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??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）繼9月23日，長沙提出調(diào)整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新后，10月28日，南昌“力爭”退出集中供地，正式打響退出集中供地第一槍。

??據(jù)悉，10月28日，江西省住建廳發(fā)布《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實(shí)強(qiáng)省會戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》提出，將協(xié)調(diào)省自然資源廳積極爭取國家有關(guān)部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。不過值得注意的是，此后查詢江西省住建廳網(wǎng)站，已經(jīng)沒有該政策的相關(guān)信息。

??事實(shí)上，今年以來，部分城市盡管沒有明確提出退出集中供地，但實(shí)際上已經(jīng)對全年集中供地的批次進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，不再嚴(yán)格執(zhí)行“全年三次”。如武漢9月21日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步全力做好我市集中供地有關(guān)工作的通知》明確，在9月、10月、11月連續(xù)安排三個批次集中供地，全年集中供地將會達(dá)到6次。

??而早在今年年初的時候，北京、青島、武漢、重慶、濟(jì)南、廈門、蘇州、鄭州8城均已明確表示全年供地將分四個批次進(jìn)行。與此同時，隨著時間的推移，越來越多的城市也在不斷加入。截至目前，無錫、蘇州已完成第四批集中土拍，北京、上海、深圳、杭州、武漢、南京、長沙、天津等地也已推出了第四批次集中供地公告。

??去年伊始的集中供地制度，今年多地正在靈活調(diào)整。

??集中供地原有效應(yīng)減弱

??去年2月末，22個重點(diǎn)城市開始實(shí)行“兩集中”供地模式，即全年將分3批次集中統(tǒng)一實(shí)施招拍掛土地出讓活動。彼時，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)過熱，推行這一政策的目的在于穩(wěn)定樓市、控制地價。值得注意的是，除22城外，去年徐州、西安、南昌、東莞、金華、溫州等城也自發(fā)加入了“兩集中”供地的隊(duì)伍。而從去年土拍的實(shí)際情況來看，集中供地政策確實(shí)起到了一定的穩(wěn)地價效果。

??不過，今年以來，隨著房地產(chǎn)市場不斷下行，房企資金壓力加劇，投資意愿減弱，土地市場也明顯遇冷。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%，降幅擴(kuò)大0.6個百分點(diǎn)；至此，開發(fā)投資累計同比連續(xù)18個月收窄，其中連續(xù)6個月同比呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢。從累計數(shù)據(jù)上看，今年房企投資意愿仍處于低位，整體投資信心并沒有恢復(fù)。

??從今年集中土拍的整體表現(xiàn)來看，溢價率下行、地塊底價成交現(xiàn)象也在逐漸增多。

??如此次申請退出集中供地的南昌，2022年計劃供應(yīng)土地25280畝，經(jīng)歷了前兩輪集中土拍遇冷后，其土地供應(yīng)計劃完成率僅為25.6%，且多數(shù)地塊以底價成交為主。而在10月11日的第三批集中土拍中，其推出的22宗涉宅地塊有12宗因無人出價流拍，流拍率高達(dá)55%。

??據(jù)中房網(wǎng)此前統(tǒng)計，2022年重點(diǎn)22城首批集中供地整體溢價率約為4%，第二批集中供地的整體溢價率僅為3.05%，而從近期已完成第三批和第四批集中供地的城市表現(xiàn)來看，底價成交和低溢價率仍在延續(xù)。如濟(jì)南第三批集中供地18宗地塊全部底價成交、無錫11宗地塊均底價成交，武漢平均溢價率為0.1%，天津0.13%、廈門0.17%、廣州0.5%……近日已完成第四批集中供地的無錫和蘇州所有地塊也均底價成交。

??土地市場持續(xù)低迷下，若繼續(xù)保持此前的集中供地模式，非但不能發(fā)揮應(yīng)有效應(yīng)，土拍效率也將大打折扣。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，今年國企、央企以及城投拿地的比重進(jìn)一步上升，民營房企拿地意愿不高，集中供地對企業(yè)的資金流要求較高，集中供地政策發(fā)揮的效應(yīng)降低。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，集中供地政策落實(shí)到目前，出現(xiàn)了一些新情況。而目前集中供地的模式，和穩(wěn)地價的關(guān)系反而少了，更多體現(xiàn)為各地加大土地供應(yīng)、確保土地出讓金穩(wěn)定的導(dǎo)向。

??集中供地進(jìn)入因城施策階段

??在相關(guān)業(yè)內(nèi)人士看來，盡管集中供地制度實(shí)施兩年時間不到，但在市場環(huán)境發(fā)生重大變化的局面下，集中供地出現(xiàn)優(yōu)化調(diào)整是正常的。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，集中供地、三道紅線和房貸集中度政策都是此前房地產(chǎn)市場過熱時候出臺的措施，而當(dāng)前房地產(chǎn)大環(huán)境出現(xiàn)了變化，對于此類政策提出調(diào)整，吻合了市場化導(dǎo)向，也體現(xiàn)了“一城一策”的重要決策。

??一位華東區(qū)房企投拓人士坦言，對企業(yè)來說，常態(tài)化供地可以使得拿地更加靈活。集中供地需要企業(yè)在短時間內(nèi)籌措到大量的資金，資金壓力較大。“有時不參加集中供地不是地塊不好，而是銷售回款還沒到賬。”

??王小嬙亦表示，在當(dāng)前土地市場低溫運(yùn)行背景下，預(yù)計后續(xù)其他城市也會根據(jù)市場情況對當(dāng)?shù)氐耐僚哪Ｊ竭M(jìn)行調(diào)整，集中供地進(jìn)入因城施策階段。

??中房研協(xié)近日發(fā)布的一份報告指出，在當(dāng)前市場下行和庫存增加壓力下，集中供地或會加大部分城市土地流拍現(xiàn)象，使得土地市場形勢更為低迷，也導(dǎo)致市場對于樓市未來預(yù)期更為悲觀。因而，現(xiàn)階段需要落實(shí)地方的屬地責(zé)任，政策的及時介入可以穩(wěn)定住市場的預(yù)期和信心。當(dāng)前全國土地市場熱度還在下滑，但不同區(qū)域不同城市之間土拍熱度分化較大，因此多地階段性調(diào)整集中供地政策是必要的，同時因地制宜調(diào)整供地模式也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。