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??2020年至2022年3年間，?？谑杏媱濋_工建設(shè)18000套安居房。盛泰仕家能否盡快開工建設(shè)，某種意義上也關(guān)系著海口安居房建設(shè)的計劃目標能否順利實施。

??138畝地塊上開發(fā)房地產(chǎn)，國企和民企“牽手”3年之久，最后鬧掰了。

??這是海口市最大的安居型商品房項目，總建筑體量超過30萬平方米。安居房項目即將破土開建，國企與民企在這節(jié)骨眼上鬧分手，將直接影響項目開工建設(shè)。

??雙方從合作到?jīng)Q裂，最重要原因是項目開發(fā)形態(tài)有變，彼此在補充協(xié)議談判上未達成一致意見。民企指責國企“過河拆橋”，稱“遭遇不公平對待”；國企卻稱，雙方已談判了6個月之久，任何一方均有權(quán)解除合同。

??“扯皮”的兩個“主角”：一個為國企海口市盛泰房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“盛泰公司”，即?？谑谐墙瘓F全資子公司）；另一個為民企海南創(chuàng)基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“創(chuàng)基公司”）。

??這是位于海口市江東新區(qū)138畝的房地產(chǎn)項目，從最初的“教師公寓”限價商品房項目，到后來的普通商品房項目，再到如今的安居型商品房項目，時間跨度長達9年之久，但項目仍是清表的土地一塊，至今一棟樓也未能建造。

??在海南建設(shè)自由貿(mào)易港的大背景下，具有保障屬性的安居房項目是海南自貿(mào)港建設(shè)的有力“后勤”保障，其意義不言而喻。這個名為“盛泰仕家”的安居房項目，以其總建筑面積33萬余平方米體量，成為?？谀壳白畲蟮陌簿臃宽椖俊?/p>

??“盛泰仕家”是海南省政府督辦項目，?？谑姓苍箜椖吭?021年10月底前開工建設(shè)，但該項目遲遲未能實質(zhì)性開工。

??最新消息是，盛泰仕家項目已于2021年12月29日取得施工許可，來自盛泰公司的消息稱，目前施工單位已進場開展項目建設(shè)相關(guān)工作。2022年1月5日，記者在盛泰仕家項目現(xiàn)場看到，偌大地塊空蕩蕩一片，并沒有看到更多具體動工跡象。

??2020年至2022年3年間，?？谑杏媱濋_工建設(shè)18000套安居房。盛泰仕家能否盡快開工建設(shè)，某種意義上也關(guān)系著?？诎簿臃拷ㄔO(shè)的計劃目標能否順利實施。

??牽手合作

??“談了3年之久的‘戀愛’之后，在走進婚禮殿堂的那一刻，‘新娘’卻不是自己?！?021年12月底，海南一家房企在網(wǎng)上發(fā)文求助，稱其與一家國企合作了3年，項目即將開花結(jié)果，卻遭國企“一腳蹬”。

??發(fā)文的是海南一家民營房企——創(chuàng)基公司，文中提到的國企便是?？谑谐墙瘓F旗下的盛泰公司。

??國企與民企“牽手”合作共贏原本是一件好事。但作為海南自貿(mào)港示范區(qū)的海口江東新區(qū)內(nèi)安居房項目，尚未動工便受挫，自然引發(fā)外界關(guān)注。

??中國房地產(chǎn)報記者后采訪了解到，該安居房項目位于?？谑薪瓥|新區(qū)桂林洋大學城區(qū)域，用地約138畝。早在2012年12月，?？谑袑賴笫⑻┕就ㄟ^招拍掛程序，競得該地塊使用權(quán)，并在2013年1月10日與?？谑袊临Y源局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同》。項目地塊屬性為城鎮(zhèn)住宅用地（限價商品房用地），土地出讓金價格為1484元/平方米，9.2萬余平方米土地共計1.37億元。

??按照該項目最初開發(fā)計劃，是建設(shè)限價商品房“教師公寓”項目，主要為解決規(guī)劃8所高校教職工生活居住問題。但受當時市場環(huán)境及政策影響，加上大學城教職員工大部分無購買資格，且當時僅有200多人有購買意向，為此該項目建設(shè)被擱淺。

