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??中房網(wǎng)訊（曲濤/文）上市房企2021年的業(yè)績披露工作，基本告一段落。隨著大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)披露業(yè)績，2022年的銷售目標(biāo)也浮出水面。

??從最近五年房企銷售目標(biāo)平均增長率來看，繼續(xù)呈逐年下滑趨勢(shì)，并在今年首次出現(xiàn)了負(fù)增長的情況。根據(jù)中房網(wǎng)測(cè)算，今年房企銷售目標(biāo)增長率均值為-0.24%，相比2021年同期減少了近12個(gè)百分點(diǎn)。

??高增長時(shí)代已過，房企銷售目標(biāo)首現(xiàn)負(fù)增長

??根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，從多家上市房企公告及公開信息整理發(fā)現(xiàn)，截至4月25日，僅有15家房企對(duì)外直接或間接公布了2022年的銷售目標(biāo)。

??經(jīng)初步測(cè)算，與去年的實(shí)際銷售額相比，15家房企銷售目標(biāo)增長率均值為-0.24%。與2021年的銷售目標(biāo)平均增長率相比，減少了11.93個(gè)百分點(diǎn)。從最近五年房企銷售目標(biāo)平均增長率來看，不但呈現(xiàn)逐年下滑趨勢(shì)，今年更是首次出現(xiàn)了負(fù)增長的情況。

??在已公布銷售目標(biāo)的15家房企中，包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)、保利置業(yè)、大悅城、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、銀城國際、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、美的置業(yè)、中國金茂和招商蛇口在內(nèi)的10家房企，與去年的銷售額相比，今年的銷售目標(biāo)仍為正增長。時(shí)代中國、信達(dá)地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、首開股份和綠城中國5家房企，則對(duì)今年的銷售目標(biāo)進(jìn)行了調(diào)降。其中，降幅最大的為時(shí)代中國，相較去年的銷售額調(diào)低了32.00%。此外，信達(dá)地產(chǎn)今年的銷售目標(biāo)降幅也接近三成，為29.27%；建業(yè)地產(chǎn)的銷售目標(biāo)降幅超過了10%，為11.82%。

??而華遠(yuǎn)地產(chǎn)的銷售目標(biāo)增幅最大，按照其2022年138億元的銷售目標(biāo)與去年銷售額進(jìn)行測(cè)算，增幅達(dá)35.49%。

??銷售目標(biāo)有較大幅度增長的，還有保利置業(yè)、大悅城和越秀地產(chǎn)等3家企業(yè)，其中，保利置業(yè)和大悅城銷售目標(biāo)增幅超過了10%，分別為14.84%和10.04%，越秀地產(chǎn)為7.25%。而其余6家正增長企業(yè)都是把銷售目標(biāo)定在了比去年實(shí)際銷售額略高一點(diǎn)，甚至是明顯“湊整”的程度，從而使得銷售目標(biāo)略保持增幅。其中，“湊整”數(shù)相對(duì)較大的是龍湖集團(tuán)，與去年2900.9億元的銷售額相比，今年的3000億元銷售目標(biāo)提升了3.42%，而銷售額基數(shù)更大些的招商蛇口，今年的銷售目標(biāo)為3300億元，與去年3268.34億元的銷售額相比，“湊整”后的增幅僅為0.97%。

??不過，如果與2021年的銷售目標(biāo)相比，在這15家房企里，2022年的銷售目標(biāo)計(jì)劃正增長的僅有越秀地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、綠城中國和保利置業(yè)4家房企，平均增長率7.72%。此外，招商蛇口與去年的銷售目標(biāo)一致，繼續(xù)維持在了3300億元的目標(biāo)。而其余10家企業(yè)的銷售目標(biāo)均低于2021年，其中大悅城、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)的銷售目標(biāo)降幅超過了20%，時(shí)代中國更是下調(diào)達(dá)到了40.91%。

??綜合銷售目標(biāo)來看，今年企業(yè)信心最足的“樂觀”型是越秀地產(chǎn)和保利置業(yè)，這2家企業(yè)的銷售目標(biāo)，無論與2021年銷售目標(biāo)或是實(shí)際銷售額相比，均有明顯的正增長。招商蛇口就銷售目標(biāo)來說，與2021的目標(biāo)持平，但與去年實(shí)際銷售額相比略有不到1%的提升，屬于“穩(wěn)健”型。信達(dá)地產(chǎn)和綠城中國屬于“謹(jǐn)慎”型，二者2021年均超額完成銷售目標(biāo)，但今年的銷售目標(biāo)并沒有參照去年的銷售額，而是依舊參照去年的銷售目標(biāo)略有不到一成的增長，但均大大低于去年的銷售額。而首開股份、建業(yè)地產(chǎn)和時(shí)代中國這3家企業(yè)則屬于相對(duì)“悲觀”型，不管是與2021年銷售目標(biāo)或是銷售額相比，均為下降狀態(tài)。

