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??正榮地產8月22日發布半年報以來，截至8月31日，已有海通國際、匯豐、巴克萊、招銀國際、晨星、德意志銀行、華泰證券和建銀國際8家機構發布研報對其中期業績予以點評，均高度看好其持續改善的財務狀況以及融資渠道的持續拓展。其中招銀國際、匯豐和巴克萊3家機構發布信用研報，基于公司信用的持續提升，建議增持或買入正榮債券；建銀國際、海通國際等5家機構基于其良好的中報業績預計正榮地產大概率超額完成全年銷售目標，且業績將保持高增長，認為正榮地產表現將持續優于市場。

??2021 年上半年，正榮地產實現營業收入160.11億元，同比增長10.1%；歸屬股東凈利潤11.7億元，同比增33%；公司實現合約銷售金額823億元，同比增47%，完成全年1500億元人民幣合約銷售目標的54.9%。

??各機構研報一覽

??盈利能力穩步提升

??2021年上半年，正榮地產毛利率維持在19.1%，歸母核心利潤率上升至7.5%。機構普遍認為，正榮地產已步入高質量發展期，在不以價換量的情況下，保持盈利能力穩健提升。匯豐研報指出，2021年正榮地產毛利率與2020年全年相比基本持平，公司銷售均價同比增長23%至15000元人民幣，帶動收入同比增長10%至人民幣160億元，體現穩健盈利能力。建銀國際高度評價正榮地產的務實管理，認為其在財務安全和盈利增長間保持了良好的平衡。有效財務管控令其營銷及行政費用率相對于去年同期的低基數略升1.1個百分點，而受益于其深耕一二線城市的戰略及穩健拿地策略，預計其約20%的毛利率和單位數的歸母核心利潤增長是合理且可持續的。

??德意志銀行、招銀國際和巴克萊均預期，2021年開始，正榮地產的銷售增速將穩步上升，毛利率和凈利潤率將趨于平穩。巴克萊研報指出，公司2021全年收入維持在420-450億人民幣，下半年的確認收入將較高，全年毛利率保持穩定在18％-20％。德意志銀行預計，考慮到政策因素，公司在2021年以后的銷售增速較為溫和，2022年-2023年將保持雙位數字的收入復合增長率（包括來自附屬公司和聯合營公司的收益），且利潤率大致保持平穩。招銀國際預期，公司未來毛利率將大致保持平穩。

??“三道紅線”2021年底將達綠檔

??上半年正榮地產財務狀況的持續性明顯改善獲得機構的高度關注。華泰證券研報表示，2021年上半年，正榮地產財務狀況持續改善,而這一趨勢有望持續。截至上半年末，公司凈負債率約為60%，自2020年末71%下降11個百分點；現金/短期負債比率保持在2.19倍的有利水平，較上年同期2.20倍進一步下降；受益于資產負債表改善，平均融資成本進一步下降至6.35%，較上年同期7.00%顯著下降。

??招銀國際和建銀國際均預期，正榮地產將在2021年底前達到三條紅線的“綠檔”。上半年，公司凈負債率、非受限現金與短債比及資產負債率均持續改善，令財務結構進一步優化。海通國際研報指出，公司中期期末凈債務與權益比率僅為 57%，較2020 年底65%下降8個百分點，為過去五年的最低水平，目前僅資產負債比率略高。晨星認為，公司仍處于監管機構的三條紅線標準中的黃檔，經營重點是通過去庫存和加強現金回款以達至去杠桿，以及進一步降低債務成本和提高再融資的成本效率。

??良好信用促融資成本下降

??機構認為，上半年正榮地產融資渠道保持多元化和暢通，境內外融資渠道不斷拓展，保持較高信用評級未來融資成本有望進一步下降。巴克萊表示，正榮地產目前正在申請新的發改委外幣債額度，公司計劃繼續置換個別高成本的美元債，預期公司融資成本將繼續下降。其維持對公司數只債券的增持評級，并新增及特別推薦買入正榮2024年9月的美元債，認為這數只美元債將在目前市況下跑贏大市，提供可觀的投資收益。

??匯豐研報指出，在境內外信貸環境收緊的情況下，正榮仍能夠擴大其計息債務余額，反映了境內外信貸債權人對集團的支持。具體而言，其債務余額從 2020 年末的人民幣670 億元增加至2021年6月末的人民幣710億元；且作為中國房地產行業發行境外綠色美元債券的先驅者之一，其境外債券再融資需求在未來 12 個月內分配平均。同時重申買入正榮債券，認為該等債券較其BB評級同業提供更好的投資價值。

??對正榮地產未來融資持樂觀預期的還有招銀國際。其認為受益于公司信用的持續改善，公司具備多元化、可持續性的融資能力。公司能繼續以合理的融資成本進行再融資，如公司7月發行 13.2 億元人民幣的公司債券用于再融資，且賬面資金充足，正榮短債規模及非受限現金對短債比達1.7倍，足以償還到期的債券，再融資壓力相對較輕。

??財務狀況、融資情況的持續性改善，加之穩健的盈利能力，機構普遍預計正榮地產2021年超額完成全年目標已成定局，未來營收和凈利潤大概率保持雙位數高增。公司保持穩健積極的拿地策略，明年的銷售增長可望優于平均水平，市場表現持續向好。