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??作為首個欲在原址自拆自建的小區，成都武侯區中央花園二期一直備受社會關注。

??成都中央花園二期是一個于1998年建成，有72棟樓、3295戶的預制板商品房小區。由于建筑材料是空心預制板加磚混結構修建而成，相較于現在的商品房，預制板商品房保溫、隔音、防水、承重等能力都較差，二十多年過去，中央花園二期房體開始出現墻體開裂、鋼筋裸露、磚裸露風化、地基下沉等多方面的安全隱患。

??2018年起，該小區業主開始向政府部門申請提出“自主更新、拆舊建新”改造意愿。5年來，中央花園二期3295位業主兩次投票后，到今年5月最終達到99.9%同意率（僅3戶沒同意）。

??反對的聲音包括擔憂自拆自建是否存在爛尾風險等；有業主在四川省領導留言板上下表示，“百姓不敢冒險承擔”。

??按照此前中央花園二期業委會與政府部門達成的共識是：中央花園二期自拆自建的前提是業主意愿達到100%，政府方可進行后續研究，啟動自拆自建。

??區別于政府主導的拆遷，中央花園二期自拆自建是是征求業主廣泛同意，如果能落地或是一種城市更新思路。

??“我個人認為是一件好事。業主自己出錢建設新住宅，拉動當地經濟的同時也改善了自身居住環境；由于是自己的住房，肯定會高度重視房屋質量與居住品質，好的建材與技術肯定會引入，這是一舉多得的事情。”北京市物權法學研究會副會長兼秘書長畢文強表示，這也是一件值得高度關注以及認真研究的事情。

??“現在相關報告以及方案已經提交給街道辦，正在等答復，有最新進展到時我第一時間通知你。”9月1日，成都武侯區中央花園二期業委會人員告訴中國房地產報記者。

??記者嘗試聯系成都市武侯區人民政府晉陽街道辦事工作人員詢問事件進展情況，該工作人員表示不方便接受采訪。

??兩次投票

??中央花園二期是四川第一批商品房，占地面積25200平方米，建成于上世紀90年代末，目前居住著近2萬名業主和租戶。

??因是預制板商品房小區，加上年代久遠，許多房屋表面已經出現裂縫；房子也出現墻面斑駁、墻體開裂情況，有的墻體都已經粉塵化了，不少地方甚至可以用手指挖洞；樓道里各類電線纏繞在一起。

??加上小區管理不善，住宅改商鋪、私搭亂建、消防應急通道被占領、改建群租房等問題更是屢禁不止。

??2018年起，該小區業主開始向政府部門申請提出“自主更新、拆舊建新”的改造意愿。

??2018年12月，成都市武侯區委辦公室在網上留言板回復：“如中央花園二期業主都愿意進行改造重建，街道將會同相關部門、企業推動該小區改造重建工作。”

??同月，成都市武侯區人民政府晉陽街道辦事發布《告知書》：“若小區業主同意率95%以上，將規劃危房舊城改造。”

??到2019年8月，中央花園二期3295位業主簽字同意率終于達到95%。同年12月，武侯區政府“就納入危舊房改造開展論證”。

??2020年3月，論證結果的消息傳來：中央花園二期屬于商品房，不屬于棚戶區，政策上不能支持。“自拆自建”工作只好擱置。

??轉機發生在2020年4月。彼時，成都發布《城市有機更新實施辦法》，列明了三種城市更新形式：保護傳承、優化改造和拆舊建新。

??中央花園二期的業主從中看到或許可以突破一道口子，之后又陸續給各級政府部門寫信。2021年11月，時任成都市武侯區委書記陳麟到小區調研，提出“自拆自建”的方式，并規劃了四步走戰略。

??按照政府的方案，第一步小區業主達成意愿，第二步武侯區出規劃，第三步爭取成都市政策支持，第四步開始籌錢。此外，武侯區政府還對接了銀行，居民可以申請低息貸款支付重建費用。

??中央花園二期業委會副主任伍大明介紹，按照政府的方案，每戶保留原來套內面積，總建筑面積將增加10%，按照房本面計算，即1:1.1置換。建房成本由居民承擔，他們測算，每平方米大概4000元。

??但提到出錢，就有業主提出反對聲音。之后，中央花園二期業委會又給出另一種方案，向政府爭取小區總建筑面積增加20%，業主按照1:1舊房換新房。開發商墊資建房，多出的面積自行出售來覆蓋成本，這樣居民就不用再出錢。

