房市場價格擠壓等影響，一些明星樓盤交易量出現(xiàn)下滑，如翠湖天地、湯臣一品等傳統(tǒng)豪宅項目。

??交易量下滑的同時，二手豪宅價格也遭遇“滑鐵盧”。以上海黃浦區(qū)融創(chuàng)濱江壹號院為例，6月剛剛成交的一套126平方米的中區(qū)戶型，成交單價僅為每平方米11.8萬元，與去年同期相比降了10萬元/平方米。

??這并非個例，同樣是上海黃浦區(qū)另一熱門豪宅復興瓏御，最近一套184平方米的中區(qū)戶型成交單價每平方米19.5萬元，去年同期相同戶型成交價格為每平方米25萬元。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者采訪的多名二手豪宅經(jīng)紀人介紹，與去年同期相比，今年6月二手豪宅看房客明顯減少，成交量也顯著下滑。一方面，市中心新開的豪宅項目對二手豪宅形成了擠壓；另一方面，二手豪宅市場的供應量增加，導致原先的“一二手房倒掛差”開始消失，這些因素導致了二手豪宅市場交易活躍度不足，買賣雙方的謹慎態(tài)度也進一步抑制了市場流動性。

??7月底，上海官宣了6個即將入市的新豪宅名單，分布在浦東、黃浦和普陀區(qū)，共561套房源。其中，前灘百合園、融創(chuàng)外灘壹號院和錦園3個項目均價均突破每平方米17萬元，在2024年上海豪宅搶收的下半場關(guān)口，誰能優(yōu)先勝出值得關(guān)注。

??2024下半年上海樓市如何？

??2024年以來，上海成為全國房價最堅挺的城市。

??7月15日，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，上海新房和二手房價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.5%，6月再次領漲全國。盧文?認為，這得益于一線城市政策效應在積極發(fā)揮作用，改善性力量不斷進入市場，所以成交方面繼續(xù)向好發(fā)展，尤其是上海，消費韌性強。

??細化到成交情況上，“滬九條”的影響更為明顯。

??表現(xiàn)在新房市場，“滬九條”出臺前，上海5月每日平均簽約一手房369套，峰值為5月6日，簽約772套。以“滬九條”出臺的5月27日為節(jié)點，5月27日至7月11日，上海每日平均簽約一手房468套，增幅達26.83%，簽約峰值也增加到了單日1264套。

??二手房的成交漲幅更大。5月27日之前，上海日均二手房成交套數(shù)為549套；新政出臺后，5月27日至7月11日，二手房日均成交套數(shù)增加至819套，增幅達到49.18%。

??“成交放量，說明市場信心開始回歸。”有市場人士分析認為，進入7月，上海樓市總體呈現(xiàn)穩(wěn)中有降趨勢，但高端住宅和熱門區(qū)域市場表現(xiàn)依舊強勁，相信在政策引導和市場需求的雙重作用下，上海樓市還能展現(xiàn)出其獨特的韌性和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

??同策研究院分析師胡瀟月認為，6月恰逢年中沖刺節(jié)點，開發(fā)商推盤節(jié)奏放快，開盤規(guī)模較5月大幅上漲，疊加“滬九條”政策刺激，市場供求環(huán)比均回升，成交規(guī)模達今年峰值，中高端改善需求較為旺盛。

??進入7月淡季，開發(fā)商推盤節(jié)奏已放緩，且二手房市場表現(xiàn)不俗，一定程度上也會分流新房客群，加上新政刺激效用逐漸收窄，7月供需兩端均會有所回落，市場依舊承壓。

??另外，上海多名房產(chǎn)經(jīng)紀人對記者表示，上海二手房掛牌量依然居高不下，截至7月29日，全市二手房源總掛牌數(shù)量高達23萬套，去化承壓。“新政短期內(nèi)給市場帶來脈沖式反映，釋放了一波需求，但到6月份已經(jīng)消耗殆盡，預計后續(xù)二手房市場表現(xiàn)乏力。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示。

??張波表示，“5·27”新政帶來的效應已經(jīng)基本結(jié)束，除非后續(xù)有新的政策助推加持，市場依然還是筑底弱復蘇狀態(tài)。未來，如果政策能夠持續(xù)放松，二手房成交量能夠保持1.5萬套榮枯線以上。

??相關(guān)研究機構(gòu)人士認為，新房、二手房市場活躍度有所下滑，政策效果持續(xù)性減弱。短期來看，下半年“穩(wěn)市場”“去庫存”政策有望繼續(xù)落地落實，隨著各項舉措積極顯效以及高基數(shù)效應的明顯減弱，下半年新房銷售規(guī)模下行態(tài)勢有望進一步放緩，市場活躍度或?qū)⒂兴迯汀?/p>