公司 2023-12-08 08:43:11 來源：丁祖昱評樓市
??流動性壓力下，房企加快了處置資產的速度。
??11月末，多家規模房企傳來處置資產的消息。
??11月29日，濱江集團1.26億元出售1568個地下車位，加速資金回流。
??另據媒體消息，金地集團計劃將位于深圳的環灣城項目部分股權出售，考慮用于償還即將到期的債務。消息稱該項交易對價或為40億至50億元。
??另外，華僑城也在積極處置資產，其在11月陸續掛牌3項資產，以回籠資金。
??根據CRIC監測，11月重點監測房企并購交易共計24筆，已披露的總交易對價約200.5億元，環比增加61.2%。
??實際上，2023年收并購熱度較前幾年有所下降，房企資金壓力尚未緩解的情況下，收并購熱度還將進一步降溫。
??實際上，自今年8月以來，房企收并購活躍度有所提升，10月和11月熱度有所回落。
??據CRIC統計，重點監測房企10月和11月收并購規模約為325億元，兩個月規模尚不及8月。
??單看11月，根據CRIC監測，重點監測房企共涉及24筆并購交易，披露交易金額的有21筆，總交易對價約200.5億人民幣，同比減少33.8%、環比大幅增加61.2%。
??11月的收并購事件有一個典型的特征，即關聯交易明顯增多，24筆交易中關聯交易占了9筆，交易規模也占了近四成。典型如11月16日，中駿集團10.9億元向中駿商管出售北京奧萊購物中心，再如濱江和榮盛發展向旗下物管平臺出售車位，以回流資金償債。
??關聯交易的增多，從側面也可以看出行業收并購特征變化，即由企業規模擴張驅動轉向由資產出讓、資金回籠、業務剝離的需求驅動。
??實際上，從整體規模來看，2023年的收并購并不活躍，反而是近年來低點。
??CRIC監測，前11個月，行業收并購規模僅為約2612億元。而2022年全年行業收并購規模是5669億元。
??2023年前11月不足去年全年的一半。
??再來看過去五年，行業收并購規模的平均值是5580億元。
??這也意味著，行業收并購熱度雖有所回升，但整體熱度仍然較低。當前市場流動性不足，無論是國央企還是優質民企、金融機構，安全性仍是經營發展的首要考量。
??為回流資金，房企積極處置資產，包括一些央國企也開始拋售資產。
??華僑城在11月處置資產最為積極。11月17日，華僑城2.71億元掛牌成都文旅發展33.33%的股權，隨后11月22日再次掛牌11.45億元將西安曲江新區的太平坊項目搬上貨架；緊接著，11月28日南京華僑城歡樂濱江商辦大樓地塊掛牌，轉讓底價2.48億元。
??單月掛牌3項資產，底價合計約16.6億元。在此之前，華僑城還曾在10月中旬擬作價24.3億出售上海蘇河灣項目酒店資產。
??華僑城甩賣資產也揭開了當前房企面臨的資金壓力和經營困境。
??事實上，華僑城自2022年首次歸母凈利虧損百億，近兩年尚未扭虧為盈，2023年以來華僑城密集掛牌商業、文旅等虧損項目，也是為了扭轉業績不佳的局面。
??除了華僑城，大悅城也加快了處置資產的節奏。
??11月28日，大悅城控股發布公告稱，已成功出讓旗下上海鵬利置業所有股權，交易對價41.42億元，目前交易已完成，同日再次掛牌北京名都地產100%股權。
??此外，據財新報道，11月初起，金地集團陸續將旗下部分位于一線城市的優質項目擺上待售貨架，出售形式包括股權和資產轉讓等。市場關注度最高的莫過于金地計劃出售深圳環灣城項目部分股權予福田投資，來償還2024年即將到期的債務。另據Debtwire消息，該項交易對價或為40億至50億。
??2024年是金地的償債高峰期，根據CRIC監測，共計有9筆境內債、1筆境外債、3筆ABS到期，涉及到期規模約180億。而根據三季度報披露，金地期末賬面現金338.5億，短期有息負債420億，不足以覆蓋短債。
??當前房地產行業下，即便是央國企也面臨較大的資金壓力，這也加速了房企處置資產的節奏，以實現現金“回血”。
??從交易標的類型來看，商辦資產出售熱度最高。
??月度數據來看，8月份商業資產出售規模達到了216億元，占當月收并購規模接近六成。
??11月商辦資產出售熱度有所回落，但在各項收購物業類型中仍然保持較高熱度。8筆多元化投資中商辦資產交易筆數就有6筆，且交易對價達到71.5億元，占比接近四成。
??2023年前11月，收并購交易中商業資產出售總規模達到1046億元，占收并購總規模的比例也達到了四成。
??事實上，商辦資產回報周期長，當前加快相關資產處置以實現資產價值最大化，已成為主流共識，但多數區域不佳的商辦資產多處于掛牌或流拍狀態。
??流動性危機之下，市場收并購機會顯然逐步增多，而房企基于資金回流的角度加快了資產的掛牌和轉讓速度，但整體收并購熱度已大不如從前。
??由于行業風險尚存、目前市場信心和修復情況遠低于預期，2023年以來房地產行業整體的收并購熱度，相對前兩年已有一定回落，大規模收并購熱潮難以再現。
??近期，中央密集發聲支持房企融資，房企資金面能否得到緩解還有待政策進一步落地，在行業資金面未完全修復的情況下，企業對收并購的態度依然謹慎，收并購市場還將持續降溫。
百強房企銷售降幅繼續擴大，12月或迎改善
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中國城市住房價格288指數
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