??2016年7月，經(jīng)海口市政府同意，該項目土地用途由限價商品房用地調(diào)整為普通商品房用地，以解決桂林洋大學城教職工住房需求。

??2018年3月，?？谑谐墙瘓F自主開發(fā)該項目后，為減少項目開發(fā)風險，盛泰公司通過公開招商方式引進項目銷售全過程管理方。

??“就是在這一背景下，通過公開招標方式我們成為了盛泰公司項目合作伙伴。”創(chuàng)基公司一負責人譚先生接受記者采訪稱，“項目銷售全過程管理”實際上就是行內(nèi)所稱的“項目操盤手”，項目建設(shè)單位還是盛泰公司，但項目委托地勘、工程設(shè)計甚到后來的規(guī)劃調(diào)整論證等具體工作均是由創(chuàng)基公司實施。

??2018年8月27日，盛泰公司與創(chuàng)基公司簽訂合作協(xié)議后，后者依約向共管賬戶打入了5億元資金，其中1億元作為項目履約保證金，4億元作為項目開發(fā)資金。?？谑谐墙瘓F及盛泰公司相關(guān)負責人后來接受記者采訪時，對該事實也予以認可。

??“剛開始，雙方合作還是很順利很愉快的?！眲?chuàng)基公司譚先生表示，后來由于該項目開發(fā)形式發(fā)生了變化，雙方在項目利益分配等方面需要簽訂一份更為詳盡的補充協(xié)議，彼此的合作溝壑由此而生。

??盛泰公司方面也告訴記者，2021年3月?？谑姓谌握匍_專題會，研究同意該項目按安居房模式進行開發(fā)，并要求2021年內(nèi)必須開工建設(shè)，否則收回土地。

??國企“過河拆遷”？

??“當初他們拿地時，只支付了50%土地出讓金。后因未按時支付剩余土地出讓金，導(dǎo)致后續(xù)產(chǎn)生大筆違約金及利息?！眲?chuàng)基公司方面認為，盛泰公司當初拿地時資金就短缺，后來采取了‘借雞下蛋’的操作手法。”

??記者了解到，在雙方合作協(xié)議中，也載明了項目用地的土地現(xiàn)狀：盛泰公司于2013年2月9日支付了50%土地出讓金，即6837萬余元，土地用途調(diào)整后的出讓金差價尚未確定。因盛泰公司未按時支付剩余土地出讓金，經(jīng)初步計算，截至2018年6月底，需繳納利息819.38萬元，違約金9500萬元。

??“盛泰公司拖欠的土地出讓金等費用，都是從我們公司前期拿出的資金支付的?！眲?chuàng)基公司上述負責人譚先生告訴記者，盛泰公司利用這筆資金，繳納了拖欠多年的土地出讓金、土地稅費、違約金及滯納金等共計15361.09萬元，并辦理了土地使用權(quán)證。

??該負責人還介紹，創(chuàng)基公司還按照?？谑姓蟮拈_工時間節(jié)點，于2021年2月份起，完成了項目規(guī)劃修改的論證和審批，多個設(shè)計方案的比選、優(yōu)化和審批及土地評估工作，這些工作都得到了海口市政府等有關(guān)方面的認可。

??“委托勘察、設(shè)計等第三方工作也是我們完成的，并為此墊資支付了800多萬元設(shè)計等費用?！痹撠撠熑俗T先生稱，即便是雙方就補充協(xié)議談判期間，創(chuàng)基公司也一直在努力推進項目開工建設(shè)的前期工作，沒有任何拖延而影響到項目開工進度。

??記者了解到，當初，盛泰公司與創(chuàng)基公司簽協(xié)議時，上述地塊已從限價商品房項目轉(zhuǎn)為普通商品房；但在2021年5月，該地塊用途又從普通商品房項目轉(zhuǎn)變成安居房項目。

??“（2021年）11月18日，我方工作人員還與對方在一起開會討論項目推進的事，對方突然提出要解除雙方之前的合約?！眲?chuàng)基公司方面稱，對方的這一做法很突然，也令我們很詫異。

??2021年11月18日，盛泰公司發(fā)出解約通知后，將5億元資金退回到創(chuàng)基公司賬戶。

??“我們認為，對方要求解除原協(xié)議，沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)，我們不認同對方做法?！眲?chuàng)基公司相關(guān)負責人譚先生表示，盛泰公司的這種行為是“過河拆遷”行為，對民營企業(yè)造成了傷害。

