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“愛你也難，不愛你更難。”——摘自1994年電視劇《潮起潮落》片頭曲

??中房網(wǎng)訊（高鶴/文）近日，一則河南某爛尾樓業(yè)主苦等七年無法入住的消息引發(fā)社會關注。

??據(jù)業(yè)主楊磊磊回憶，當年在售樓處看到項目位于城中心、環(huán)線地帶、緊臨兩條地鐵線路時便怦然心動，立刻交了40%的首付款24.9萬元。2017年，項目未如期交付，之后間歇性停工。在經(jīng)歷長達7年的等待后，還是遙遙無期，直到2020年全面停工。

??無奈之下，陸續(xù)有幾十位業(yè)主選擇住進這“沒水沒電沒門沒窗”的“新房”，業(yè)主李菲母女便是其中之一。如今，北方早已開始供暖，但住在爛尾樓里的業(yè)主們，只能依靠釘在窗框上的塑料薄膜避風。有的搭起帳篷睡覺，有的靠蓋軍大衣保暖。

??這樣的日子不知還要過多久，但李菲母女已對眼前的一切習以為常了。只不過女兒會時常念叨：“媽媽，我們下輩子住好一點的房子吧！”每當這時，李菲就滿眼含淚。而根據(jù)最新消息，雖然目前已有品牌房企著手接盤事宜，但因項目體量大、環(huán)節(jié)多，導致進度較為緩慢。

??實際上，由于目前國內(nèi)商品房銷售多為預售模式，此前各地也均出臺了商品房預售資金監(jiān)管政策，由于具體落實情況不統(tǒng)一，一些地方預售資金被挪用的情況并不鮮見，也因此導致了部分項目陷入爛尾風險。

??多地加強預售資金監(jiān)管力度

??為了確保商品房預售資金用于項目建設，保護購房者權(quán)益。今年以來，全國多地加大對于商品房預售資金的監(jiān)管力度。

??根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，目前全國已有超過20個城市出臺了加強預售資金監(jiān)管的相關政策或?qū)嵤┘殑t，且內(nèi)容主要集中于“專戶專存、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點支付、多方監(jiān)督，以及信用等級”等方面。此外，以北京為代表的部分重點城市近期還針對商品房預售資金監(jiān)管開展了專項檢查。

??以成都為例。成都方面要求，將商品房預售款全部直接存入監(jiān)管賬戶，房企不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。將預售款余額根據(jù)工程建設各進度節(jié)點支取，同時，將預售款監(jiān)管額度與企業(yè)信用等級掛鉤。佛山方面的政策也與此類似，按工程節(jié)點設置四個預售資金留存節(jié)點，留存比例根據(jù)企業(yè)的誠信分值進行調(diào)整。

??西安方面，強調(diào)嚴禁商業(yè)銀行將預收資金私自留存或劃轉(zhuǎn)至開發(fā)企業(yè)其他賬戶，住建部門要嚴格按照工程建設進度核撥預售資金，保障項目如期建設，并建立預售資金監(jiān)管銀行的信用管理體系。

??從以上三個熱點城市的政策內(nèi)容看，除根據(jù)工程建設進度節(jié)點核撥預售資金外，房地產(chǎn)企業(yè)的信用等級也將與監(jiān)管額度掛鉤，其重要性不言而喻。

??貝殼研究院此前發(fā)布的一份報告顯示，多地出臺加強預售資金監(jiān)管的相關政策或?qū)嵤┘殑t的內(nèi)容主要集中于四個方面：一是，要求開發(fā)商開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶；二是，要求開發(fā)商與監(jiān)管機構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議；三是，對信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度；四是，在預售資金使用上，按照工程進度支取相應比例的資金。

??值得注意的是，為解決商品住房預售制度帶來的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)企業(yè)收錢跑路等一系列問題，今年3月份，海南省曾明確提出要改革商品住房預售制度，新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。而商品房預售制度，在我國已經(jīng)實施大約26年。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，近期在融資環(huán)境趨緊下，越來越多的城市加強商品房預售資金的監(jiān)管，避免開發(fā)商拿到回款后跑路現(xiàn)象的發(fā)生，在“三道紅線”壓頂下，行業(yè)資金壓力更甚，建立商品房資金監(jiān)管的細化制度尤其重要。

??防范風險，監(jiān)管從嚴成大趨勢

??今年以來受疫情影響，多個省市為減輕企業(yè)壓力，曾一度放寬對房地產(chǎn)企業(yè)的預售資金撥付管制。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，自今年2月起，大概有10余省（市、縣）曾陸續(xù)放寬商品房預售資金監(jiān)管力度，但這些措施也多于今年6月30日截止。

??隨著國內(nèi)對疫情的有效管控，經(jīng)濟逐步回歸正常。作為中國經(jīng)濟重要“壓艙石”、金融風險最大“灰犀牛”的房地產(chǎn)業(yè)，關聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)眾多，又與銀行信貸、地方財政收入和民生問題關系密切。因此，加強監(jiān)管與防范風險對于房地產(chǎn)行業(yè)尤為重要。

??12月11日召開的高層會議上，再次強調(diào)要“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，這一基調(diào)也將貫穿下一個行業(yè)發(fā)展周期。此外，近期金融高層密集發(fā)聲，都提到風險防范是當下重要監(jiān)管內(nèi)容，其中也都在強調(diào)防范化解金融風險時提及了房地產(chǎn)。所以，未來對于房地產(chǎn)監(jiān)管從嚴將成為一大趨勢。

??而從去杠桿、“三道紅線””這些監(jiān)管的邏輯不難看出，把監(jiān)管延伸至預售領域是必然的，可以說，商品房預售制度是國內(nèi)開發(fā)商們“高周轉(zhuǎn)”模式能大行其道的重要“元兇”之一。進行預售資金監(jiān)管，就意味著控制了開發(fā)商的現(xiàn)金流命門，對于去杠桿、降風險的重要性不言而喻，同時，還能大大降低項目“爛尾”的風險。

??公眾號“丁祖昱評樓市”文章指出，從預售資金監(jiān)管的趨勢來看，大概率將倒逼預售制改革或調(diào)整，現(xiàn)房銷售的預期也仍然存在。

??就房企而言，預售制的監(jiān)管改革也意味著行業(yè)發(fā)展由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”已是必然趨勢，倒逼企業(yè)更加注重產(chǎn)品質(zhì)量，提高運營管控能力，只有不斷優(yōu)化產(chǎn)品線、提升產(chǎn)品力、保證項目按質(zhì)交付，未來才可能在市場謀取有利地位。前述文章也警示，未來一旦進行現(xiàn)房銷售，對房企的資金體系或有較大沖擊，特別是依賴預收賬款的房企，將面臨更大的經(jīng)營風險。

??（注：文中人物皆為化名）