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??近日，北京市住建委研究起草了《關(guān)于規(guī)范個(gè)人開展住房轉(zhuǎn)租活動(dòng)的通知（征求意見稿）》，面向社會公開征求意見。

??明確規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)租10套（間）及以上住房的將納入行業(yè)監(jiān)管。

??近年來，北京市部分職業(yè)化的個(gè)人“二房東”承租大量住房后從事轉(zhuǎn)租活動(dòng)，其中有不少“二房東”存在發(fā)布虛假房源、克扣押金租金等侵害市民合法權(quán)益的情形。不少網(wǎng)友戲稱，初入社會的第一課就是“二房東”給上的。

??為整治這一亂象，北京加強(qiáng)了對曾長期游走于灰色地帶的“二房東”的監(jiān)管，并明確了“職業(yè)二房東”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將規(guī)模化轉(zhuǎn)租納入企業(yè)經(jīng)營監(jiān)管框架，終結(jié)了“二房東”們無照經(jīng)營的時(shí)代。

??為規(guī)范住房租賃行為，保護(hù)當(dāng)事人權(quán)益，維護(hù)市場秩序，7月3日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會會同市市場監(jiān)管局等相關(guān)部門，研究起草了《關(guān)于規(guī)范個(gè)人開展住房轉(zhuǎn)租活動(dòng)的通知（征求意見稿）》（下稱《通知》），面向社會公開征求意見，時(shí)間為7月3日至7月10日。

??《通知》明確個(gè)人在本市轉(zhuǎn)租非同一套（間）住房達(dá)到10套（間）及以上的，應(yīng)依法辦理市場主體登記，并向住建（房管）部門備案。同時(shí)細(xì)化了具體的轉(zhuǎn)租套（間）數(shù)計(jì)算認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及從事住宿、民宿等經(jīng)營活動(dòng)的例外情形。

??一直以來，人們將從事轉(zhuǎn)租住房活動(dòng)的個(gè)人稱為“二房東”，“二房東”往往以個(gè)人名義承租他人住房后，再在其租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租。

??市場上常見的“二房東”大致可分為三類：

??第一類為因工作、學(xué)習(xí)等客觀情況變動(dòng)等原因無需繼續(xù)租賃房屋，于是將尚未到租期的所承租的房屋轉(zhuǎn)租出去的個(gè)人行為。

??第二類為企業(yè)或機(jī)構(gòu)，如市場上常見的長租公寓運(yùn)營商，無論是集中式還是分散式，基本都有較大量的房源。

??第三類則為具有明顯職業(yè)化特征的個(gè)人“二房東”，這些“二房東”既不是第一類中因客觀情況變動(dòng)而進(jìn)行轉(zhuǎn)租的個(gè)人行為，也沒有完成登記備案，成立規(guī)范經(jīng)營的企業(yè)，而是以個(gè)人名義承租大量房源再轉(zhuǎn)租，處于市場的灰色地帶。這一類“二房東”也正是《通知》主要針對的人群。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴我們，對于像“二房東”這種“從事轉(zhuǎn)租住房的活動(dòng)”現(xiàn)行法律是允許的，但需符合《民法典》第716-718條規(guī)定。有一點(diǎn)需要特別注意，轉(zhuǎn)租需取得原出租人同意，且轉(zhuǎn)租期限不得超過剩余租賃期限。若未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)依法解除合同。

??其中涉及的主要法律風(fēng)險(xiǎn)包括：第一，合同被解除的風(fēng)險(xiǎn)。未經(jīng)業(yè)主同意的轉(zhuǎn)租，可能導(dǎo)致合同被解除。第二，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。未申報(bào)轉(zhuǎn)租收入可能構(gòu)成偷稅漏稅。第三，治安處罰風(fēng)險(xiǎn)。未依法登記承租人信息的，會違反《治安管理處罰法》第57條的相關(guān)規(guī)定，可能會被治安處罰。

