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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）為提升二手房流通性、拉動新房銷售，越來越多城市加入到“以舊換新”的行列。

??12月22日，沈陽宣布房產(chǎn)“賣舊買新”有補(bǔ)貼。自2023年12月22日至2024年3月31日，在沈陽市范圍內(nèi)，對出售自有住房并購買一套新建商品住房的購房人，由市財政給予購買新建商品住房100元/平方米補(bǔ)貼。

??事實上，近段時間以來，針對改善置換群體，多地密集跟進(jìn)購房“以舊換新”，以此加速釋放置換住房需求，激活市場活力。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對于開發(fā)商而言，“以舊換新”的購房者提前簽訂新房認(rèn)購協(xié)議，提高了房屋銷售確定性，有助于降低房企銷售壓力。短期來看，“以舊換新”有利于暢通一二手房鏈條，提高樓市活躍度。未來，或有更多城市參與進(jìn)來，促進(jìn)改善型住房需求釋放。

??超20城推進(jìn)房產(chǎn)“以舊換新”

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，今年以來，江蘇南京、蘇州、鹽城、太倉、連云港、揚(yáng)州、南通、徐州，浙江寧波、麗水、海寧、紹興越城區(qū)，山東濟(jì)南、青島、濟(jì)寧、泰安、日照、淄博，遼寧沈陽，湖北武漢，廣西玉林以及新疆等超20城均已推行房產(chǎn)“以舊換新”相關(guān)政策或活動。

??目前來看，各地房產(chǎn) “以舊換新”主要有兩種模式。

??一種是購房者、開發(fā)商和中介公司簽訂協(xié)議，購房者確定意向新房房源后，向房企繳納部分定金鎖定房源，中介公司優(yōu)先幫售舊房，在約定期限內(nèi)舊房出售則購房者可購買新房，未出售則開發(fā)商退還定金。

??目前，武漢、蘇州、紹興越城區(qū)、揚(yáng)州、南通、南京、寧波、濟(jì)寧、濟(jì)南、日照、淄博、泰安和玉林都采用了這種“幫賣”模式，這也是當(dāng)前各地推行最多的模式。

??另一種模式是由企業(yè)兜底收購舊房，購房者用出售的房款換新購房。如太倉、鹽城、海寧就采用了此模式。

??據(jù)太倉市住建局工作人員介紹，該市試行的商品房“以舊換新”政策，是將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應(yīng)規(guī)則出售給指定的國資公司，并購買國資公司指定的新建商品住房。不過，太倉市對舊房也有一定的要求。需要是太倉市市域范圍之內(nèi)建筑面積小于144平方米的存量普通商品住房，一套存量商品住房只能置換一套新建商品住房，存量商品房置換總價不得高于所購新房總價60%等條件。

??鹽城鼓勵各區(qū)和市國有企業(yè)將“賣舊”的房屋作為保障性住房房源籌集對象，海寧則鼓勵房企購買意向購房人的存量房，并對房企購買存量房的給予企業(yè)總購房款2%財政補(bǔ)貼。

??連云港則是兩種方式同時進(jìn)行。在支持“賣舊換新”的同時，探索新方式。對已出讓未建設(shè)含有配建保障房的開發(fā)項目，允許繳納保障房易地建設(shè)費(fèi)，由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障購房者“換新”沒有后顧之憂。

??落地效果分化

??整體來看，多座城市密集跟進(jìn)出臺“以舊換新”服務(wù)或政策，在一定程度上可以幫助有需求的客戶快速置換。

??不過，受目前房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響，動力略顯不足，各地“以舊換新”相關(guān)政策的落地效果也存在分化。僅少部分城市樓市有一定改善，而多數(shù)城市效果仍有待觀察。

??如在“以舊換新”等政策推動下，南京市場有所復(fù)蘇。根據(jù)此前公眾號“南京房產(chǎn)微政務(wù)”消息，9月7日南京在同類城市中率先實施促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的六項新舉措。新政實施以來，南京房地產(chǎn)市場活力不斷提升，新建商品房日均認(rèn)購量和二手房日均網(wǎng)簽量分別較之前提升51%和10%。10月當(dāng)月新房認(rèn)購面積環(huán)比增長2.4%，同比增長12.7%；二手房成交面積環(huán)比增長13.9%、同比增長32.2%。

??南通9月推行該政策后，10月樓市數(shù)據(jù)也有一定改善。根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，10月南通市主城區(qū)新建商品房成交344套，環(huán)比上升76%；成交面積和成交金額分別達(dá)到4.43萬平方米和9.58億元。

??濟(jì)南某樓盤銷售人員表示，“以舊換新”政策推出以來效果不錯，已經(jīng)有多起成交案例。

??寧波市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一名負(fù)責(zé)人介紹稱，活動開始的一段時間，每天都要接到十幾個咨詢電話，現(xiàn)在市場上置換需求還是很多的。不過，該名負(fù)責(zé)人坦言，現(xiàn)在寧波一些不好賣的項目很愿意配合“換新購”活動，但有些樓盤銷售情況不錯，也就不需要參與進(jìn)來。同時，對于實際落地的情況和數(shù)據(jù)，該負(fù)責(zé)人也未表現(xiàn)出太樂觀的反饋。

??克而瑞一份研報指出，在當(dāng)前新房去化難，二手房掛牌數(shù)量高、成交量未見起色的情況下，淄博和海寧等眾多城市推行該模式未見較大的效果。

??與此同時，部分城市房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的工作人員也都反饋，政策剛出臺的前幾天咨詢的人比較多，基本上都是有改善性住房需求的客戶，不過，政策效果還有待觀察。

??相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，“以舊換新”政策效果尚不明顯主要是因為，一是當(dāng)前多地二手房掛牌量處于高位，二手房去化難度增加，“以舊換新”購房者若想快速售出二手房，則需在價格方面給予一定讓步；二是對于開發(fā)企業(yè)來說，購房者鎖定新房房源后，該房源的交易周期或有所延長，也導(dǎo)致對新房銷售的促進(jìn)作用不明顯。此外，居民就業(yè)、收入預(yù)期沒有明顯好轉(zhuǎn)，核心城市政策存在優(yōu)化預(yù)期，導(dǎo)致購房者觀望情緒重，多個因素影響市場修復(fù)緩慢。