??2022年3月，中央花園二期業委會成員重新開始聯絡業主。到2023年5月20日，最終達到99.9%同意率（僅3戶沒同意）。

??多位研究社區治理與政策法律的人士向記者發出感嘆：“能夠達到絕大部分人的同意，那也算是一個奇跡了。”

??8月21日，中央花園二期拆舊建新籌備組傳來消息，整個進程涉及國土、規劃、稅務、城建等部門，需要做詳細的方案向區市匯報。“按照城市有機更新有關文件，小區容積率有可能有機會上調，但具體情況需上級部門研究決定。”

??伍大明表示，現在小區的容積率是2.0，如果容積率達到2.5以上，那后面就能推動了。“讓業主、開發商、政府都滿意的關鍵因素就是容積率的問題。”

??“現在相關報告以及方案已經提交給街道辦，正在等答復，有最新進展我第一時間通知你。”9月1日，成都武侯區中央花園二期業委會方面告訴記者。

??上述方案在建成晟業總經理苑承建看來很難達成，更多可能是業主或業委會的想法。“對于中央花園二期目前設想的方案，面積原地增加，增加的建設指標本身就是政府投入的一部分，不能說是政府沒有投入，且項目是否有周邊規劃，是否涉及調整規劃，都是比較重大的內容。”

??“對于開發商來說，增加的面積在哪些地方不明晰，因為重新建設后公攤以及配套都會增加，也會擠占方案中20%的增加面積，開發商還能剩余多少面積，以及獨立成套住宅有多少，都值得深思。”苑承建表示。

??能否推廣？

??區別于政府主導的拆遷，中央花園二期自拆自建是征求業主廣泛同意的，如果能落地，或是一種城市更新思路。

??Co-Found智庫房地產行業研究負責人董南一表示，從某種程度上來說，成都中央花園二期欲自拆自建一事展現了業主自治精神，也反映了消費者對于房地產行業的不滿和需求。

??實際上，從1998年開始推動住房商品化以來，中國進入了快速城鎮化階段，這期間快速發展積累的問題也逐步顯現，比如小區規劃問題、房屋設計問題以及房屋質量問題。

??畢文強認為，隨著建筑技術與建材方面的進步，年代較為久遠的房屋在居住品質等方面差距越發明顯，產生了城市更新的需求。目前，多地亦出臺了關于城市更新的地方性法規。因此，從城市更新的趨勢上看，業主自拆自建是符合這種趨勢的。

??但這種新模式也勢必引發新的問題與現象。

??苑承建認為，老舊小區原地重建當然是一個好方案，但從實際經驗來看，原地拆除重建涉及城市規劃、建設資金、項目規劃設計、施工建設組織、拆除重建期的人員安置、拆遷中糾紛的處理等現實困難與問題。

??“從地方管理角度來看，上述涉及的問題都有可能成為轄區內各種問題甚至是群體性的治安問題，進一步調研與研究確實是有必要的。”畢文強補充說。

??董南一認為，從法律角度來看自拆自建確實需要遵守相關法規和規章制度，包括建筑安全、保障居民權益、公共資源利用等方面。此外，自拆自建需要建立一套完善的管理機制和監管體系，確保整個過程公平公正和透明度。“總的來說，這種形式的推廣需要政府和市場共同作用，需要產業鏈各個環節共同努力，才能夠實現可持續發展。”

??如何解決，畢文強提出了三點建議：

??一是把業主的自拆自建納入到當地的城市更新項目中去，并提供法律和政策上的支持，包括一定的資金支持。從長遠來看，這是業主自己出資進行城市更新，即節省了政府的投入，又改善民生拉動了經濟，值得支持。

??二是當地政府的城市更新機構可以嘗試為業主這種自行更新改造提供組織保障、信用背書及相應監管。比如，業主組織在申請上述許可、籌集或者歸集資金時可能面臨主體上的障礙，必要時可以以城市更新機構主體名義推動進行。

??三是進一步從立法角度為這種新模式提供法律上的支撐。比如業主組織在自行更新改造中的主體地位、資金管理能力與監管要求，通過招投標方式選擇建筑公司等市場主體的權利等。

??目前，市場正在等待成都市中央花園二期的進一步進展。