市場趙春林 2023-12-15 10:14:59 來源：中房報
??長沙樓市在優化“商住比”方面邁出實質性步伐。
??12月13日，長沙市自然資源和規劃局就位于湘江新區濱江新城的龍湖·春江酈城項目修建性詳細規劃（規劃總平面圖）、建設工程設計方案，向項目利害關系人進行批前公示，擬將原本規劃為公寓式辦公的20號棟調整為住宅，公示期至12月21日結束。
??這是繼明確部分新出讓商業用地“不得建設公寓”之后，湘江新區主動回應市場優化“商住比”訴求的又一次創新嘗試，正在引發當地各方較大關注。
??公寓樓調整為住宅樓
??龍湖春江酈城項目位于濱江新城銀杉路與茶子山路交會處東南角，原規劃為約78萬平方米的城市綜合體，于2019年4月開工建設，2019年6月27日首次開盤。該項目住宅分別于2021年10月、2022年5月分兩批交付，共交付2868戶，園林景觀方面反響不錯。
??根據批前公示內容，本次圖則調整僅刪除原圖則中的住宅不可建設范圍，變更后的項目住宅容量與商業容量符合地塊規劃條件中書中商住比的要求。
??此次調規的龍湖春江酈城項目20號棟，修改調整為住宅后，擬規劃成29層，整個項目總停車位將減少為4861個，商住比降低為3.2/6.8，住宅總戶數增至3040戶。
??公開信息顯示，調整之前，該項目20號棟為公寓樓，規劃為31層，整個項目規劃總停車位4997個，商住比為3.7/6.3，總戶數2890戶。
??也就是說，此樓棟商改住之后，該項目新增戶數150戶。
??此外，龍湖春江酈城項目的18號棟、19號棟、21號棟、22號棟均為公寓式辦公，23號棟為公寓式酒店。
??商改住：艱難破題之路
??此次龍湖春江酈城項目20號棟公寓調整為住宅，之所以受到當地各方較大關注，很大程度上源于長沙樓市在商改住規劃調整上的太多不容易。
??近年來，長沙商業性質的公寓項目庫存高企不下。
??湖南中原地產研究院數據顯示，截至11月底，長沙市內五區商務公寓庫存量達399萬平方米，去化周期需90個月。
??不僅是開發商的去化壓力很大，導致資金難以及時回籠，且業主也很難轉手變現。去化艱難之下，開發商間、開發商與業主間有關公寓方面的價格廝殺戰此起彼伏。
??僅就此次將公寓調整為住宅的龍湖春江酈城項目而言，其2020年9月推出的19號棟毛坯LOFT公寓，單價在15000元~17000元/平方米間。到了2022年，該項目推出的部分公寓單價降到了約10000元/平方米，有的房源單價甚至低于10000元/平方米，引發了部分業主不滿。
??從園林景觀被業主拍手稱贊，到公寓大降價被業主反復吐槽，龍湖春江酈城項目給業主心理的落差，折射出了近年來長沙商務公寓市場的窘境和開發商的無奈。
??針對市場現狀，當地政府進一步聚焦重點、打通堵點，積極主動化解難題。
??2021年11月1日，長沙市召集萬科、保利、中建信和、龍湖等重點房企負責人召開全市房地產工作座談會，明確釋放“重點抓好商住比的科學優化、積極推進包括公寓在內的非住宅去庫存”的政策信號。
??此后，長沙樓市“商住比”得以明顯優化，由此前普遍的3:7、4:6甚至5:5，大幅降低為2:8、1:9甚至大多為純住宅用地出讓。湖南湘江新區在今年的多次商業用地出讓中，更是規定“不得建設公寓”。
??與此同時，當地政府方面出臺購買公寓補貼部分契稅等刺激疏導措施，但由于此前積累的庫存量太大，買漲不買跌的購房心理導致去化流速緩慢，措施效果一般。
??于是，當地政府方面醞釀出臺政策，計劃將項目剩余未開發的原規劃公寓，修改調整為住宅開發，但在政策制定的前期摸底中，又遇到了之前規劃的就近入學學位不夠的瓶頸，以及無法就近新增教育配套用地的難題。
??未來房價定價成謎
??想成事，就要做難而正確的事。全面深化改革，就要敢于迎難而上，敢于破題破局。
??湘江新區此次在長沙樓市商改住方面的率先破題，被當地業界譽為改革攻堅道路上打破萬事開頭難困局、敢于消除“中梗阻"、跑出“最先一公里”的關鍵一步。
??不過，此次龍湖春江酈城項目商改住批前公示通過之后，住宅面市時，當地政府將來如何妥善合理監制房價，又成了新的關注點。
??目前，該項目為二手房小區自2020年下半年起已無一手住宅可售。房天下網站的歷史開盤信息及房價數據顯示，2019~2020年間，龍湖春江酈城項目非毛坯住宅當時的新房銷售均價約14000元~14500元/平方米；今年12月，該項目二手住宅掛牌均價約22150元/平方米。
??調規成功后的龍湖春江酈城項目20號棟住宅，未來是按此前新房均價輔以每年一定房價漲幅定價，還是參照該項目的二手住宅成交均價監制房價？在滿足開發商的合理訴求與確保購房者正當利益間如何做好平衡？如何防范利用小區及周邊一二手房房價差炒房？有無必要從限售年限層面，在制度化設計方面做好可供其他商改住項目借鑒的前瞻性規劃？
??上述問題，都有待當地有關方面在廣泛聽取利益各方及公眾意見的基礎上，及早作出妥善合理的安排。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
