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??中房網訊 （蘇曉/文）2023年11月22日，由中國房地產業協會主辦的第十四屆中國房地產科學發展論壇在杭州舉行。本次論壇以“新階段 新模式”為主題，旨在加快探索房地產業發展新模式，以適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢。

??本次論壇由中國房地產業協會副會長兼秘書長陳宜明主持，中國房地產業協會會長馮俊、浙江省住房和城鄉建設廳副廳長施衛忠、杭州市人民政府副秘書長褚燁致辭，邀請了第十三屆全國政協經濟委員會副主任、國務院發展研究中心原副主任劉世錦，住建部政策研究中心副主任浦湛，中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立，清華大學土木水利學院副院長吳璟，中國房地產業協會副會長、綠城中國董事會主席、綠城管理董事會聯席主席張亞東，中國房地產業協會副會長、中國建設科技集團總裁孫英，星河灣集團副總裁譚偉江，海爾智家副總裁、空氣產業總經理宋玉軍，美的置業集團睿住智能總經理朱春晨等各領域的專家進行了演講分享。

??論壇全程“干貨”滿滿（有關會議報道，請戳此鏈接>>>第十四屆中國房地產科學發展論壇），以下為您帶來10位重磅嘉賓的精彩觀點：

中國房地產業協會會長 馮俊

??馮俊：對未來我們應有信心，住房消費仍將占據重要地位

??中國房地產業協會會長馮俊表示，總體來看，以住房為主要產品的房地產市場，在經濟社會的發展中仍然會起十分重要作用。2022年，城鎮居民家庭的消費支出中，居住消費占25.8%，在居民家庭消費結構中占第二位，第一位是食品消費支出，即通常所說的恩格爾系數。隨著居民家庭收入不斷提高，恩格爾系數會不斷下降，在不遠的將來，居住消費占居民家庭消費支出的比重會位居第一，而居住消費依托的物質條件首先是住房。所以，我們對未來應有信心。

??馮俊指出，房地產市場經過一段時間的調整，逐漸向穩定過渡，今后在數量上會形成新的平衡，重要的是居住質量的提高，滿足人民群眾日益增長的美好居住需要，是房地產業發展的重要任務。在以消費為主要動力的經濟發展新階段中，住房消費將占據十分重要的地位。

??馮俊強調，房地產發展的舊模式已經不適應新時期發展的要求，在新的發展階段，應當看到幾個顯著的變化：一是依靠規模擴張已經成為歷史；二是住房的需求特征發生了重大變化；三是基于節能、低碳、智能、健康等要求，數字化、工業化建造將成為主要的生產方式；四是住房的投資品效應減弱。

??馮俊認為，房地產發展新模式應當站在中國式現代化這個基本思路下來思考，住房與房地產應該是什么樣的特征、什么樣的價值取向、什么樣的路徑。我們必須認識到社會發展的主要矛盾的變化、經濟社會發展的理念和目標的變化、治理方式的變化，在這個基礎上構建房地產發展新模式。

第十三屆全國政協經濟委員會副主任、國務院發展研究中心原副主任 劉世錦

??劉世錦：中國經濟的關鍵是要挖掘兩大新增長潛能，房地產還有相當大的空間

??第十三屆全國政協經濟委員會副主任、國務院發展研究中心原副主任劉世錦表示，中國經濟目前增長的背景處在從高速增長向高質量發展的轉型期，過去高速增長期的主要驅動力是基建、房地產和出口。現在是過去行之有效的老辦法不行了，中國經濟要走出目前需求不足的困難局面，關鍵還是要挖掘新的增長潛能。

??在劉世錦看來，現階段中國還有兩大新增長潛能：第一，“橫向需求空間”。需要縮小中低收入群體與中高收入群體在終端需求結構上的差距，包括全部消費和非生產性投資、用于民生的基建項目、服務業投資等差距。更需要關注在4億中等收入群體之下的將近9億中低收入群體，把他們的收入或者消費水平往上提一提，就會產生非常大的需求的潛力。

??第二，“縱向升級動能”，是指提升產業的技術含量和附加價值。通過我們和發達國家產業結構上的差異相對比，可以發現他們主要的產業技術和附加價值很高，怎么補上這個缺口？第一是現有產業價值鏈的提升，第二是新技術推動的未來產業，這個過程中數字技術和綠色轉型將會為縱向升級全面賦能。

??對于這兩大增長潛能如何能夠發掘出來、能夠用得上，劉世錦建議，中國下一步要啟動短期穩增長、中長期增強發展動能的新一輪結構性改革。在需求側，以進城農村人口基本公共服務均等化為重點的需求側結構性改革；以穩定房地產等既有支柱產業，激發企業家精神助推傳統產業升級和未來產業發展為重點的供給側結構性改革；以擴大有效需求、轉換資產負債模式、化解防控風險為重點的資產負債端改革。

