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??房企資金鏈承壓，市場(chǎng)信心不足，曾經(jīng)光鮮的“地王”折戟無(wú)數(shù)，有的虧本入市，有的甚至被司法拍賣。

??12月12日，南京市江寧區(qū)江寧街道緯二路以北、規(guī)劃道路以東的土地使用權(quán)及2#、3#、5#樓不動(dòng)產(chǎn)在阿里資產(chǎn)司法拍賣。通過公開資料查證，該地塊就是南京2020年出讓的NO.2020G08地塊，后被四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“藍(lán)光”）以總價(jià)5.8億元拿下，成為江寧濱江板塊新“地王”。

??據(jù)法拍網(wǎng)資料顯示，該地塊資產(chǎn)評(píng)估價(jià)約為5.3億元，本次起拍價(jià)格約4.8億元，相比拿地價(jià)已經(jīng)降價(jià)約1億元。即使如此，該地塊也未逃脫流拍的命運(yùn)。

??截至當(dāng)日10時(shí)，該場(chǎng)競(jìng)拍吸引了數(shù)千人圍觀，但無(wú)人報(bào)名、無(wú)人出價(jià)。

??債務(wù)糾紛引發(fā)地塊司法拍賣

??時(shí)間退回到2020年4月，房地產(chǎn)行業(yè)“寒冬”到來(lái)的最后一個(gè)春天，沒有“三道紅線”的約束，也沒有集中供地的限制，房企們還在創(chuàng)造一場(chǎng)接一場(chǎng)的土地狂歡。

??彼時(shí)4月29日，在南京一場(chǎng)土地公開出讓中，編號(hào)為G08的地塊吸引了邊城、恒泰、藍(lán)光、祥生、中梁、銀城和和昌6家房企競(jìng)爭(zhēng)角逐。經(jīng)過43輪競(jìng)拍后，地塊達(dá)到最高限價(jià)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的出讓規(guī)則，地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)停止競(jìng)價(jià)，改為在本地塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)自持租賃住房面積，面積最多者競(jìng)得。

??最終，在激烈廝殺中，藍(lán)光以自持租賃住房建筑面積1200平方米拿下上述地塊，耗資5.8億元，地塊整體溢價(jià)率達(dá)到45%，樓面價(jià)11351元/平方米。該地塊也成為了江寧濱江板塊新“地王”。

??據(jù)當(dāng)時(shí)出讓條件顯示，該地塊要求裝配式建筑面積比例100%，建筑單體預(yù)制裝配率≥50%，住宅建筑100%實(shí)行全裝修成品房交付，不享受容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策。

??雖然地塊要求較高，但由于地塊所處片區(qū)最近三年都鮮有新房入市，所以該地塊的出讓被業(yè)界看作將填補(bǔ)區(qū)塊內(nèi)新房空白，因此，無(wú)論是開發(fā)商還是市場(chǎng)對(duì)這塊地都抱有很大期待。

??但開發(fā)商藍(lán)光的資金困境讓一切計(jì)劃被打亂。

??該項(xiàng)目原計(jì)劃于2021年下半年入市，但實(shí)際上，在藍(lán)光拿下該地塊當(dāng)年，其有息負(fù)債規(guī)模已經(jīng)達(dá)到700多億元，債務(wù)和資金壓力已經(jīng)初步顯現(xiàn)，所以藍(lán)光拿下該地塊后并未立即開工。隨后，藍(lán)光在2021年正式宣告?zhèn)鶆?wù)違約，債務(wù)危機(jī)又引發(fā)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，這個(gè)地塊的開發(fā)工作也長(zhǎng)期被擱置，工地被圍擋，承建方也撤離，地塊整體陷入停工。

??除了開發(fā)困難，這塊地還被牽扯進(jìn)藍(lán)光與債權(quán)人的債務(wù)糾紛中，這也是導(dǎo)致該地塊被司法拍賣的原因。

??根據(jù)地塊的司法評(píng)估報(bào)告顯示，該地塊土地使用權(quán)人為南京錦燁置業(yè)有限公司，其為南京三石和駿置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“南京三石”）的全資附屬公司，而南京三石是由藍(lán)光控股。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記證明，該地塊設(shè)定了抵押權(quán)，權(quán)利人即為五礦國(guó)際信托有限公司，債權(quán)額為4.05億元。

??在房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的時(shí)代，房企和信托機(jī)構(gòu)關(guān)系密切，而如今地產(chǎn)行情下行，房企和信托機(jī)構(gòu)的關(guān)系也變得劍拔弩張，法拍是信托機(jī)構(gòu)向出險(xiǎn)房企回收資金的一種常用手段。