??從王玉臣律師以往的咨詢和辦案的經(jīng)驗(yàn)來看，通常情況下，由于房屋租賃產(chǎn)生的糾紛，當(dāng)事人的損失處于“不大不小”的狀態(tài)，很多人維權(quán)的信念會被繁忙的工作和繁瑣的訴訟過程打消。因此，將具有明顯職業(yè)化特征的個(gè)人“二房東”納入監(jiān)管終結(jié)了“二房東”們無照經(jīng)營的時(shí)代，在一定程度上填補(bǔ)了租賃市場的監(jiān)管空白。

??面對為何將監(jiān)管門檻設(shè)定為10套（間）及以上住房，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會趙慶祥表示：“一是住建部2021年，關(guān)于輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)的管理意見里規(guī)定，超過10套間的這類主體，要辦理市場主體登記，這是一個(gè)政策的依據(jù)。另外從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中確實(shí)有一些個(gè)人因?yàn)楣ぷ髡{(diào)動(dòng)，生活變動(dòng)，自己承租的房屋，有要再轉(zhuǎn)租出去的這種情況，我們想象一個(gè)極端情況，假如你租了一個(gè)別墅，最多也不會超過10間房。所以我們把這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，定義為十套間。”

??至此，若該征求意見稿最終通過，“職業(yè)二房東”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也將被定義為，轉(zhuǎn)租10套（間）及以上住房。

??《通知》還明確在資金監(jiān)管方面，應(yīng)當(dāng)按照《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法》的規(guī)定，將收取的押金納入北京市住房資金管理中心押金托管賬戶進(jìn)行托管。如果向承租人單次收取租金的數(shù)額超過三個(gè)月租金，超收的租金也應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。

??CRIC長租數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，北京個(gè)人房源租金坪效約118元/㎡/月，若租約50平方米的單間，租金價(jià)格約5900元/月。

??按租賃市場常見的“付三押一”支付方式，那三個(gè)月的租金+一個(gè)月的押金即約23600元。

??在這之前，若“職業(yè)二房東”沒有成立規(guī)范經(jīng)營的企業(yè)，租金及押金一直由二房東個(gè)人自由支配，10套（間）及以上住房涉及的資金約可超23萬元，極易產(chǎn)生挪用風(fēng)險(xiǎn)，并有跑路風(fēng)險(xiǎn)。近年來就曾出現(xiàn)過租客與業(yè)主雙雙陷入錢房兩空的困境。

??北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴我們，按《通知》要求，超過10套即被認(rèn)定為經(jīng)營行為，需辦理營業(yè)執(zhí)照，并到住建（房管）部門進(jìn)行備案，未登記將面臨相關(guān)無證無照經(jīng)營的處罰。而在成為經(jīng)營者之后，需承擔(dān)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定的經(jīng)營者責(zé)任。與此同時(shí)，強(qiáng)制押金托管與租金監(jiān)管，也可以在一定程度上降低資金挪用風(fēng)險(xiǎn)，加上一道“保險(xiǎn)鎖”。一方面租客的資金安全得到保障，退押金也得到了相應(yīng)的保障。另一方面對二房東而言，雖然資金流動(dòng)性降低了，但可提升信用背書。

??從“二房東”的角度來看，當(dāng)前的市場是“賣也賣不掉，租也租不掉”。

??某專職從事分散式公寓運(yùn)營行業(yè)的“二房東”對我們表示：目前像他們這樣小規(guī)模的“二房東”已經(jīng)開始大面積的退房。

??這位“二房東”早在2015年的時(shí)候就已經(jīng)開始專門從事分散式公寓運(yùn)營的工作，他并不屬于本次《通知》主要針對的人群，屬于第二類：早已完成登記備案、規(guī)范經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，屬于合法的市場參與者。

??“現(xiàn)在租賃市場很難做，其中很大一部分原因是受二手房買賣影響，交易的低迷進(jìn)一步影響到了租賃。很多房東房子掛牌賣不掉之后轉(zhuǎn)租，當(dāng)這樣的房源越來越多了之后，市場供大于求。當(dāng)然這里不僅僅只是供應(yīng)的問題。這幾年，需求端也在收縮，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，很多原本能夠承受得起每月上萬塊租金的人群，無論是收入本身還是對未來收入的預(yù)期都出現(xiàn)了很大的下降。在這樣多重因素影響下，租賃市場緊縮很明顯。”