??“談了6個月沒談成”

??“與創(chuàng)基公司談判長達6個月，一直未能達成一致意見；按照雙方協(xié)議約定，雙方未能在6個月內(nèi)達成一致的，任何一方均有權(quán)解除合同?！笔⑻┕痉矫嬖诮邮苤袊康禺a(chǎn)報記者采訪時，對此進行了回應(yīng)。

??盛泰公司方面告訴記者，該地塊在長達9年時間未開發(fā)建設(shè)，主要原因是受當時市場環(huán)境、項目周邊配套及后來政策變化影響。該公司對早期拿地后，拖欠土地出讓金等情況也予以認可。

??“簽訂協(xié)議后，創(chuàng)基公司依約交納了5億元資金，其中1億元作為項目履約保證金，4億元作為項目開發(fā)資金（共管賬戶）。在2018年底前，經(jīng)協(xié)商一致，依約使用了4億元中的1.53億元用于支付土地費用、稅費及滯納金等費用，其余資金一直在共管賬戶中留存?！笔⑻┕驹诮o記者的采訪書面答復(fù)表示，2021年3月后，由于項目實施條件、投資規(guī)模等均發(fā)生重大變化，原“管理協(xié)議”約定的利益分配等核心條款完全不再適用，雙方必須重新協(xié)商合作方式。

??盛泰公司回復(fù)稱，雙方就合作事宜也積極開展磋商談判，但截至2021年11月18日，雙方就合作事項談判近20次，就創(chuàng)基公司提出的補充協(xié)議的交易結(jié)構(gòu)、收益分配事宜未能達成一致意見，已達到管理協(xié)議中約定的解約條件。

??但創(chuàng)基公司認為，該公司與盛泰公司每周都有例會，會議內(nèi)容都是圍繞如何推進安居房項目開工建設(shè)，沒有一次補充協(xié)議談判的專題會，“項目推進例會后，有時會提到補充協(xié)議的事，所以對方說談了6個月有近20次談判，與事實不符。”

??對于創(chuàng)基公司“過河拆橋”“卸磨殺驢”的說法，盛泰公司沒有正面回應(yīng)。不過其表示，“盛泰仕家”安居房項目是海南省政府督辦項目，海口市政府也要求項目在2021年內(nèi)必須開工建設(shè)，否則收回土地。

??“目前，共管賬戶中仍留存利息約769萬元，未退還原因是需要創(chuàng)基公司蓋章才能退還，暫未收到創(chuàng)基公司同意（函）?！笔⑻┕痉矫姹硎荆p方共同完成了規(guī)劃修改的論證和審批，以及多個設(shè)計方案的比選、優(yōu)化和審批等工作，對于創(chuàng)基是否預(yù)付800萬元設(shè)計費，只是創(chuàng)基公司口頭說法。

??記者了解到，去年12月，?？谑袊Y委就積極穩(wěn)妥推進該安居房項目事宜專門發(fā)文給?？谑谐墙瘓F，文件稱，該項目是海口市重大政治任務(wù)和民生工程，是?？谑心壳耙?guī)模最大的安居房項目，占海口市安居房任務(wù)近三分之一，在是否終止與創(chuàng)基公司合作協(xié)議問題上，要依法依規(guī)妥善審慎決策。

??該文件還表示，解除合同將面臨社會風險、經(jīng)濟風險以及相應(yīng)法律風險。?？谑袊Y委還要求?？谑谐墙瘓F，要確保如期完成市政府要求建設(shè)安居房項目的工作任務(wù)。

??原本計劃2021年10月底開工的“盛泰仕家”安居房項目，遲遲未能開工建設(shè)。目前項目進展如何呢？盛泰公司答復(fù)記者，本項目已于2021年12月29日取得施工許可，目前施工單位已進場開展項目建設(shè)相關(guān)工作。

??1月5日，記者在該項目現(xiàn)場看到，偌大地塊空蕩蕩一片，地塊邊沿除了搭建起少許圍擋外，并沒有看到更多具體動工跡象。記者通過有關(guān)權(quán)威渠道獲悉，盛泰公司所述的“取得施工許可”，實際上是“建筑工程分階段施工許可意見書”，一些工作仍在進行中。