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??隨著12月15日第四輪集中供地結束，2023年上海集中供地迎來了收官。

??上海四批次集中供地共攬金2200億元，若算上非集中供地出讓地塊以及劃撥和協議出讓土地，截止12月18日，上海土地成交總金額達到3316億元。

??2023年上海土拍市場可圈可點，整體可以用一個關鍵詞來概括：平穩！無論是成交溢價率還是流拍率，各輪次基本上能夠保持平穩收官。

??實際上，2023年上海土地市場仍然呈現出了冷熱分化的特征，且今年央企、國企在上海土拍中占據了絕對主力地位，拿地金額合計占全年拍地總金額的55%。

??上海仍然是房企投資重鎮。

??12月，上海共進行了兩次集中土拍，兩次土拍共成交12宗含宅用地，總成交金額362億元。

??至此，上海2023年集中供地收官，四批次集中供地共成交72宗涉宅用地，共攬金2200億元，成交金額較2022年全年下降22.5%。

??實際上，若加上協議、劃撥等其他交易方式，截至12月18日，2023年上海全年土地成交總金額達到3316億元，較去年全年減少13.8%。

??上海土地成交總金額較去年雖有下降，但仍排在全國首位。

??從歷年上海招拍掛市場土地成交總金額來看，2022年土地出讓金創歷史新高，全年涉宅用地成交總金額達到2840億元。從土地成交幅數來看，2021年出讓土地幅數達到歷史新高，全年共成交209宗涉宅用地。

??無論是土地成交總金額還是成交幅數，2023年上海土拍市場均不及前兩年。

??從今年各批次集中供地情況來看，第四批次因供應幅數較少的原因，土地成交金額在各批次中最低，前三輪土地成交金額均超過500億元，其中2023年第三批次土地成交金額年內最高，為676億元。

??冷熱分化，仍然貫穿了整個2023年上海地市。

??上海第四批集中供地的12宗地塊分兩次出讓，分別出讓8宗、4宗地塊，成交金額分別為148.1億元和213.9元，平均溢價率分別為6.03%和3.28%。縱向對比來看，溢價率比第三批次的第二輪土拍要高，但仍不及之前的熱度。

??第四批的12宗地塊中，有4宗進入搖號環節，另外2宗溢價成交，6宗底價成交。市場延續冷熱分化。

??對比2023年以來歷次成交的觸頂比例和底價比例來看，明顯可以看出，觸頂搖號的比例正在逐次下降，而底價成交地塊比例則明顯提升。

??具體來看，第一批次集中供地中觸頂成交的比例高達79%，而第四批次的兩次集中出讓中，觸頂地塊比例分別為38%和25%。

??除去地塊自身條件的影響以外，市場復蘇力度不及預期，以及有補倉需求的房企在年初就率先積極拿地，后續拿地需求減弱均有影響。

??與之相對應的是，底價成交的比例從年初的21%已經攀升至第四批第二輪的50%。

??市場冷熱分化的現象持續存在。

??央國企占據主力地位的特征延續至第四輪集中供地。

??第四批集中供地的12宗地塊中有8宗被國央企競得（含聯合拿地），另外4宗則由城投公司競得，而民企僅有華麗家族通過與保利置業聯合體的方式競得楊浦區平涼社區地塊，也是本次唯一有所斬獲的民企。

??截止12月15日，上海基本已完成2023年的土地出讓，按照不同類型企業來看：央企、國企在上海土拍中占據了絕對主力地位，拿地金額合計占全年拍地總金額的55%，且央企、地方國企的拿地均價也遠高于其他類型房企，投資力度強且地塊選擇較優。

??此外城投、民企投資占比較低，且城投公司平均拿地樓板價僅有12016元/平方米，是各類型房企中拿地均價最低的房企。

??從拿地金額TOP15房企來看，也可以看出央國企的拿地主力地位以及雄厚的資金實力。

??今年上海拿地金額TOP15房企有央國企“霸榜”。其中華潤2023年共計拿下5宗地，總建面89.8萬平方米，總金額244.4億元，成上海土拍的大贏家。

??排在拿地金額第二位的中海和龍華建設在第三輪集中供地中以240億元底價競得本輪總價最貴的徐匯龍華地塊，也成功刷新上海總價地王TOP3。

??此外招商、華發、建發、象嶼、保利發展等同樣積極布局上海，均有3宗以上地塊入賬，拿地金額均超百億。

??整體來看，行業之間的分化持續加劇，未來行業集中度還將進一步走高。

??雖然第四批次集中供地熱度有所下降，但與其他城市土地市場相比，上海的地市表現仍然相對穩定。

??國央企拿地成為上海土拍的一大關鍵詞，結合上海土拍高門檻、高總價的特點來看，國央企拿地的占比還將繼續增加，市場的集中度也將持續走高。

??房企在資金有限的壓力之下，押寶核心城市優質地塊將成為常態，未來土拍熱度指標將逐步與新房市場趨同。