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??時下，房地產行業正在經歷著一場前所未有的深度變革，在新的發展形勢之下，各路房企紛紛探索轉型之路。據2021年底克而瑞研究中心數據顯示，80%的百強上市房企已布局城市更新業務。然而，盡管房企趨之若鶩，但城市更新不僅僅是拆、改、建，更需要具備一定操盤運營能力和資金實力，因此入局“城更”存在一定門檻。

??深耕國內房地產市場39年的華遠地產也在積極轉型，利用多年專業內功的積淀開展多元“房地產+”業務布局。華遠地產自2018年開始，便全面參與到國家金融科技示范區的標桿旗艦項目——北京金融科技中心，即“世紀天樂大廈”改造項目。世紀天樂大廈是北京紅極一時的“北京世紀天樂國際服裝市場”所在地，從2005年投入運營至2017年停業，內部以回廊式分割小鋪聚集了近3000家商鋪，使它一度成為北京動物園批發市場面積最大、商戶最多的市場。深入人心的刻板印象、錯綜復雜的內部結構、歷史遺留的經營問題，也對華遠地產后續在規劃定位、工程改造、持續運營等方面構成了全新考驗。但隨著項目的推進，華遠地產入局城更賽道的“能力模型”逐漸浮出水面。

??資產管理能力：精準把握政策要求，有序開啟高效更新

??老舊樓宇更新建設最大的難點是房屋產權功能屬性的新舊規劃不符、現狀面積與產權不匹配、新舊建筑規范差異巨大等。為此，華遠地產“世紀天樂”項目團隊通過持續地路徑摸索和全面地協調溝通，最終順利完成了各項申報，以合理完備的手續支持，最大限度地保留了經營面積，節約了新老技術規范產生的改造成本，并確保產業客戶具備充足的使用空間和服務配套。

??在這其間，華遠地產對政策體系和規則要求的精準把握與理解，大幅提升了更新效率，并確保整個操作過程的合規性。可以說，華遠地產的國企屬性，有效地保證了黨和國家的方針政策的貫徹執行，并將國家的大政方針與企業發展的目標結合起來，保證企業改革發展的方向和性質，使企業在市場競爭中更具有戰斗力。

世紀天樂大廈改造前實景圖和改造后效果圖對比

??規劃定位能力：精確研判、前沿規劃，奠定高質量城更基礎

??城市更新精準規劃定位的核心要義在于能夠解決城市或者片區現階段發展瓶頸，并能夠在城市更新改造的過程中實現與當地的資源優勢高度耦合。原有“動批”市場的服裝批發行業與西城區高質量發展、打造國際一流金融科技示范區的規劃大相徑庭，如何完成產業轉化和實現城更后的可持續發展？成為擺在華遠地產面前的一道嚴峻考題。2018年下半年開始，華遠地產就著手啟動項目戰略定位的研究工作，從上位規劃、產業分析、環境治理和服務配套等方面進行了深入研判，并于2019年1月向西城區委區政府進行了定位及規劃方案匯報，在規劃功能定位、建設硬件標準、高端服務品質、綠色智慧發展理念等方面均得到了充分肯定。

?總建面約8.4萬平米的“世紀天樂”項目，將規劃為兩棟辦公單體，其中B座塔樓為核心區最高點，可俯瞰整體“金科示范區”。全樓改造按照國際一線高端品質辦公標準建造，擁有雙服務大堂，高品質室內裝修，綠色智慧運維系統，三大運營商全面5G覆蓋，樓內配備了“100米高空”金科新區城市展廳、1500㎡室內+900㎡空中花園產業發布及商務交流中心、容納300人的專業級行政會議中心、3000㎡高端商業配套、2000㎡城市街區互動主題廣場等功能性設施，堪稱“金科示范區”最璀璨的明珠。

??項目規劃方案能夠得到西城區委區政府的肯定，得益于華遠地產高水平的規劃定位能力。華遠是國內最早一批從事早期舊城改造的房企，同時擁有39年在全國四大核心區域的深耕經驗，開發業態涵蓋六大產品線，在全國各地打造過數座城市地標，成為當地經濟發展新引擎，可見華遠地產具有先進的城市定位理念和把握未來產業發展趨勢的實力。

