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??中房網訊（蘇曉/文）第二批集中供地進行時，盡管是在“計劃”之中，但也出現些“意料之外”。

??進入8、9月份，本應該是第二輪集中供地密集公告或出讓時間，不過，截止目前，22城中僅有3城完成了第二批集中供地出讓，多城第二批集中供地掛牌被臨時叫停、調整后又陸續重啟，還有部分城市掛牌公告仍在延期中。

??總體來說，“集中供地”制度作為房地產調控長效機制的重要組成部分，正在各城不斷的調整與完善中，更加符合“穩地價、穩房價、穩預期”的初衷。

??第二批集中供地清單陸續出爐

??目前來看，22城第二批集中供地“節奏”開始分化，整體呈現出三種進度。

??廈門、長春、無錫3城土拍已完成；北京、深圳、杭州、青島、南京、武漢等11城已陸續掛牌土地出讓公告，其中，深圳、杭州、青島、南京、合肥等部分城市此前暫停或延期了土地出讓，修改土拍規則后，陸續“返場”；而鄭州、福州、沈陽、長沙、天津、上海、蘇州、濟南等8城暫時還在等待中。

??從已完成第二批集中供地的城市來看，廈門、長春、無錫共計成交75宗地塊，土地成交面積約601萬平方米，成交金額為857.3億元。其中，廈門率先開啟第二批集中供地出讓，土地市場依然火熱，成交地塊平均溢價率為25.4%；而長春第二次集中土拍再度遇冷，平淡的表現與首次集中供地如出一轍。

??從陸續公布第二批供地計劃的城市來看，北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京等11城掛牌地塊數量為525宗，土地出讓面積約為2795萬平方米，與首批集中供地掛牌情況相比，地塊數量增加了19%，土地出讓面積增加了11%。值得注意的是，相較于首批集中供地，北京、深圳、成都、青島、寧波5城此次的土地數量和面積有了較大幅度的增加，尤其是深圳，第二批地塊數量多了近3倍，總土地面積翻了一倍有余。

??多城緊急更改第二批集中供地規則

??在第二批集中供地過程中，不少城市突然按下“暫停鍵”。如8月17-19日，濟南、杭州和沈陽三城先后宣布第二批集中供地出讓中止或延期，而此前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達10余個。

??目前，從重啟第二批集中供地的城市以及天津、福州等部分城市在中止或延期公告中的內容可以看出，多城第二批集中供地的競買規則有了重大調整。

??從調整后的競買規則看，主要落腳于調整競買人資質條件和準入要求、降低地塊溢價率、強化房地價聯動以及嚴格購地資金審查等內容。

??如在地塊溢價率方面，多地對住宅類用地設定出讓最高價，嚴格控制住宅用地溢價率不突破15%的上限。其中，深圳公告中提到，地塊溢價率上限統一由45%調整為15%；北京規定整體溢價率控制在10%以內，單宗溢價率不高于15%；廣州、杭州、青島、南京等城也同樣規定土拍溢價率控制在15%以內。

??在房地聯動方面，深圳提出，本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%不等。廣州則在熱點片區明確規定宗地范圍內未來建成的房屋售價最高限價，如黃埔限價在2.85萬-4.6萬/平，南沙限價在2.4-3.78萬/平。與此同時，武漢、南京等地也同樣開展房地聯動機制。

??在競買人資金審核方面，青島、杭州等地均規定，參與競買的企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保和其他相關融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，購地資金不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借貸或預付款等。成都還明確了懲罰機制，對于違規房企，不予退還競地保證金，并增加一年內不得參加土地招拍掛限制等。

??此外，多個城市還針對第一批次集中供地中出現的“馬甲”拿地情況提出禁令。北京、廣州、南京、合肥等城規定，同一申請人不得與其所屬集團參加同一宗住宅地塊的競買，也不得與申請人或其所屬集團的控股企業參加同一宗住宅地塊的競買。在此基礎上，杭州規定，除競品質地塊外，同一集團成員企業最多只能參與5宗地塊競買；深圳則規定，同一企業最多參與3宗地塊競買。

??值得注意的是，北京還首次提出，拿地企業開發建設過程中若有違法違規行為或企業原因出現群訴群訪和負面輿情的將取消其競買資格。

??土地市場發展更加平穩健康

??業內人士表示，此次的集中供地嚴格堅持了“房住不炒”的定位要求，緊緊圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，有利于房地產市場平穩健康發展。

??在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，土拍規則調整并不會使行業趨勢短期內有變化。但微觀層面，通過降低地價來控制房價，保證開發商利潤和房屋品質，這樣的共識基本已形成。

??三盛控股董事會主席林榮濱認為，集中供地目的是為了把地價限下來，但是從第一次供地的情況來看效果不太好，所以第二次集中供地才按下了暫停鍵；現在第二批供地發生了非常多政策的變化，更傾向于有品質和各方面給房地產留下一定的空間，這個對房地產行業整體是一件好事。

??相關研究機構則指出，建立有效的購地審查有利于維護房企拿地的公平性，尤其是地方國企或者具備大股東背景的中小房企，資金來源或將受到限制，同樣規模的民營房企的拿地機會將增加，資源不平衡的局面或許會有改善。隨著第二批集中供地土拍規則迎來優化調整，一些中小房企或將迎來發展機會。