??整體來看，房企銷售主動(dòng)降速占據(jù)了絕對(duì)的主流。

??但降速并不意味著不作為。反觀，這些將銷售目標(biāo)大幅下調(diào)的企業(yè)，實(shí)際上多是今年一季度銷售目標(biāo)完成情況較好的企業(yè)。根據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年一季度，信達(dá)地產(chǎn)和時(shí)代中國的銷售目標(biāo)完成率分別超過兩成以上，為28.57%和21.80%。銷售目標(biāo)出現(xiàn)下降的首開股份，其一季度目標(biāo)完成率也接近兩成，為18.68%。

??對(duì)此，時(shí)代中國董事會(huì)主席、行政總裁岑釗雄稱，不傾向于用極端的方法，比如以價(jià)換量以及非常短期的行為實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的達(dá)成，所以主動(dòng)做了銷售規(guī)模的管控，讓銷售的安排更加從容一點(diǎn)。由此來看，時(shí)代中國主動(dòng)降速也屬情理之中。

??市場(chǎng)整體未現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象，企業(yè)制定目標(biāo)更為謹(jǐn)慎

??事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷去杠桿，行業(yè)增速放緩已成必然。越來越多的企業(yè)開始淡化規(guī)模追求，不再刻意要求增加銷售目標(biāo)，甚至隱藏或干脆不設(shè)具體目標(biāo)。與2021年多達(dá)55家房企公布銷售目標(biāo)相比，今年對(duì)外公布銷售目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)目前也僅有上述15家。

??像碧桂園、華潤置地和旭輝等頭部企業(yè)，今年都沒有對(duì)外公布準(zhǔn)確的銷售目標(biāo)數(shù)據(jù)。

??對(duì)此，碧桂園方面表示，未制定2022年銷售目標(biāo)主要是因?yàn)椋阂皇牵髽I(yè)已經(jīng)進(jìn)入行穩(wěn)致遠(yuǎn)階段，規(guī)模已經(jīng)不是第一追求；二是，目前市場(chǎng)仍處波動(dòng)周期內(nèi)，預(yù)計(jì)會(huì)呈現(xiàn)前低后高逐漸企穩(wěn)的趨勢(shì)，碧桂園有足夠的可售貨量，可以根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)整銷售時(shí)間和節(jié)奏。

??而作為央企代表的華潤置地，在業(yè)績發(fā)布會(huì)上給出的銷售目標(biāo)也比較模糊。但據(jù)其總裁李欣透露，今年的銷售目標(biāo)仍會(huì)保持增長，行業(yè)排名會(huì)保持穩(wěn)定。

??另一家近年來比較穩(wěn)健的民營房地產(chǎn)企業(yè)旭輝，也沒有給出準(zhǔn)確的數(shù)字。其董事局主席林中稱，旭輝全年可售貨值達(dá)3600億元，其目標(biāo)是保持權(quán)益銷售額穩(wěn)定，未來幾年將大幅提高權(quán)益銷售額的比重。林中表示，旭輝關(guān)注的是權(quán)益銷售額背后的業(yè)績含金量，而不是表面銷售額的大小。

??而對(duì)一些處于財(cái)務(wù)風(fēng)波中的企業(yè)，更關(guān)心的是銷售去化和資金回籠，而非具體的銷售目標(biāo)增長情況。如正榮地產(chǎn)，也明確了今年不設(shè)立具體銷售目標(biāo)。其董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝表示，考慮到今年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)變化較大，市場(chǎng)充滿不明朗因素，加上公司處在特別時(shí)期，也在考慮出售一些資產(chǎn)，因此今年不設(shè)立任何具體銷售目標(biāo)，會(huì)采取必要手段促銷售回籠資金，盡快降杠桿。

??由此可見，在市場(chǎng)環(huán)境未見明顯好轉(zhuǎn)的情況下，大多數(shù)房企對(duì)于銷售目標(biāo)的制定比較謹(jǐn)慎。根據(jù)中房網(wǎng)此前統(tǒng)計(jì)，2021年典型房企銷售目標(biāo)完成率整體達(dá)到九成，這一指標(biāo)明顯低于最近三年同期水平。截至2021年末，在中房網(wǎng)監(jiān)測(cè)的55家房企中，超過八成的房地產(chǎn)企業(yè)銷售未達(dá)標(biāo)，僅10家房企完成了全年銷售任務(wù)。

??對(duì)此，克而瑞研究中心分析認(rèn)為，在行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、市場(chǎng)持續(xù)降溫的背景下，大部分企業(yè)的業(yè)績實(shí)現(xiàn)和銷售去化壓力仍然較大。從部分企業(yè)已經(jīng)披露的年度業(yè)績目標(biāo)來看，預(yù)計(jì)2022年會(huì)有多數(shù)企業(yè)保持去年的規(guī)模預(yù)期，也會(huì)有不少房企根據(jù)自身的貨值和去化率水平，適度調(diào)降全年的銷售目標(biāo)。

??整體來看，雖然目前政策層面暖風(fēng)頻吹，但企業(yè)的資金壓力仍不容樂觀，也導(dǎo)致在拿地、投資等方面觀望氛圍較濃，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)信心仍需時(shí)日。