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??每一個(gè)擱淺的地產(chǎn)項(xiàng)目，背后皆是故事。長江商學(xué)院三亞校區(qū)項(xiàng)目的背后故事尤其“傳奇”。

??三亞市自然資源和規(guī)劃局近日公布了存量土地處置工作情況，提到“無償收回長江商學(xué)院211.85畝閑置土地，三亞科惠信息產(chǎn)業(yè)園實(shí)業(yè)有限公司119.1畝閑置土地經(jīng)整治重新動工開發(fā)……”雖然只有只言片語，但這個(gè)消息將長江商學(xué)院推至輿論的風(fēng)口。

??211.85畝閑置土地名為“長江商學(xué)院三亞校區(qū)”，實(shí)際上內(nèi)有乾坤是一個(gè)徹頭徹尾的房地產(chǎn)項(xiàng)目——“長江商學(xué)院三亞校區(qū)、三亞溫泉谷度假村及休閑養(yǎng)生中心”是集山間別墅、高爾夫球場、高端度假酒店等為一體的地產(chǎn)綜合體。隱藏其間的長江商學(xué)院三亞校區(qū)，隨著兩宗閑置土地被三亞市政府無償收回，曾經(jīng)引起社會廣泛關(guān)注的“教育項(xiàng)目”，經(jīng)歷12年波折后宣告結(jié)束。

??這一切，都起源于曾經(jīng)的知名地產(chǎn)商人、足球大鱷徐澤憲在海南的“夢想”。2009年，站在中國最南端的熱帶濱海城市三亞，徐澤憲一眼望去，滿目希冀，拿到土地后他拉來長江商學(xué)院以教育配套名義打出了一副高級教育牌。實(shí)際上這是一個(gè)冒險(xiǎn)行動，最終不僅沒有實(shí)現(xiàn)，徐澤憲還落得個(gè)資不抵債，并因涉嫌詐騙鋃鐺入獄。

??長江商學(xué)院三亞校區(qū)12年南柯一夢

??時(shí)間追溯至12年前，長江商學(xué)院三亞校區(qū)項(xiàng)目奠基開工。

??2009年1月7日中午，長江商學(xué)院全球校友代表匯聚三亞，出席該院全球第25個(gè)校友分會——三亞分會的成立儀式。當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w在報(bào)道這一盛況的同時(shí)，還預(yù)告了長江商學(xué)院三亞校區(qū)的奠基儀式將于第二天舉行，“長江商學(xué)院三亞校區(qū)也將于明天奠基，匯聚各界名人的長江年度論壇將在后天拉開序幕，長江商學(xué)院與三亞的合作全面展開。”

??1月8日上午，長江商學(xué)院三亞校區(qū)奠基儀式如期舉行。當(dāng)日天氣甚好，在一塊奠基石前，當(dāng)?shù)囟嗝亓考壒賳T圍了個(gè)半圓，揮鍬鏟土標(biāo)志著項(xiàng)目正式開工建設(shè)。

??據(jù)媒體當(dāng)時(shí)介紹，長江商學(xué)院三亞校區(qū)項(xiàng)目位于三亞市荔枝溝學(xué)院路附近，總投資約3億元人民幣，建筑面積6444平方米，并配套有五星級賓館、體育公園和商業(yè)服務(wù)等設(shè)施；動工開建后，該校區(qū)計(jì)劃2009年夏季正式招生開學(xué)。

??長江商學(xué)院三亞校區(qū)效果圖。

??長江商學(xué)院官方網(wǎng)站介紹，長江商學(xué)院由李嘉誠基金會捐資創(chuàng)辦并獲得國家正式批準(zhǔn)，擁有獨(dú)立法人資格的非營利性教育機(jī)構(gòu)，是國際管理教育協(xié)會（AACSB）和歐洲管理發(fā)展基金會（EFMD）成員，是國務(wù)院學(xué)位委員會批準(zhǔn)的“工商管理碩士授予單位”（含EMBA和MBA）。

??長江商學(xué)院院長項(xiàng)兵在奠基儀式上表示，三亞是個(gè)國際著名的旅游城市，三亞的氣候和自然條件在全世界獨(dú)有，得天獨(dú)厚，“相信這里會為長江商學(xué)院的發(fā)展提供更多人文的因素。長江商學(xué)院進(jìn)駐三亞、扎根三亞，也將進(jìn)一步促進(jìn)三亞城市品牌的提升，為三亞的發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)?！?/p>