??目前，該地塊在法拍平臺(tái)進(jìn)行一拍后流拍。北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣表示，這種情況下，后面還會(huì)有二拍，甚至三拍，如果一直拍不出去，這塊地會(huì)繼續(xù)放在土地使用權(quán)人名下。拍賣所得金額在扣除債權(quán)額以及相關(guān)費(fèi)用后，多出的部分歸土地使用權(quán)人。

??多個(gè)“地王”項(xiàng)目折戟

??實(shí)際上，藍(lán)光在南京的開發(fā)之路，多與“地王”相關(guān)，江寧濱江“地王”的結(jié)局只是藍(lán)光眾多地塊項(xiàng)目中的一個(gè)縮影。

??2016年1月29日，藍(lán)光在46輪拼搶中，以12.6億元拿下南京板橋G70地塊，成為當(dāng)時(shí)板塊新“地王”。這是藍(lán)光首次進(jìn)入南京的項(xiàng)目，彼時(shí)房地產(chǎn)還在突飛猛進(jìn)的規(guī)模擴(kuò)張。2015年才借殼上市的藍(lán)光也是風(fēng)頭正盛之時(shí)。

??據(jù)公開報(bào)道顯示，該項(xiàng)目于2018年年底交付，彼時(shí)項(xiàng)目定位是板塊內(nèi)高端改善盤，但隨著藍(lán)光資金問題凸顯、經(jīng)營(yíng)每況愈下，該項(xiàng)目疏于維護(hù)，如今項(xiàng)目品質(zhì)難言高端。去年11月，由于開發(fā)商被法院強(qiáng)制執(zhí)行，該項(xiàng)目幾百個(gè)車位被法院查封，這其中就包括部分業(yè)主已經(jīng)購(gòu)買但還沒辦產(chǎn)權(quán)證的車位。

??2018年，藍(lán)光銷售額已經(jīng)突破800億元，離公司的千億目標(biāo)僅一步之遙。在這樣的勢(shì)頭下，藍(lán)光四處網(wǎng)羅項(xiàng)目，不僅自己拿地，還在并購(gòu)市場(chǎng)中尋找標(biāo)的。這一年，藍(lán)光接盤了南京麒麟2016G09地塊。彼時(shí)，麒麟板塊新房售價(jià)僅有約18000元/平方米，而該地塊當(dāng)時(shí)樓面價(jià)就已經(jīng)達(dá)到22353元/平方米。

??藍(lán)光接手該項(xiàng)目后將其打造成旗下高端黑鉆系列產(chǎn)品，但隨著藍(lán)光出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)，該項(xiàng)目也命途多舛。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，該項(xiàng)目目前開發(fā)企業(yè)為南京華麟置業(yè)有限公司，其由中融國(guó)際信托有限公司100%控股，項(xiàng)目整體去化約五成，住宅總均價(jià)為28436元/平方米，僅比樓面價(jià)高出6083元/平方米。

??2020年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度已經(jīng)開始放緩，藍(lán)光的有息負(fù)債規(guī)模也高企，但規(guī)模才突破千億元的藍(lán)光并未放慢擴(kuò)張腳步，一舉拿下南京江寧濱江“地王”，隱患就此埋下。

??此后2021年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策收緊，“三道紅線”、集中供地等政策相繼出臺(tái)，地產(chǎn)行情也每況愈下，藍(lán)光也終于不堪重負(fù)，出現(xiàn)債務(wù)違約。

??在“多米諾骨牌”效應(yīng)下，藍(lán)光經(jīng)營(yíng)危機(jī)不斷加深，2023年5月，藍(lán)光因股票連續(xù)20個(gè)交易日低于1元被要求強(qiáng)制退市，并于6月6日摘牌，至此，藍(lán)光也成為這一輪地產(chǎn)洗牌過程中第一家被強(qiáng)制退市的A股房企。

??藍(lán)光出現(xiàn)資金問題后，其旗下多數(shù)項(xiàng)目處于爛尾狀態(tài)。據(jù)一個(gè)三線城市房管局人士表示，目前，藍(lán)光的項(xiàng)目是其所在城市保交樓的首批重點(diǎn)項(xiàng)目，并已經(jīng)成立專班負(fù)責(zé)，前期資金問題以及項(xiàng)目牽扯的債務(wù)問題已經(jīng)解決，目前正分批次建設(shè)。

??該人士進(jìn)一步表示，現(xiàn)在地方政府保交樓壓力很大，除了藍(lán)光，還有綠地、東原等多家出險(xiǎn)房企項(xiàng)目在保交樓之列。其感嘆，過去那些年地產(chǎn)行業(yè)“狂飆”導(dǎo)致的苦果，現(xiàn)在只能慢慢消化了。