??此外，在談及需求側改革方面，房地產下一步到底還有沒有需求、需求在什么地方？劉世錦認為，還是城鄉融合發展的問題。某種意義上我們的城市結構在都市圈、城市群、核心城市之外將會有第二輪的城市化，即大批中小城鎮的發展，這是中國下一輪城市化發展的一個新重點。所以把這些發展起來以后，房地產還有相當大的空間。包括基礎設施建設，通過軌道交通等，把不同小城鎮連接在一起，空間也相當大。

住建部政策研究中心副主任 浦湛

??浦湛：2個“重構”與2個“健全”構建房地產發展新模式

??住建部政策研究中心副主任浦湛表示，構建房地產發展新模式的方向，大致可以歸納為1個問題導向和3個目標導向。從問題導向來看，就是要改變舊的發展模式，也是要消除“三高”模式的弊端。從目標導向來看，一是要完善住房供應體系。通過一個合理的供應體系，能夠使不同需求群體有一個適應性的匹配，滿足他們的住房需求。二是要健全存量房屋維修更新改造制度。三是要提高居住品質和服務。

??針對上述4個房地產發展新模式的方向，浦湛提出2個“重構”和2個“健全”，來實施構建房地產發展新模式。

??具體來看，2個“重構”是指，針對防風險的問題導向，要重構房企開發融資銷售方式，調控長效機制；針對如何更好地滿足住房需求的目標導向，要重構住房供應體系，也就是不斷完善租賃住房、完善保障性住房的過程。

??特別是在重構開發融資銷售和調控方式方面，建議核心是要引導房地產企業負債率、杠桿率有序下降，優化企業資產負債結構。在融資方面一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，包括增加股權融資、優化項目開發貸款以及配合商品房預售制度改革對開發貸款作適應性的調整、支持持有運營融資。在監管方面，通過健全房地產金融宏觀審慎監管制度，更好地發揮逆周期調節作用來平滑風險。

??2個“健全”是指，在存量房屋維修更新改造方面，針對存量房生命周期的目標導向，要健全存量房屋維修改造更新機制，包括房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度；在提高居住品質和服務方面，針對美好居住生活的目標導向，要健全好房子的標準、居住社區的工作標準以及物業管理和服務的標準。

中國社會科學院房地產金融研究中心主任 尹中立

??尹中立：化解房地產企業風險的三條建議

??中國社會科學院房地產金融研究中心主任尹中立表示，今年的傳統銷售旺季來臨之前，即使出臺了一系列房地產刺激政策，但效果低于預期。這其中主要原因是“藥不對癥”，市場癥結在于開發企業出現了債務風險，而當前政策著力點是刺激需求。刺激需求、改善市場預期固然重要，但在開發企業還沒有擺脫風險的情況下，其他的刺激需求就要打折扣。

??尹中立認為，不解決開發企業的債務風險，就難以讓房地產市場復蘇。而對于如何化解房地產企業風險，尹中立給出了三條建議。一是，建議統一思想認識。對當前房地產市場存在的風險需要有正確判斷。二是，建議設立“中國住房銀行”參與處置房地產企業的債務風險。“中國住房銀行”的資本金來自財政部發行的特別國債，以國家信用在資本市場發行債券融資。其功能是向房地產開發企業提供流動性支持，為實施國家住房保障制度提供金融政策。

??三是，建議完善房地產金融監管制度建設。房企集中出現債務風險暴露了房地產金融監管的缺陷，建議參照金融機構的監管標準來監管大型房企。

清華大學土木水利學院副院長 吳璟

??吳璟：城鎮新建住房市場仍有結構性機會

??清華大學土木水利學院副院長吳璟表示，城鎮新增住房需求規模正在從增量時代向存量時代過渡。盡管對新建住房的需求有所下降，但是仍具備保持近十萬億量級賽道潛力。人均住房面積提升、“空關”住房、城市間人口流動、住房拆除等都是影響城鎮新增住房需求規模的因素，房地產有理由在中長期保持樂觀，關鍵是要把握市場中的結構性機會。

??對于城鎮新建住房市場的結構性機會，吳璟認為，最基本的出發點是“房住不炒”背景下住房需求向消費需求的回歸。從需求端來看，在城市內，住房數量短缺問題解決后，追求高品質居住生活是今后發展的必然趨勢，因為急劇提升的小規模家庭需要舒適的居住空間；同時已有住房家庭的住房也需要升級。從城市間來看，城市間人口的遷移也會帶來城鎮新建住房市場的結構性機會。

??同時，吳璟指出，從城市內來看，目前我國多數城市傳統上有很低的租金房價比或者很高的房價租金比，在“房住不炒”背景下，房價要保持穩定，需要從產品端破除這樣的悖論。較為簡單或者說可行的一種辦法，是對租購并舉有一個新的理解。對于新畢業的大學生或者年輕群體，提供長租公寓吸引他們來租賃比較合適。而對于出售型為主的市場來講，一個很重要的問題就是要提供新的所有權溢價點，可能是高品質的設施載體，包括一種氛圍，或是一種穩定性，甚至可能是一種成功或者一種社會地位的標志。

