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??中房網訊（曲濤/文）中國房地產行業，似乎走到了一個十字路口。

??隨著“三道紅線”、投銷比管控等政策的相繼出臺，房地產企業短期償債壓力加大、投資和擴張動能相應降低。特別是進入7月份以來，項目去化表現不佳，企業銷售承壓，市場整體進入降溫周期。雪上加霜的是，個別企業的違約“暴雷”事件，更是動搖到了各方面的信心。

??信用風險加速暴露，行業進入降溫周期

??根據中房網不完全統計，2021年以來，債務違約的房企名單多達10余家企業。而這份名單中，不乏曾經的頭部企業。進入四季度，部分房企美元債構成實質性違約，更是將本輪美元債信用危機推向高潮。

??受此影響，多家主流房企債券價格連日暴跌，創上市以來新低，中資地產美元債券更是創下至少8年的最大跌幅。疊加效應下，行業融資也受到違約事件影響，更多房企的發債之路步履維艱。

??部分頭部房企的債務違約，使得行業信用風險加速暴露。而此前出現償債風險的房企，大多逃不過被下調評級。

??據相關機構統計，截至9月30日，穆迪、惠譽和標普三大國際評級機構共下調了91次中國房企評級。如果加上10月初至今的數據，今年房企被評級機構下調評級次數已超百次，創下歷年之最。

??從官方近期公布的數據來看，行業慘淡可見一斑。

??根據國家統計局近日發布的數據顯示，9月份雖為傳統銷售旺季，但今年的“金九”業績低于近年同期水平。同時，1-9月份全國房地產開發投資112568億元，同比增長8.8%，增速已跌至個位數水平。企業拿地動力和項目開工進度，也都明顯受到信貸融資環境影響。

??房價數據也同樣出現降溫的趨勢。易居研究院根據國家統計局數據測算，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.1%，二手住宅銷售價格指數環比漲幅為-0.2%。值得注意的是，全國70個城市新建商品住宅價格指數自2015年5月份以來環比首次下跌。二手住宅銷售價格指數在連續16個月上漲的基礎上，8月份二手房價格漲幅首次為0，9月份則出現明確下跌。

??一方面是信用風險導致融資之門基本關閉，一方面是銀行在各道紅線下的從嚴偏緊操作，一方面是市場預期悲觀下的慘淡銷售，再疊加各種調控政策的綜合影響、債務到期的暴雷風險，讓行業迅速進入降溫周期，并在某種程度上陷入了惡性循環，看跌四季度房地產，甚至悲觀明年房地產市場的聲音占據了主流。

??如何才能穩預期，重建市場信心？

??高層密集發聲，維穩意圖明顯

??作為國民經濟的重要組成部分，房地產行業與居民的生活息息相關。在目前的市場環境下，針對近期房地產行業出現的問題，中央層面的表態備受關注。

??10月15日，在央行舉行的第三季度金融統計數據新聞發布會上，央行金融市場司司長鄒瀾在談及恒大集團的問題時稱，這在房地產行業是個別現象。經過近幾年的房地產宏觀調控，尤其是房地產長效機制建立后，國內房地產市場地價、房價、預期保持平穩，大多數房地產企業經營穩健，財務指標良好，房地產行業總體是健康的。人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

??10月18日，國新辦就2021年前三季度國民經濟運行情況舉行發布會，國家統計局新聞發言人付凌暉在會上表示，今年以來，通過完善房地產市場的長效機制，抑制不合理需求，推動剛性需求平穩釋放，限制部分房地產企業依靠舉債盲目擴張，房地產市場總體上趨于平穩，房地產投資、銷售和房價逐步趨于穩定。下一階段，隨著多主體供應、多渠道保障，購租并舉住房制度不斷完善，市場主體趨于理性，房地產市場有望保持平穩發展。

??10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在“2021金融街論壇年會”上，也分別對房地產發聲。

??劉鶴提出，金融系統要統籌做好金融風險防控等工作。要堅持市場化、法治化原則，堅持底線思維，實現防風險和穩發展的動態平衡。要推動中小金融機構改革化險，處置好少數大型企業違約風險。目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

??潘功勝指出，近期我國的房地產市場及相關的金融市場出現一點波動，這是市場主體在個別企業違約事件出現之后的應激反應。在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。十九大以來，按照中央確定的方針政策，實施對房地產市場的宏觀調控，建立長效管理機制，房地產市場金融化、泡沫化的勢頭得到遏制，房地產市場地價、房價、預期保持平穩，房地產行業總體健康發展。下一步，金融部門將積極配合住房城鄉建設部和地方政府堅定的維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

??同日，央行網站也發布了央行行長易綱在2021年G30國際銀行業研討會的發言及問答。針對恒大問題，易綱表示，近期恒大的情況引發了較多關注。總體而言，恒大風險是個案風險。應對措施方面，一是要避免恒大的風險傳染至其他房地產企業。二是要避免風險傳導至金融部門。總體上恒大事件對金融行業的外溢性可控。

??在談及應對恒大事件的原則時，易綱稱嚴格按照法律規定的受償順序，充分尊重并保護債權人和產權人的合法權益。在此過程中，尤其是要保護好已購房消費者的合法權益。將堅持法治化的原則，確保所有債權人和利益相關方的正當合法權益得到公平對待。總體而言，有信心能把風險控制在一定范圍，避免發生系統性風險。

??不難看出，監管層的接連表態，也是在給房地產行業“減壓”。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示，“正如高層的表述，房地產當前風險是可控的，也即市場的壓力其實總體可以控制，市場不必過慮。”

??他認為，隨著高層的密集發聲，以及房地產金融市場糾偏工作的開展，效果正在積極釋放，四季度房貸金融市場有逐漸趨好和改善的機會，各類顧慮和擔憂可以據此減少。至少就目前市場看，有兩點可以明確。第一、合理的信貸支持是需要進行下去的，這是房企等可以積極把握的利好點。第二、違法違規的領域，依然要嚴管，尤其是要防范個別房企經營風險蔓延到同行和金融企業。所以當前的基調還是很清晰，針對部分過去略緊的地方做放松，而其他政策的思路總體上將繼續堅持下去。