??后來演變的故事，并沒有如長江商學(xué)院方面希冀的那樣，為三亞發(fā)展做出貢獻(xiàn)。這應(yīng)該是長江商學(xué)院和三亞市的遺憾。在2002年，長江商學(xué)院北京校區(qū)和上海校區(qū)相繼落成，2006年正式開設(shè)廣州校區(qū)。三亞是長江商學(xué)院選中建校區(qū)的第四個(gè)城市。

??后來人們發(fā)現(xiàn)，長江商學(xué)院三亞校區(qū)并未如期建成招生開學(xué)，反而傳出一條土地上出現(xiàn)違建的新聞。

??2012年4月17日，三亞市綜合行政執(zhí)法局聯(lián)合有關(guān)部門，對三亞吉陽鎮(zhèn)南丁村委會村民在長江商學(xué)院項(xiàng)目用地內(nèi)搶建的9棟違法建筑進(jìn)行強(qiáng)制拆除。執(zhí)法人員介紹稱，此次拆除的違法建筑質(zhì)量低劣，是村民和外來人員聯(lián)合搶建，占用長江商學(xué)院三亞校區(qū)項(xiàng)目用地，企圖騙取補(bǔ)償款。

??長江商學(xué)院三亞校區(qū)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間跨度之長，讓人十分不解。“至今沒有建起來，也沒有招生開學(xué)。”當(dāng)?shù)匾晃徽块T官員告訴記者，當(dāng)初確實(shí)做了一些建設(shè)，部分建筑還做了一些裝修，后來不知道什么原因又打掉了。

??直到這一次三亞市自然資源和規(guī)劃局開展存量土地處理，長江商學(xué)院在三亞的211.85畝閑置土地被政府無償收回而畫上句號。

??曾經(jīng)的三亞市重點(diǎn)項(xiàng)目

??記者查閱2009年以來散見于網(wǎng)絡(luò)的媒體公開報(bào)道發(fā)現(xiàn)，長江商學(xué)院三亞校區(qū)項(xiàng)目的規(guī)模“越來越大”，從當(dāng)初總投資約3億元建設(shè)校區(qū)項(xiàng)目，到后來又宣稱要投資10億元，最后項(xiàng)目總投資變成了60余億元，除校區(qū)項(xiàng)目外，還要建設(shè)包括配套酒店、娛樂等項(xiàng)目，占地面積1200畝。

??在上述媒體的報(bào)道中，屢屢提及長江商學(xué)院三亞校區(qū)項(xiàng)目是由一家名為“海南中度實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司”（以下簡稱“中度實(shí)業(yè)公司”）投資建設(shè)。但在政府對外公開的公文中，長江商學(xué)院三亞校區(qū)項(xiàng)目的實(shí)際名稱顯得“另類”且字?jǐn)?shù)更多——“長江商學(xué)院三亞校區(qū)、三亞溫泉谷度假村及休閑養(yǎng)生中心”。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者通過多方查證，外界普遍認(rèn)為是教育項(xiàng)目的長江商學(xué)院三亞校區(qū)，實(shí)際上其核心項(xiàng)目是一個(gè)不折不扣的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這一事實(shí)在三亞市有關(guān)部門的相關(guān)公告和批文中得到了印證。

??記者通過公開渠道查詢，中度實(shí)業(yè)公司是一家以房地產(chǎn)投資開發(fā)為主的企業(yè)，其全資控股子公司——海南中度房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2009年4月，后更名為“海南中度旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司”（以下簡稱“中度旅游產(chǎn)業(yè)公司”）。前述兩家公司實(shí)際控制人均為徐澤憲，中度旅游產(chǎn)業(yè)公司也是長江商學(xué)院三亞校區(qū)、三亞溫泉谷度假村及休閑養(yǎng)生中心項(xiàng)目的實(shí)際“操盤手”。

??徐澤憲是誰？原中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司董事、總裁，上海中遠(yuǎn)匯麗足球俱樂部董事長。2009年，55歲的徐澤憲因故下海，在海南創(chuàng)辦了中度實(shí)業(yè)公司等房地產(chǎn)企業(yè)。長江商學(xué)院三亞校區(qū)名義下的地產(chǎn)項(xiàng)目，是年過半百的徐澤憲重出江湖后欲締造的“夢想王國”。