中國房地產業協會副會長、綠城中國董事會主席、綠城管理董事會聯席主席 張亞東

??張亞東：對于房地產行業變革的三點倡議

??中國房地產業協會副會長、綠城中國董事會主席、綠城管理董事會聯席主席張亞東表示，房地產行業已進入深度調整期，正經歷四大變化：發展階段從增量時代變為存量時代、供求關系從供不應求變為供大于求、市場結構從剛需為主變為以改善為主、房屋功能需求從金融屬性回歸居住屬性。

??這些變化表明，中國房地產行業已走到了里程碑式節點，以高杠桿、高負債為代表的傳統發展模式難以為繼，需要探索具有生命力的新模式。張亞東認為，行業的新模式，意味著企業發展的新思路和轉型，但是轉型不是轉行，實現有序轉型的關鍵在于認清自己的核心能力，并在此基礎上進行創新和變革。

??面對行業變革，張亞東出了三點倡議：一是，倡議行業廣泛參與“好房子”標準討論，全員共創“好房子”；二是，倡議行業充分討論“好企業”的評價標準，通過“好企業”評比和授予，引導房企以“讓人民群眾住上更好的房子”為目標，回歸“好企業”的初心；三是，提高市場化水平，進一步深化透明價格機制，對所有經營主體一視同仁，取消非必要的行政限制。

中國房地產業協會副會長、中國建設科技集團總裁 孫英

??孫英：當前住宅建設的主要問題是高環境負荷下的低質量供給

??中國房地產業協會副會長、中國建設科技集團總裁孫英表示，從1996年至2021年這20多年間，中國常住人口城鎮化率從30.5%提高到64.7%。期間我國住房建設取得了舉世矚目的成就，解決了幾億人的基本居住問題。但當前我國住宅建設仍面臨不少問題，如果歸納為一個主要問題，就是高環境負荷下的低質量供給。

??一方面我國住房建設資源能源消耗高、環境負荷大。住宅的建造、使用、改造、拆解等過程，大量消耗不可再生資源、能源，產生大量CO2排放和建筑垃圾，導致資源快速枯竭、環境大范圍退化。另一方面，住房質量通病頻發，建筑品質還不夠高。

??孫英表示，在國家綠色可持續發展的大背景，以及不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感的總要求下，亟需通過科技來支撐建設更多綠色宜居的好房子，以此來滿足人民對美好生活的需要，從而推動住房建設事業的高質量發展。

星河灣集團副總裁 譚偉江

??譚偉江：房企需要探索全新的“穩健精進”發展模式

??星河灣集團副總裁譚偉江表示，在房地產市場供求關系發生變化的當下，房地產企業需要通過精益管理、高效運營、降本增效、精研產品，探索全新的“穩健精進”的發展模式，不斷提升產品品質和服務水平，充分發揮企業的核心動能，與國家“質量強國”戰略相匹配，回歸到為廣大消費者創造美好生活新空間、新場景，發揮企業本源，堅守自己的核心價值。

海爾智家副總裁、空氣產業總經理 宋玉軍

??宋玉軍：物聯網時代要圍繞用戶需求進行全鏈路創新

??海爾智家副總裁、空氣產業總經理宋玉軍表示，物聯網時代已經到來，社群經濟、共享經濟和體驗經濟是物聯網時代的三大特征。同時，這個時代的用戶需求也發生了巨大變化，用戶更喜歡多元化的場景、豐富的生活方式、個性化的定制。而企業的主要的任務就是要創造用戶的最佳體驗，圍繞用戶需求和時代變化，從品牌、技術、財務、服務、產品、管理和體驗等方面進行全鏈路創新。

??宋玉軍認為，從行業變化來看，整個建筑趨勢趨向于綠色節能。在這個背景下要抓住綠色節能成套化方案的趨勢。從用戶維度來看，家裝重點要關注低碳、環保、節能。從家裝建材看，整個綠色需求已經超過52.4%，家居類綠色需求已經超過47.6%。從家電的高能效產品銷售情況來看，占比也在持續提升。整個行業都在抓節能家電、綠色家裝的需求。

美的置業集團睿住智能總經理 朱春晨

??朱春晨：智能化推動下，住宅行業模式或將重塑

??美的置業集團睿住智能總經理朱春晨表示，當前房地產業步入新模式已經有“四大積極信號”，分別是宏觀政策指引、行業發展新模式共識、消費信心漸趨平穩以及智能技術，帶來新的想象。

??朱春晨認為，未來三年、十年甚至二十年會不斷通過大模型、通過專業的應用，使得人工智能逐步地步入我們日常的生活當中。所以在智能化的推動下，可以大膽想象住宅是否能推行新的行業模式重塑。如在產品形態的研發上，更關注生活方式的研發以及軟硬件的集成；在新建造模式上，更關注裝配式、低碳、智慧建造、智能精裝等；在營銷模式上，更關注如智能空間體驗、所見即所得、加載選配及新媒體營銷方式等；在服務模式上，更關注社群生態、全周期OTA升級、智慧社區、智慧生活等相關內容。