??CRIC長租數(shù)據(jù)顯示，截至2025年上半年核心8城集中式公寓與個(gè)人房源租金同環(huán)比大多下滑明顯，其中個(gè)人房源租金降幅大于集中式公寓。

??“二房東”的盈利模式主要是吃“租金差”，以長期的價(jià)格相對較低的租金拿房源，隨后再以相對較短的租期相對較高的價(jià)格轉(zhuǎn)租出去。在這個(gè)過程中，為了讓轉(zhuǎn)租的價(jià)格更高，不少“二房東”在拿到房源后會進(jìn)行一定的改造和裝修。

??在整體市場上行期，“二房東”有較大的盈利空間，但隨著整體行業(yè)下行，出現(xiàn)了許多“二房東”暴雷事件，其中包括部分知名機(jī)構(gòu)。

??“當(dāng)年市場還好的時(shí)候，整個(gè)租賃市場仿佛是個(gè)香餑餑，所有‘二房東’房源的拿房價(jià)格都很高，而且一般還都有遞增條款，即每年租金漲幅多少多少。當(dāng)時(shí)各家搶房源是最重要的事情，所以給出的價(jià)格都虛高。原本以為疫情后市場會恢復(fù)，之前空置的虧損還能承擔(dān)，但從現(xiàn)在的市場情況來看，整體出租率不僅沒回到疫情前，甚至租金價(jià)格比前幾年的還要低上10%-20%，這就導(dǎo)致了之前收的那些房源基本上全部都是虧本的，退租是唯一的選擇，之前所有的投入都只能打水漂。”

??這位“二房東”告訴我們，他們這種運(yùn)營商只能虧損退租，要是個(gè)人“二房東”，一旦出現(xiàn)虧損直接跑路也有可能，之前就有很多類似事件。

??從《通知》提及的監(jiān)管機(jī)制來看，要求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府加強(qiáng)日常監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)個(gè)人違規(guī)轉(zhuǎn)租的，應(yīng)及時(shí)將線索及租賃合同等證據(jù)上傳至北京市房屋租賃管理服務(wù)平臺。區(qū)級住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及市場監(jiān)管等相關(guān)區(qū)級部門建立工作協(xié)調(diào)和信息共享機(jī)制，發(fā)現(xiàn)個(gè)人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到10套（間）及以上涉嫌未經(jīng)設(shè)立登記從事經(jīng)營活動(dòng)的，由市場監(jiān)管部門依法查處。互聯(lián)網(wǎng)信息平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為轉(zhuǎn)租住房達(dá)到10套（間）及以上的個(gè)人提供信息發(fā)布或居間服務(wù)。

??這就在前期建立了日常監(jiān)督機(jī)制，為規(guī)范住房租賃市場中“二房東”行為提供了具備可操作性、可復(fù)制性的制度范本，具有一定的前瞻性和示范效應(yīng)。

??從租賃市場來看，“二房東”的轉(zhuǎn)租模式在一定程度上確實(shí)可以提高房東和租客的效率，但對于職業(yè)化的“二房東”來說，除了要辦理工商的營業(yè)執(zhí)照外，還要和房屋中介一樣，在住建“房管” 部門辦理備案。

??只有完全納入行業(yè)監(jiān)管，才能更好地規(guī)范住房租賃行為，避免發(fā)布虛假房源、克扣押金租金等侵害市民合法權(quán)益的情況發(fā)生，維護(hù)市場秩序。

??對于租客來說，首先要仔細(xì)識別正常的個(gè)人轉(zhuǎn)租行為，同時(shí)面對職業(yè)化的“二房東”應(yīng)重點(diǎn)核實(shí)其是否具備有效的營業(yè)執(zhí)照及備案證明，維護(hù)自身合法權(quán)益。