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??3月25日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（股票代碼：1638.HK）發(fā)布2020年度業(yè)績報告。雖然報告期內(nèi)行業(yè)景氣度承壓，但公司不懼挑戰(zhàn)，堅定地產(chǎn)主業(yè)，充分依托城市更新領(lǐng)先優(yōu)勢及多元擴儲綜合實力，各項經(jīng)營數(shù)據(jù)穩(wěn)健增長，財務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，表現(xiàn)出了極高的韌性和潛能。

??2020年佳兆業(yè)合約銷售金額約1069億元，同比增長21%，再創(chuàng)歷史新高；銷售面積620萬平方米，同比增長33%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年佳兆業(yè)銷售額排名持續(xù)上升，位居全國第24位。其中粵港澳大灣區(qū)市場表現(xiàn)突出，銷售金額占比達(dá)58%，結(jié)轉(zhuǎn)收入占比達(dá)71%。近三年來，佳兆業(yè)銷售年復(fù)合增長率達(dá)24%，發(fā)展后勁十足。

??銷售之外，公司各項經(jīng)營指標(biāo)也保持良好上漲勢頭。2020年佳兆業(yè)營業(yè)收入為557.7億元，同比增長16.1%；凈利潤為52.8億元，增長26.8%；歸母凈利潤為54.5億元，同比增長18.6%；毛利潤為159.1億，同比增15%。此外，佳兆業(yè)資產(chǎn)不斷增厚，總資產(chǎn)增長14.4%，達(dá)到3099億。核心指標(biāo)保持雙位數(shù)的增幅，經(jīng)營業(yè)績實現(xiàn)高質(zhì)量增長。

??財務(wù)方面，佳兆業(yè)在2020年實現(xiàn)“三道紅線”由橙轉(zhuǎn)黃。相比2019年末，凈負(fù)債率由144%降至98%；現(xiàn)金短債比由1.1倍提升至1.56倍；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降至70.3%。佳兆業(yè)財務(wù)表現(xiàn)總體維持在健康水平，財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，流動性顯著增強。預(yù)計2021年，公司將實現(xiàn)“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。

??城市更新持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)

??3月18日，佳兆業(yè)集團(tuán)憑借在城市更新領(lǐng)域的領(lǐng)跑優(yōu)勢，連續(xù)三年榮登 “中國房地產(chǎn)城市更新優(yōu)秀企業(yè)”第1名。公司在城市更新方面的領(lǐng)先性、專業(yè)性、標(biāo)桿性，獲得權(quán)威機構(gòu)、市場的充分肯定，也是對企業(yè)實力和品牌公信力的高度贊譽。

??2020年佳兆業(yè)新拓城市更新項目54個，主要集中在深圳、廣州、東莞等大灣區(qū)核心城市；新拓項目數(shù)量是2019年的近三倍，城市更新規(guī)模增長明顯。此外，佳兆業(yè)城市更新模式的全國復(fù)制加速推進(jìn)，貴州、湖北等地實現(xiàn)首個項目落地，城市更新版圖不斷擴大。

??在城市更新項目儲備方面，佳兆業(yè)擁有項目201個，占地面積超5000萬平方米，絕大部分位于大灣區(qū)，其中深圳、廣州兩地貨值占比高達(dá)86%。佳兆業(yè)城市更新規(guī)模保持行業(yè)領(lǐng)先，項目含金量高、利潤可觀。

??加速轉(zhuǎn)化釋放良好預(yù)期

??近年來，佳兆業(yè)集團(tuán)城市更新項目轉(zhuǎn)化速度明顯提升，貢獻(xiàn)土儲價值巨大。2020年集團(tuán)轉(zhuǎn)化9個項目，可售面積近180萬平方米，轉(zhuǎn)化面積同比大幅增長152%；轉(zhuǎn)化項目位于香港、深圳及廣州，對應(yīng)可售貨值約640億元。

??隨著《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》正式發(fā)布，城市更新項目拆遷安置協(xié)議簽約率達(dá)95%，就可依法對項目調(diào)解及征收，這將進(jìn)一步加速城市更新項目轉(zhuǎn)化。預(yù)計未來1-2年，佳兆業(yè)城市更新轉(zhuǎn)化可售面積約420萬平方米，總貨值可達(dá)2000億元。其中，2021年上半年可轉(zhuǎn)化城市更新項目超100萬平方米，總貨值約660億元。

??2021年，是“十四五”規(guī)劃開局之年。規(guī)劃綱要明確提出要實施“城市更新行動”，今年兩會也提出，2021年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)53萬個，這是中央對提升城市發(fā)展質(zhì)量的重要部署。佳兆業(yè)集團(tuán)將緊緊把握戰(zhàn)略發(fā)展機遇，融入國家發(fā)展大局，發(fā)揮企業(yè)的主體作用。

??利潤結(jié)轉(zhuǎn)助推高質(zhì)增長

??當(dāng)前，房地產(chǎn)市場增量開發(fā)的利潤水平，有出現(xiàn)回落的趨勢，房企的毛利潤開始向社會資本平均回報水平回歸。相比競爭激烈的招拍掛拿地方式，佳兆業(yè)通過城市更新能以較低的地價獲取土地儲備，從而保證更高的利潤率。

??以深圳為例，2020年深圳住宅用地土拍市場平均地價統(tǒng)計顯示，南山區(qū)平均地價為62975元/平方米，為全市最高；全市土地價格洼地在坪山區(qū)，成交均價為16398元/平方米。而佳兆業(yè)深圳城市更新新增項目土地成本僅為13940元/平方米。遠(yuǎn)低于深圳各地招拍掛成交價格。

??作為城市更新龍頭企業(yè)，佳兆業(yè)的城市更新紅利正在穩(wěn)步釋放，在2020年的合約銷售中，城市更新項目銷售額占整體銷售的三分之一，成為集團(tuán)銷售貢獻(xiàn)的重要來源。隨著這些轉(zhuǎn)化項目進(jìn)入利潤結(jié)轉(zhuǎn)通道，佳兆業(yè)的盈利水平也將得到穩(wěn)步提升。

??主動應(yīng)對調(diào)控平穩(wěn)穿越周期

??促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制不斷出臺，土地供應(yīng)“兩集中”政策結(jié)合“三道紅線”及房貸集中管理兩項融資政策，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)供給側(cè)改革的閉環(huán)，改變行業(yè)過去加杠桿擴張的競爭格局，行業(yè)轉(zhuǎn)向更加有序的良性競爭。

??佳兆業(yè)集團(tuán)錨定城市更新賽道，能夠更加從容的面對市場競爭，走穩(wěn)每一步成長道路。城市更新轉(zhuǎn)化土儲有效降低了佳兆業(yè)對招拍掛市場的依賴度程度，受集中供地政策影響相對更小；更低的土地成本也有助于公司降低負(fù)債水平，以盡快調(diào)節(jié)各項財務(wù)數(shù)據(jù)達(dá)標(biāo)“三道紅線”。

??城市更新賽道的絕對優(yōu)勢，不只簡單地為佳兆業(yè)帶來業(yè)績提升，它還是公司為資本市場評估公司企業(yè)信用和綜合實力提供的重要依據(jù)。展望未來，佳兆業(yè)集團(tuán)將聚焦利潤、聚焦大灣區(qū)、聚焦城市更新、聚焦降負(fù)債，打造穿越周期的“百年老店”。