??在后來的一份法律文書中記載，2011年7月11日，中度旅游產(chǎn)業(yè)公司與三亞市國土環(huán)境資源局簽訂了一份《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，約定三亞市國土環(huán)境資源局出讓該合同項(xiàng)下土地使用權(quán)給中度旅游產(chǎn)業(yè)公司，出讓面積581870.2平方米（合計(jì)872.8余畝），出讓價(jià)款近15億元，定金約2.95億元。

??也就是說，徐澤憲實(shí)際控制的公司以17萬元/畝的地價(jià)，取得了前述870余畝土地的使用權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。至于徐澤憲與長江商學(xué)院三亞校區(qū)項(xiàng)目是如何“交集”，至今是一個(gè)外界待解的謎。

??不過當(dāng)初流傳一種說法，徐澤憲曾經(jīng)作出承諾，只要長江商學(xué)院愿意在其項(xiàng)目內(nèi)建教學(xué)點(diǎn)，將按對方要求建造，并無償贈與長江商學(xué)院使用。

??長江商學(xué)院三亞校區(qū)、三亞溫泉谷度假及休閑養(yǎng)生中心項(xiàng)目被列為三亞市重點(diǎn)項(xiàng)目。在三亞市2016年114個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃表中，在列表中位于56位的長江商學(xué)院三亞校區(qū)、三亞溫泉谷度假村及休閑養(yǎng)生中心計(jì)劃投資61.5億元。

??拆東墻補(bǔ)西墻的地產(chǎn)開發(fā)

??動輒投資數(shù)十億元，拿地近千畝，看似項(xiàng)目恢弘、人生光鮮的背后，盡是徐澤憲的難言之隱。

??現(xiàn)實(shí)中，徐澤憲投資開發(fā)長江商學(xué)院三亞校區(qū)、三亞溫泉谷度假及休閑養(yǎng)生中心項(xiàng)目，一直是拆東墻補(bǔ)西墻的舉債冒險(xiǎn)行動。在與徐澤憲相關(guān)聯(lián)公司里，至少有近100起債務(wù)糾紛官司纏繞。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者梳理多份判決書了解到，從2013年開始，徐澤憲就是靠貸款和借款的方式維持公司的運(yùn)營。2017年6月27日，徐澤憲涉嫌合同詐騙被蘇州警方抓獲。

??據(jù)徐澤憲向警方供述，2012年，他以中度旅游產(chǎn)業(yè)公司的名義開發(fā)了別墅項(xiàng)目，2013年年底已經(jīng)建起了400棟別墅和框架以及基礎(chǔ)設(shè)施。2014年銀行起訴他還錢并申請查封其別墅項(xiàng)目，手頭也沒有資金了，加上政策的原因，房子也賣不出去。至2015年初，公司有20億至30億元欠款，中度實(shí)業(yè)公司以名下的中度旅游產(chǎn)業(yè)公司及龍泉谷的股權(quán)向他人借款共計(jì)20多億元。

??從一開始，長江商學(xué)院三亞校區(qū)項(xiàng)目只是一個(gè)“配件”，徐澤憲的地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)都難以為繼，怎么能顧上“配件”的長江商學(xué)院三亞校區(qū)項(xiàng)目？

??長江商學(xué)院三亞校區(qū)項(xiàng)目的“難產(chǎn)”，在三亞市2015年至2016年度重點(diǎn)項(xiàng)目投資完成情況月報(bào)中每每被提及，但每次都是一筆帶過——“受資金問題影響進(jìn)度慢”。

??在2016年前后，當(dāng)?shù)孛襟w就很少報(bào)道長江商學(xué)院三亞校區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)情況。值得一提的是，2016年5月，因?yàn)橘Y金鏈斷裂，中度旅游產(chǎn)業(yè)公司的員工也陷入了被拖欠工資的困境，該公司工程部的一名土建工程師在等工資期間，迫于生計(jì)擺攤賣串串香。

