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??2月17日，河南安陽名為“花園里”的樓盤發布的“零首付零月供你買房我還貸”的宣傳廣告引發熱議。

??據公開報道，該樓盤的一名工作人員表示，上述宣傳屬實，“零首付”，指的是首付可以分期，只需要交定金，剩下的首付需要交房之前交齊；而“零月供”，指的是貸款下來后，月供由開發商來還，交房拿鑰匙之前把錢還給開發商，沒有利息，這樣就不用擔心工期延期或者爛尾現象。

??照此看來，購買該樓盤的購房者既能延遲支付購房資金，又能減少樓盤爛尾帶來的風險，可謂“一舉兩得”。2月18日，記者多次致電該樓盤售樓處，但電話一直無人接聽。

??記者注意到，類似“零首付零月供”的項目營銷方式近年來時有出現，然而這種表面為購房者減輕購房壓力的所謂“創新營銷”，背后卻問題重重。

??在首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池看來，這種做法可以看作是開發商借用購房人的資格進行貸款，獲得低成本融資的一種方式。由于借款人是購房人，一旦開發商不能償還貸款，債務仍然會由購房人承擔。如果開發商不能交房，又不還款，購房人就只剩負債了。建議購房人謹慎參與。

??“從廣告宣傳的角度來看，這種宣傳方式涉嫌違法違規。根據相關規定，房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。”北京金訴律師事務所主任王玉臣律師認為。

??操作方式已有明令禁止

??根據媒體公開報道，在公眾號安陽建業花園里1月13日發布的推文中，提到了“零月供零首付，你買房我還貸”。

??文中的宣傳語稱：“返鄉置業季，安家零壓力零月供零首付，你買房我還貸房企硬實力，交付有保障，逾期退首付”。

??不過記者發現，2月18日再次查看安陽建業花園里公眾號，涉及該內容的推文已經不見蹤跡。

??值得一提的是，由于項目名稱涉及河南本地開發商建業地產。建業方面還專門針對此事做出回應:“安陽該項目二期與建業無關。建業的輕資產代建公司中原建業與此開發商合作了建業花園里一期項目，二期并未與我們合作，案名僅叫花園里二期。目前正在協商開發商把條幅從一期撤下來。”

??建業方面還稱，公司于2019年6月合作代建開發安陽“建業花園里一期”項目，并已于2022年4月全部售罄。

??根據工商信息，花園里二期的開發商為“安陽市永升房地產開發有限公司”，是一家本土開發商。該公司成立于2022年1月12日，法定代表人為賀鵬州，注冊資本為800萬元人民幣，經營范圍包括房地產開發經營等。

??對于“零首付零月供”的樓盤銷售方式，王玉臣律師表示：從商品房銷售的角度來看，這種零首付的方式本身就是違規的，零首付往往伴隨著開發商墊資、融資、首付貸等違規操作，這種操作本身就是明令禁止的。

??早在2017年的《住房城鄉建設部人民銀行銀監會聯合部署規范購房融資和加強反洗錢工作》中明確規定嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務，嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資。

??他強調，從銀行貸款的角度來說。如果真的是零首付，那么意味著購房人根本就不符合銀行貸款以及放貸的標準。從某種程度來說，可能存在違規騙取銀行貸款的行為。

??“花式營銷”背后的樓市下行壓力

??出現當前涉嫌違法違規的銷售方式或許與河南安陽當地樓市表現有密切關聯。

??公開資料顯示，安陽是河南省轄地級市，位于河南省最北部，地處河南、山西、河北三省交界處，是京津冀周邊協同發展區城市。

??據安居客，2022年10月起，安陽房價整體呈下跌走勢，2023年2月份，安陽二手房均價6431元/m2。

??安居客信息顯示，花園里最新掛牌均價為6451元/m2，近3個月該小區均價降幅較大，漲幅排名靠后。

??根據安陽信息網房產頻道的數據，2022年，受疫情沖擊、市場下行、收入預期下降等多種因素影響，整體市場不容樂觀。據不完全統計，安陽各區新房成交約1.1192萬套，較2021年下滑50.3%（2021年安陽各區新房成交約2.2519萬套）。

??近年來，在樓市下行周期中，面對巨大的生存壓力，為加速項目去化，不止一家企業有過類似的營銷方式。

??2023年1月，達州樓盤網一則關于四川省百強民企達州遠達的消息稱，該公司推出“你買房，我還貸”購房福利政策，以減輕購房者首付和月供的雙重壓力。

??2022年7月，一則關于山東海通地產有限責任公司的消息稱，公司紫薇花園推出“你買房，我還貸”計劃，即“你買房、開發商還貸款”。

??王玉臣表示，“零首付零月供”的宣傳和銷售方式本身屬于非正常操作，屬于明令禁止的違規行為。如果采用零首付，通過首付貸等方式，往往意味著購房者資金能力可能是有問題的，在透支自己的資金能力，如果將來不能及時支付，往往會產生商品房糾紛。

??他表示，天下沒有免費的午餐，看起來似乎沒有手續費，但是為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸公司、中介進行籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。尤其是有一些機構提供的融資利滾利，不小心就會掉入金融陷阱。

??王玉臣認為，對于普通購房者的應對方式而言，首先，針對這種違法宣傳廣告行為，可以向當地的市場監督局進行舉報投訴。一經查實，當地的市場監督局應當進行相應的行政處罰。

??其次，針對這種違法銷售模式，也可以向當地的住建部門進行舉報投訴；再次，如果真的是“零月供零首付”，那么貸款的材料勢必存在偽造的問題，可以向當地的銀監會進行投訴，銀行也應當加強貸款審批管理。對于尚未批貸的，可能面臨著無法批貸的風險；對于已經發生的違規貸款行為，可能面臨著被提前解除貸款合同，要求購房人提前全額還款的風險。