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??中房網訊（蘇曉/文）近日，“深圳大賣家一次性甩賣23套學區房”的消息刷屏了，讓學區房是否會降溫的話題再次被關注起來。

??據深圳聯合產權交易所公布信息顯示，確實有這批所謂的學區房掛牌。百花片區長城大廈某一業主名下的23套房產轉讓，掛牌期滿日期為11月12日，單套價格在938萬元到2653萬元之間，總掛牌價約2.5億元。

??盡管這個大賣家并不是想象中拋盤的“炒房客”，而是浙江省機關事務管理局這樣一個政府單位。但也無法阻止市場的猜測——是不是連這樣背景的業主也認為學區房的“升值潛力”已經到頭了，不如出售以回籠資金。

??這樣的猜測并非空穴來風，事實上，今年以來，多地重拳出擊整治學區房炒作行為，讓學區房以往的“光環”正漸趨暗淡。

??年內多地整頓學區房炒作

??最近一段時間，包括河北、山東、浙江、安徽、遼寧、海南等省份內的多個城市已下發樓市調控文件，內容均涉及整頓學區房炒作。

??業內人士指出，各地對學區房整頓導向是非常好的，從過往經驗來看，對二手房炒作較多的就是學區房，這樣的整頓，可以對二手房和學區房炒作進行精準的調控。

??事實上，自今年4月30日，中共中央政治局會議首次提出“防止以學區房名義炒作房價”以來，全國各大城市已陸續展開行動，嚴查嚴打學區房炒作。

??據中房網不完全統計，今年以來，北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、成都、南京、廈門、溫州、合肥、石家莊、杭州、?？凇⑸蜿?、蕪湖、濱州等17城均發布了相關政策整頓學區房炒作。

??值得注意的是，除發布禁止學區房廣告宣傳等政策外，不少城市還推行教育體制改革，通過多校劃片、教師輪崗制度、大學區招生等措施來維護優質教育資源的均衡配置，有效促進學區房降溫。

??如最早發力的上海，在今年3月就出臺了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，直接斬斷了公辦初中的學區房概念。之后北京也多次“出手”。4月，北京的海淀區的“1911”政策、西城區的“731”政策，都各自明確宣布嚴格實施多校劃片入學政策。8月25日，北京實施大面積、大比例推進干部教師交流輪崗。

今年以來部分城市出臺的學區房政策一覽

數據來源：中房網整理

??多地學區房降溫

??整體來看，整頓學區房炒作行動效果似乎已經顯現，不少城市的學區房已開始“降溫”。

??10月8日，南京市山陰路一套力小+29中的學區房在法拍網上成交，該房源建筑面積57.9平方米，精裝修，起拍總價336萬，最終經過83次競價，以483萬元成交，單價8.34萬元/平。

??據了解，此房源屬于南京頂流學區房。早在2017年11月，山陰路小區的一間老破小在力小+29中的硬核學區加持下，就賣出了10.05萬元/平的“天價”。而10月8日成交的這套房源，3年前曾以491萬元成交。值得注意的是，這套房源如今是重新翻新好賣出，加上裝修費用，至少虧損十幾萬元。

??據南京部分房產中介工作人員介紹，山陰路作為南京頂流學區房聚集地，學區房的價格目前還算比較堅挺，但看房的人已經明顯變少了。

??即便是在教育資源相對優質的一線城市，也是如此。

??9月30日，一則“北京學區房降價400萬沒人買”的消息登上熱搜第一。據悉，位于北京海淀萬柳的蜂鳥家園小區，一直被視為海淀二手房價的“天花板”。上半年蜂鳥家園小區曾創下“半年套均漲幅約300萬元”，并一度處于無房可售的狀態。

??隨著北京學區房市場帶頭“擠泡沫”，海淀萬柳片區的學區房價格正跌回一年前水平。據該片區一位房產經理人透露，去年下半年以來，其掛售的一套房源單價升至14萬-15萬元/平方米，今年春節前后，該類房源單價跳漲至17萬元以上，并在3、4月份再度跳漲，達到19-20萬元/平方米的高點，不過目前與高點相比，該房源價值如今縮水約400萬元。

??該名房產經理人還表示，9月份以來，市場掛售房源雖較上月有所增多，但業主心理價難以繼續下探。同時，價格方面又達不到購房者預期。雙方博弈之下，疊加明年入學政策尚不明朗，該片區學區房成交量與3月份高點時期的成交數據相比大幅下滑。

??與此同時，上海、深圳多處學區房也出現降溫的態勢，售價逐步向去年年初未漲價時靠攏。如上海浦東甚至有“三學區”房源掛牌價下調了近300萬元，而近日在深圳也出現了部分高端學區房集中拋售的情況。

??多地出臺二手房參考價格，進一步遏制了學區房的漲價空間。隨著部分地區的教育政策頻出，一些學區房業主的心態發生了些許變化，市場上主動降低售價的房源越來越多。

??學區房概念淡化還任重道遠

??58安居客房產研究院分院院長張波指出，各地對學區房的整頓主要源于近幾年學區房價格上漲過快，一方面學區房的上漲會帶來恐慌性入場，并且導致短期內部分板塊和小區房價出現價格明顯異動；另一方面，學區房的價格變動也和市場炒作有一定關聯，需要進行相應整治。

??在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，近期政策強調打擊學位房名義炒作房價，彰顯了樓市調控更多的關注民生保障與“房住不炒”的融合，也彰顯了未來學位房政策的變化方向就是房子要與學位逐漸的剝離。

??諸葛找房數據研究中心也建議，未來可以通過發布小區住宅參考價格、推進教育資源均衡化逐步淡化學區房優勢等方式，進一步整治學區房。

??不過，學區房問題并不能完全靠房地產整頓政策可以解決。學區房的根源還是因為教育資源不均衡。只有不斷縮小教育資源差異，均衡優質教育資源，或許學區房的概念才會日漸弱化。

??對此，張波也表示，學區房改革的重點方向是資源的均衡性，如何更好地均衡優質老師資源，如何更好消除不同區域的中小學的差異性，尤其是基礎教育層面均衡性的推進，是重點需要考慮的方向。從長遠來看，學區房的概念會被逐步弱化，相關房價也將回歸正常水平。

??（編輯東東）