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??中房網訊 上市房企近期陸續發布“金九”搶收戰績，9月銷售業績不俗。但從上市房企前三季度業績預告情況看，多數房企盈利狀況欠佳。

??不少房企為了加快周轉，大規模進行降價促銷，導致不少房企出現了“增收不增利”的現象。同時，由于房企銷售回款滯后，項目結轉利潤存在時間差，不少房企前三季度結轉利潤較少，這也是房企業績表現欠佳的主要原因。

??另一方面，受到融資新規的影響，房企的融資規模降至低位。業界普遍認為，未來房企在融資方面會普遍謹慎，今后較長一段時間內，融資規模都會收縮。

??業績下滑和“錢緊”的雙重打擊下，部分房企的未來日子似乎已注定不會太好過。

??房企前三季度業績整體欠佳

??據統計，截至10月20日晚，A股共有49家上市房企發布2020年前三季度業績預告，僅14家預喜，預喜率為28.57%。其中，扭虧6家，預增8家。此外，有6家上市房企發布2020年三季報，其中3家前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑。已披露前三季度業績預告及三季報的上市房企，前三季度業績表現整體欠佳。

??其中，部分房企報告期內虧損額度較大。以泰禾集團為例，公司預計2020年前三季度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤-22.3億元至-16.5億元。泰禾稱，2020年1-9月，受疫情及公司房地產開發項目結算排期的影響，無集中交付的地產項目，僅有零星項目交付結轉收入，造成收入較上年同期大幅下降，相應的營業利潤大幅減少。加上投資收益較2019年同期大幅減少，以及對已到期尚未還款的借款罰息等計提了預計負債，以上因素疊加導致報告期出現虧損，其中非經常性損益影響約為-6.16億元。

??值得注意的是，多數業績欠佳的房企都指出，前期銷售項目結轉利潤較少，是業績下滑的主要原因。此外，不少房企在疫情期間對租賃物業實行了減免措施，也對相關企業利潤影響較大。

??以金融街為例，公司預計2020年前三季度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.25億元至9.63億元，同比下降約30%至40%。業績變動的主要原因是，報告期內受年初疫情影響，公司房地產開發項目銷售、工程進度不及預期，項目結算收入和利潤出現下滑；持有經營項目客流量和銷售額有所下降，同時公司對中小微企業客戶減免租金，導致收入和利潤下滑。

??根據中房網此前的一項調研統計顯示，1-9月份房企銷售目標完成率均值接近七成。從監測的47家房企銷售情況來看，有超過五成的房企未達均值，僅5家房企目標完成率超過八成。從數據上看，四季度房地產企業的業績壓力仍然不小。

??克而瑞研究中心此前發布的報告指出，四季度，一方面房企進入業績沖刺季，市場供貨加速提升，將帶動成交增加。另一方面，行業整體去化仍承壓的基本面未有明顯改善，疊加房企融資新規試行，將倒逼房企加快提升運營管控效率。這也意味著，四季度房地產行業分化格局將加劇，推動集中度加快提升。

??融資規模持續收縮

??一面是盈利狀況欠佳，另一面房企則不得不面對融資規模的持續收縮。

??受到融資新規的影響，房企的融資規模降至低位。根據同策研究院提供的數據，9月份40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計402.14億元，環比8月份的827.59億元大幅下滑51.4%。

??但這僅僅是開始。業界普遍認為，未來房企在融資方面，會普遍謹慎，更不敢盲目。今后較長一段時間內，融資規模都會收縮。

??萬科董事會主席郁亮發出的信號是，“三道紅線”實施后的房地產已成普通行業。在這一階段，房企和制造業一樣，將不再依靠杠桿，而是依靠全面競爭能力，適應環境變化，并繼續進化出新物種。

??行業的邏輯是逐漸推進的，但融資的變化是驟然而至的。正如郁亮所言，這次的監管是穿透式的，明股實債、表內表外全覆蓋，之前的財務技巧是沒有任何作用的，這對所有的開發商都是挑戰。

??從監管層最近下發的要求房企提交的負債監測表來看，房企的表外融資也將被納入監管范圍。

??根據媒體獲得的表格，其中表3要求房企填寫參股未并表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品、合作方股東投入凈額，及其他房地產相關表外有息負債等5大項。這部分通常是房企“財務操作”機動性較大的部分，房企的表外負債因此將無所遁形。

??業內人士認為，一些房企賬面上看起來負債率不是很高，但是通過地產信托等方式在表外有大量負債，這是個很大的風險。

??從數據面來看，融資新規的效果已經在房企的融資規模上有較為明顯的體現。無論是債券發行還是信托融資，似乎都不靈了。據同策研究院的數據，2020年9月，40家房企債權融資金額393.19億元，占房企融資總量的97.78%，環比減少36.40%。

??申萬宏源固收研究最近的一份報告顯示，從發行規模上來看，9月份房地產類信托規模由上月的770億元下降至425億元，環比下降45%；投資在房地產類信托產品數量由407只下降至239只。

??而過往房企境內渠道被嚴控的情況下喜歡啟用的美元債融資，房企也不敢大肆使用了。據久期財經，2020年9月，地產板塊的發行量有明顯的下降，9月當月，地產離岸債規模為38.33億美元，環比下降了36.42%，同比下降近30%。

??“今年的確受了一些影響。一個是批文沒有之前給的那么多了，一個是今年疫情也有所耽誤。最重要的是，國內對房企融資的監管是很嚴格的。” 中達證券研究院院長申思聰表示。

??房企緊抓窗口期“囤糧”

??“三道紅線”的標準具體如何厘定尚無定論，但對于房企而言，在“緊箍”尚未戴上之前加緊融資，似乎已成共識。

??比如頭部企業碧桂園便沒有放棄及時融資補充現金流。根據該集團披露的中報數據，截至報告期末可動用現金余額高達2055億元，為同行中現金較充裕的一家，但僅僅9月份，公司仍然以88.9億元的總量成為當月發債額最高的房企，其中包括78.3億港元的可轉換債券和20億元公司債。

??同樣，連踩“三道紅線”且債務負擔較重的中國恒大，9月份的債券融資總量也高達50億元。

??無論從行業發債總額，還是頭部房企債券融資具體案例來看，針對房企的融資大門并沒有立刻關緊。雖然有消息顯示，發債額度的審批上“打了八五折”，但企業發債融資仍然比2019年最緊張時寬松。

??穆迪方面表示，基于嚴格調控的情景假定，中國控制房企債務增長的新措施一旦實施，有望改善未來2-3年內房地產開發商的信用質量，未來12個月內多數受評開發商仍能舉借5%-10%的新債。

??當前，重點房地產企業資金監測和融資管理規則已成為房地產市場長效機制建設的重要內容，下一步還將不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。分析人士指出，房企越來越重視境內融資，大部分房企為了應對未來可能的市場變化，正加快儲備資金。對于杠桿率較高的企業來說，最近融資壓力有所增加。另外，從國家統計局最新公布的數據看，房地產行業資金面繼續改善。隨著房企融資新規逐步推進實施，房企將更加注重自身造血的能力。

??來源：中房網綜合整理