??項目操盤能力：精細化管控，助力工程規范推進

??世紀天樂大廈在12年運營時間中，已經進行了多次功能調整變化，存在諸多不可控因素；建筑結構業務面非常零散，現場施工很難組織起常規標準和模塊化的勞務作業；改造項目處于集中鬧市區，有效場地范圍非常有限，對臨建搭設和場區功能規劃很不利。改造過程中，面對復雜的現場情況，華遠地產“城更”團隊依靠豐富的實戰經驗，抽絲剝繭，突破層層困難，將施工組織進入到了穩定可控階段，并建立起完善的安全文明管理制度。目前，項目已經作為金科新區乃至西城區的標桿示范工地，在2019年8月區政府組織的環境治理研討工作會議上，得到區政府領導的高度肯定。團隊的高效穩定執行，使項目也得到了北展地區建設指揮部及屬地各委辦的充分認可和支持。

??城更改造建設遠不同于新建項目，可以按圖紙按部就班實施，精細化管控就顯得尤為重要。華遠地產在39年的開發業務中，早已形成健全的建設開發組織體系和完善的工作機制，擁有專業的統籌協調能力，因此在項目工程管理層面，也充分證明企業足以成為城更領域的標桿。

世紀天樂項目改造施工現場

??資源協調能力：打造創新模板，明晰業務方向

??通過與華遠集團共同研究委托管理模式，華遠地產針對項目鎖定了可靠的改造業務管理流程，確定一條高效、便捷，具備落地可操作性的委托模式，明確了華遠集團、華遠地產和第三方承建商的權責關系，建立了特有的改造委托管理體系，全面覆蓋了規劃設計部、項目部、成本部、綜合部、財務部、報建部等六大建設部門。

??企業參與城市更新存量資產的改造開發中，獲取最大收益的關鍵在于創新。這也正是華遠地產一直以來所遵循的企業發展長效機制，在管理機制和建設環節多個端口，華遠地產都具有較強的自我更新改善意識和能動性，公司管理機制和多項業務成果也在創新中不斷完善、優化。“世紀天樂”項目，進一步擴大了華遠地產“房地產+”業務鏈，從而成為企業由傳統重資產業務，向輕資產管理運營轉變的良好實踐案例。

??產業導入能力：高效整合運營激發活力，提升區域價值

??城市更新重在更新，重在品質的升級，能夠優化升級原有城市的服務能力。在項目的委托經營、運營管理過程中，華遠地產從早期的產業規劃分析開始，與政府金融服務局、中關村西城園聯動完善了初期定位，落實功能規劃。到現階段進入到深化市場調研、客戶摸底、產業政策落實、投資模型搭建等實質性的招商落地階段，形成以業主資產增值和長期穩定收益為目標的運營操作邏輯。同時，華遠地產組建完善了樓宇輕資產經營管理體系，建立了標準化的經營商務合作模式，制定了業主、資產管理方、物業方三者的運營權責關系，全面涉足從資產管理經營爬坡期的招商、招租、推廣到穩定期的常態化運營管理等領域。

??城更項目中，當地政府往往希望引進創意產業、科創產業、共享產業、新興產業，而多數開發商不具備產業資源整合能力，華遠地產則依托強大的資源融合與多元化運作能力，為推動城市更新運營業務，提供了標準范本。

北京金融科技中心“雙服務”大堂效果圖

??目前，“世紀天樂”項目正處于全面的改造建設和招商推廣期，各項工作均保持平穩推進，項目A座將于8月完工，年內B座也將實現外立面亮相。無論是對建筑改造本身，還是未來金科新區的產業發展，社會都對世紀天樂大廈，即北京金融科技中心——這一張嶄新的名片抱有極大的期待。

??華遠地產依托多年的開發建設管理經驗，打造高標準、高質量的品質樓宇，同時憑借健全的管理體系和客戶運營服務經驗，最大限度挖掘產業的價值，為客戶提供更多增值服務，保持良好的運營狀態。其強大的能力模型，全過程的專業實力，在轉型發展的賽道上都將成為重要的“制勝法寶”，為企業發展帶來新的增長極。