??公司已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債，無奈破產(chǎn)重整。

??經(jīng)偵查機(jī)關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至2015年1月，中度旅游產(chǎn)業(yè)公司共有債務(wù)超過58億元。在中度旅游產(chǎn)業(yè)公司重整計(jì)劃草案及債權(quán)人申報(bào)債權(quán)材料中，載明2017年7月中度旅游產(chǎn)業(yè)公司在模擬破產(chǎn)的清算情況下，所有資產(chǎn)的評估值為30余億元，經(jīng)法院裁定確定的債權(quán)人多達(dá)130家，債務(wù)總額竟超過61億元。

??2012年6月11日、2013年5月10日，中度旅游產(chǎn)業(yè)公司與海南18家金融機(jī)構(gòu)分別簽訂了《抵押合同》和《在建工程抵押合同》，借貸多達(dá)15億元。這18家金融機(jī)構(gòu)涉及海南17個(gè)市縣。金融機(jī)構(gòu)追債，加速了徐澤憲的“夢想王國”轟然坍塌。

??雖然如此，去年4月份，三亞市發(fā)改委為長江商學(xué)院三亞校區(qū)、三亞溫泉谷度假村及休閑養(yǎng)生中心一期度假酒店（A-19地塊）項(xiàng)目商品房銷售價(jià)格備案，備案均價(jià)為68147元/平方米。實(shí)際上部分房源銷售價(jià)格超過7萬元/平方米，購買一套118.19平方米的戶型房子，總房款超過800萬元。

??長江商學(xué)院工作人員回應(yīng)“不了解”

??在三亞市自然資源和規(guī)劃局公布的“三亞2020年盤活閑置土地2451畝”中，共清理處置了42宗閑置土地，其中就含有長江商學(xué)院的兩宗。

??早在2017年12月，原三亞市國土資源局發(fā)布70宗閑置土地處置公示，就列有長江商學(xué)院這兩宗土地，面積合計(jì)141238.35平方米（即211.8余畝）。記者了解到，這兩宗國有土地使用權(quán)均登記在長江商學(xué)院名下。公示顯示，前述土地閑置已滿兩年，且非政府原因。

??

??2019年12月19日，三亞市自然資源和規(guī)劃局（三亞市不動產(chǎn)登記中心）發(fā)布《關(guān)于權(quán)利人長江商學(xué)院不動產(chǎn)權(quán)證作廢公告》稱，因該機(jī)構(gòu)無法收回長江商學(xué)院的兩宗土地的不動產(chǎn)權(quán)證書，于是發(fā)布公告予以作廢。

??就無償收回長江商學(xué)院在三亞的211.85畝閑置土地事宜，中國房地產(chǎn)報(bào)記者多次與三亞市自然資源和規(guī)劃局方面聯(lián)系溝通采訪，但遭到了婉拒。相關(guān)人員表示，“最近有點(diǎn)敏感，后續(xù)成熟一點(diǎn)再約”。三亞市自然資源和規(guī)劃局是對長江商學(xué)院三亞校區(qū)土地最了解、最直接的職能部門，由于其不愿意接受采訪，記者無法了解到關(guān)于閑置土地?zé)o償收回的更多相關(guān)信息。

??那么，長江商學(xué)院三亞校區(qū)項(xiàng)目是如何由來的呢？記者也聯(lián)系了長江商學(xué)院方面，工作人員表示“不了解”“沒聽說過”，不過該工作人員表示會將情況向相關(guān)負(fù)責(zé)人反映，再答復(fù)記者。但截至記者發(fā)稿時(shí)，長江商學(xué)院方面并未聯(lián)系記者。

??因徐澤憲本人涉刑案，2019年11月吉林市昌邑區(qū)人民法院作出一審判決，徐澤憲犯拒不執(zhí)行判決、裁定罪及犯合同詐騙罪，被判處有期徒刑11年6個(gè)月；后案件二審時(shí)認(rèn)為原審判決程序違法，發(fā)回重審。

一個(gè)恢弘的地產(chǎn)項(xiàng)目，一位商海沉浮老人的躊躇滿志，徐澤憲在海南10余年的地產(chǎn)開發(fā)，最終深陷債務(wù)泥潭，且罪名加身，令人唏噓外，當(dāng)?shù)卦陧?xiàng)目引進(jìn)及立項(xiàng)時(shí)，是不是需要更多的反思呢？